Проверка технического состояния объекта.
Проверка включает в себя проведение так называемых диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, а также использование свинца и асбеста при строительстве объекта.
Асбест как строительный материал был запрещен во Франции в 1996 году, после того как выяснилось, что он является причиной многих заболеваний. До этого времени он использовался в качестве единственного вида утеплителя. Если дом построен до 1 июля 1997 года, продавец обязан предоставить покупателю сертификат на отсутствие асбеста. Но стоит учесть, что документ выдается только на квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры и т. д.).
Все экспертизы проводятся отдельными экспертами, которые по заключении процедур выдают продавцу необходимые документы. Стоимость диагностики включена в цену недвижимости.
В отдельных случаях, предварительный договор может быть подписан без результатов экспертизы. Но тогда в нем прописывается, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязан получить результаты проверки и без них покупатель имеет право отказаться от сделки без каких-либо обязательств.
Заключение предварительного договора.
Предварительный договор служит двусторонней гарантией для участников сделки. Одновременно покупатель вносит задаток 10% от стоимости объекта (5% при покупке строящейся недвижимости). Эти денежные средства хранятся на специальном банковском счете нотариуса. Все остальные платежи по сделке также проводятся через этот счет.
По закону после заключения предварительного договора у покупателя есть семь дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются. Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели.
Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
Особенности французского законодательства, у мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя. Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.
Обычно предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.
1. По отношению к государству. Поскольку по закону мэрия может приобрести объект вместо покупателя, нотариус направляет запрос с декларацией сделки. У мэрии есть два месяца на ответ, в случае его отсутствия сделка считается «чистой» по отношению к государству.
Также нотариус проводит проверку, не находится ли объект в зоне риска (например в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Все это накладывает на владельца особые обязательства.
2. По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Также запрашивается информация, все ли владельцы данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчет всех дополнительных расходов по сделке и проверка паспортных данных покупателя.
В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки. После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.
Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую государством. Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. Нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, у нотариуса покупателя осуществляются расчеты по сделке и заключается договор купли-продажи. Услуги второго нотариуса оплачиваются продавцом.
В нотариальной конторе у покупателя (физического лица) могут быть истребованы следующие документы: загранпаспорт, копии визы или вида на жительство, свидетельства о рождении, браке и разводе. Здесь же, стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи. К этому времени вся необходимая сумма должна быть переведена на счет нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и специальный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счет продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса.
Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.
Государственная регистрация сделки.
После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек. В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки. В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По ее завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.
Сопутствующие расходы.
Дополнительные расходы по сделке единой суммой покупатель выплачивает нотариусу. В нее входит стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги. Покупатель оплачивает 6–7% от суммы сделки, если объект относится к вторичному рынку, и 2–3%, если к первичному. Заниженный процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС, который входит в стоимость покупки.
Также покупатель оплачивает услуги агента по недвижимости (4–5% от суммы сделки) и обязательную страховку недвижимости. Ее величина зависит от площади, расположения и множества других параметров объекта. Например, базовая страховка дома площадью 100 кв. м обойдется в ?350.
Ипотека
Нерезидентам кредит предоставляется на 50-65% от стоимости недвижимости, ставка составляет 3-4% годовых. Процент зависит от соотношения личного и банковского финансирования и срока кредита. Необходимое условие – размер выплат не должен превышать трети декларируемых расходов. Нерезидентам ипотека обычно предоставляется на срок до 20 лет.
Заявку на кредит можно предоставлять и заочно, не выезжая из страны. В этом случае документы на подпись будут отправлены заявителю по почте.
Особенности покупки различных типов недвижимости.
Строящееся жилье.
Государство жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. При этом основной договор купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%).
Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не может превышать 5% от цены объекта. График внесения платежей примерно следующий:
• 35% – после возведения фундамента; на этом этапе идет нотариальное оформление сделки;
• 35% – после завершения кровельных работ;
• 25% – по окончании работ по внутренней отделке;
• 5% – при передаче ключей.
После окончания строительства покупатель получает досье, свидетельствующее об окончании строительства; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города; другие документы.
При сдаче объекта в эксплуатацию вступают в силу различные гарантии застройщика.
1. Гарантия качественного завершения строительства; действует в течение года после сдачи объекта, обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты.
2. Десятилетняя гарантия на прочность здания; по ней застройщик исправляет крупные повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций.
3. Двухлетняя гарантия, предоставляется на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.
4. Гарантия исправления повреждений, относится к различным видам повреждений, ущерб определяет суд – например, демонтаж и замена элементов отопительного оборудования.
Земля под застройку.
Немало земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, поэтому перед покупкой необходимо уточнить, возможно ли строительство на определенном участке. Эту информацию можно получить по местному плану градостроительства района. Ознакомиться с ним помогает агент.
При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки. Каждому участку присвоен свой коэффициент. Например, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не может превышать 400 кв. м.
Важно, также, иметь сведения о степени загрязнения территории. Продавец недвижимости обязан предоставить такую информацию. Если участок находится на берегу реки или горной территории, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения и схода лавин. Кроме того, приобретая такие земли, стоит иметь в виду, что придется предоставить право публичного прохода вдоль кромки воды и проезда для лыжников.
Государство имеет право преимущественной покупки земель, поэтому рекомендуется отправить в мэрию запрос, на предмет резервации участка для государственных целей.