− результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость).
8.5.Особенности и методы сравнительного подхода к оценке стоимости объектов жилой недвижимости
П. 3 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утверждённым Указом Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», определяются следующие методы оценки: рыночные методы, в том числе: сравнительный, доходный, затратный; и иные методы, в том числе: индексный, метод балансового накопления активов и метод кадастровой оценки.
Применительно к объектам жилой недвижимости, представляется возможным применение таких методов, как: сравнительный, доходный, затратный.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.
Сравнительный подход к оценке можно определить как совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Применение сравнительного подхода подразумевает соблюдение следующих условий: объект не должен быть уникальным; информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок; факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Данный подход подразумевает оценку стоимости объекта жилой недвижимости путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Сравнительный подход эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем. При наличии достаточного количества данных он позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.
Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта.
При рассмотрении основных этапов оценки жилой недвижимости сравнительным подходом, важным является безупречное исполнение и полное изучение всех необходимых аспектов в каждом конкретном этапе.
Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.
Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
В выделенные различия цен образующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия и время продажи;
4) местоположение;
5) физические характеристики.
Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
− количество отобранных аналогов минимально;
− величины их скорректированных цен достаточно близки.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
8.6. Доходный подход, его особенности и методы
Жилая недвижимость, как и недвижимость в целом, обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость.
Жилая недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:
− денежные поступления от эксплуатации объекта жилой недвижимости;
− доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.
Доходный подход к оценке стоимости объектов жилой недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
− качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
− риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта и рыночной стоимости.
Среди методов оценки в рамках доходного подхода можно выделить три основных:
1. Метод валовой ренты.
2. Метод прямой капитализации.
3. Метод дисконтирования денежных потоков.
Определение стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты (методом валового мультипликатора) базируется на данных о ценах (стоимости) сделок или ценах предложений, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном или действительном валовом доходе объекта оценки.
Отнесение метода валовой ренты к доходному методу оценки в белорусском законодательстве основывается на его связи с потенциальным или действительным валовым доходом объекта оценки и объектов-аналогов. Метод валового мультипликатора может во многих случаях быть наиболее обоснованным среди других методов расчета стоимости доходного метода оценки, поскольку он опирается только на фактические данные рынка и в меньшей степени требует предположений относительно будущих процессов на рынке.
Порядок реализации доходного подхода оценки с применением метода валовой ренты предусматривает следующие этапы:
1) сбор и анализ информации;
2) расчет потенциального (действительного) валового дохода;
3) определение мультипликатора валового дохода;
4) определение итоговой стоимости объекта недвижимости.
Метод валовой ренты не чувствителен к различию в операционных расходах объектов-аналогов и объекта оценки.
Вопросы по теме
1. Назовите какую классификацию недвижимого имущества выделяют?
2. Назовите и охарактеризуйте классы на которые разделены многоквартирные жилые дома города Минска?
3. Какие типы недвижимости выделяют?
4. Какие принципы оценки недвижимости выделяют?
5. Назовите акты правового регулирования оценки объектов жилой недвижимости?
6. Назовите виды стоимости объектов жилой недвижимости?
7. Какие документы необходимо предоставить для проведения независимой оценки?
8. Назовите и охарактеризуйте методы оценки недвижимости?
9. Какие выделяют методы оценки в рамках доходного подхода?
тема 9