Особенности оформления сделок с недвижимым имуществом по законодательству зарубежных стран для граждан Республики беларусь
Основные термины: трастовый счет, поземельная книга, апостиль, программа «Лизбэк».
9.1.Особенности оформления договора купли-продажи жилой недвижимости в Германии для граждан Республики Беларусь
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо.
Любая недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге, где можно проследить всю историю квартиры и получить полную информацию о владельце недвижимости, наличии подвала/гаража, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.
Для продажи любого объекта недвижимости продавец обязан предоставить государственному нотариусу или суду актуальную выписку из Поземельной книги, на основе которой составляется проект договора купли-продажи.
Оформления сделки проходит под строгим контролем нотариуса. Нотариус несет ответственность за законность сделки и соответствие законодательству.
Процедура оформления сделки купли-продажи:
1) Подбор недвижимости.
2) Резервирование выбранного объекта недвижимости.
3) Подготовка проекта договора купли-продажи.
4) Подписание договора купли-продажи.
В Германии практикуются следующие схемы подписания договора купли-продажи:
1. Обе стороны, т.е. продавец и покупатель присутствуют на подписании договора;
2. Продавец присутствует лично на подписании, а со стороны покупателя присутствует доверенное лицо по доверенности;
3. Покупатель лично присутствует на подписании, а со стороны продавца присутствует доверенное лицо по доверенности;
4. Доверенное лицо продавца и доверенное лицо покупателя подписывают одновременно договор у одного нотариуса;
5. Доверенное лицо покупателя подписывает договор у нотариуса в одном городе, а доверенное лицо продавца нотариально заверяет подписанный договор в другом или наоборот;
6. Если покупатель или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве «представителя без доверенности». После этого договор отправляется покупателю или его доверенному лицу на официальное заверение с его стороны. Договор может быть заверен у немецкого нотариуса, у иностранного нотариуса с апостилем и переводом на немецкий язык или в посольстве Германии;
7. Если продавец или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве «представителя без доверенности». После этого договор отправляется продавцу или его доверенному лицу на нотариальное заверение с его стороны. Только после заверения продавцом или его доверенным лицом договор вступает в силу.
Покупатель имеет три опции: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи, выдать доверенность своему представителю или маклерской компании на подписание договора от его имени или заверить договор после его подписания.
Если клиент лично приезжает на нотариальное засвидетельствование договора, но не владеет немецким языком на должном уровне, то в этом случае многие маклерские компании оказывают услуги устного перевода договора, зачитываемого нотариусом. При желании покупатель может пригласить на засвидетельствование присяжного переводчика, услуги которого оплачиваются дополнительно.
Если клиент не может или не желает лично присутствовать на подписании договора, то в этом случае им оформляется доверенность либо у нотариуса в Германии, либо в своей стране. Если доверенность составляется не в Германии, то предоставляются два образца доверенности на немецком и родном для покупателя языках.
В Германии оригинал договора купли-продажи, подписанный сторонами и нотариусом, имеется только в одном экземпляре, который хранится исключительно в актах нотариуса. Стороны договора получают на руки заверенные нотариусом копии, которые считаются заверенными экземплярами договора и которые высылаются обеим сторонам по почте.
В Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:
– через трастовый счет нотариуса;
– напрямую на счет продавца.
Оплата через трастовый счет нотариуса:
Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет, посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус.
После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости, судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.).
Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.
Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на другой язык (если требуется), письмо нотариуса об открытии трастового счета и уведомление о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.
После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д.
Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
– удаление продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге (если они имеются) и предъявление нотариусу документа, подтверждающего удаление обременений;
– оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется);
– внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя;
– оплата всех прочих счетов связанных с процессом переоформления.
Оплата напрямую на счет продавца.
В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
– стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге;
– оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется);
– внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя;
– оплата всех прочих счетов.
После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление, в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет продавца.
Переход прав собственности:
Согласно условиям договора купли-продажи переход прав собственности (прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью) происходит либо с первого числа месяца, следующего за оплатой покупной цены на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня.
Правовыми последствиями перехода прав собственности являются: переход права пользования недвижимостью, вступление в сообщество владельцев, в случае сдачи в аренду – вступление в договор аренды и получение арендной платы, необходимость оплаты ежемесячных расходов и др.
После перехода прав собственности покупатель становится полноправным «экономическим» владельцем, т.е. может полностью распоряжаться купленной недвижимостью. «Юридическим» же владельцем он становится только после окончательной регистрации в поземельной книге, которая происходит после выполнения всех необходимых предпосылок, в частности оплаты налога на приобретение недвижимости и зависит от скорости работы поземельного суда района, к которому относится данный объект недвижимости.
Окончательная регистрация прав собственности:
После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге. Скорость выполнения данной процедуры зависит от скорости работы того или иного поземельного суда, к которому относится купленный объект недвижимости.
Получение выписки из Поземельной книги:
После окончательной регистрации прав собственности в электронном кадастре новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги, которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости. На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной.
9.2.Особенности оформления договора купли-продажи недвижимости во Франции для граждан Республики Беларусь
Покупку можно совершать как на физическое, так и на юридическое лицо.
Первым этапом является выбор объекта недвижимости. В случае, когда покупатель намерен приобрести недвижимость во Франции, но не имеет возможности приехать в эту страну, существует возможность купить жилье удаленно. Подписанный предварительный договор можно будет отправить из своей страны экспресс-почтой, а для подписания основного договора купли-продажи – оформить доверенность на своего представителя или прямо на нотариуса, ведущего сделку. Если доверенность оформляется в другом государстве – необходимо сделать перевод на французский язык и поставить апостиль.
После окончательного выбора объекта покупатель и продавец подписывают предварительный договор. Однако до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости. Также для проведения финансовых операций необходимо получить индивидуальный налоговый номер и открыть счет в местном банке.