Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.
8.4.Процедура оценки объектов жилой недвижимости
Основанием для проведения независимой оценки объекта жилой недвижимости является договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки. Договор заключается в простой письменной форме.
При заключении договора исполнитель оценки совместно с заказчиком составляет задание на оценку, в котором указывается цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объекта, недвижимые улучшения и их элементы, и другие сведения по усмотрению заказчика оценки.
Для проведения независимой оценки должен быть предоставлен следующий пакет документов:
− копия свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации капитального строения, изолированного помещения, в случае отсутствия – выписку из регистрационной книги или другого документа, подтверждающего права на недвижимые улучшения;
− копия документа, подтверждающего права на земельный участок;
− копия технического паспорта или сведения, подтверждающие объёмно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;
− копию инвентарной карточки учета объекта основных средств или другие первичные учетные документы по учету основных средств;
− копия проектно-сметной документации по объекту оценки;
− копия договора аренды, в том числе на земельный участок;
− копии документов, подтверждающих приобретение объекта оценки;
− сведения о доходах по объекту оценки;
− сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, коммунальные услуги;
− сведения о реконструкции, капитальном и (или) текущем ремонтах, произведенных на объекте оценки;
− сведения о ставке, размере земельного налога и поправочных коэффициентах к земельному налогу;
− сведения о ставке, размере налога на недвижимость и поправочных коэффициентах к налогу на недвижимость;
− данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб юридического лица, данные книги учета индивидуального предпринимателя;
− сведения о возможности осуществления раздела объекта недвижимости, вычленение изолированного помещения из капитального строения, определения порядка пользования земельным участком или изолированным помещением (в случае оценки стоимости доли в имущественном праве или определенного размера компенсации за долю в имущественном праве);
− другие документы.
Ответственность за достоверность информации, представленной в документах, несёт заказчик оценки. Ответственность за достоверность информации, предоставленной заказчику оценки и оценщику собственником, третьими лицами, несут эти лица.
При проведении оценки стоимости могут использоваться следующие источники информации и сведения об объектах недвижимости:
− сведения из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
− сведения из реестра цен на земельные участки и регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра;
− сведения об объектах-аналогах;
− документы, подтверждающие приобретение объектов-аналогов;
− прайс-листы, проспекты;
− классификаторы;
− нормативные сроки службы основных средств;
− номенклатурные каталоги и справочники;
− типовые системы технического обслуживания и ремонта;
− информация о ценах спроса и предложения по выставленным на продажу объектам недвижимости, о предложениях сдачи в аренду объектов-аналогов по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний, размещённая на интернет-сайтах;
− информация о договорных ставках аренды по объектам-аналогам, о ставках аренды, установленных законодательством;
− прейскуранты и справочники цен;
− справочники и каталоги;
− информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьюторов;
− справочная и нормативная информация;
− сборники удельных показателей стоимости строительства, эксплуатационных затрат;
− отчёты об объектах-аналогах;
− базы данных исполнителей оценки;
− другие источники.
Полученная исходная информация и документы анализируются оценщиком, изучается состав и объем их представления, исследуется отраженный в документах уровень стоимости на соответствие уровню цен объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки стоимости.
При анализе информации и предоставленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения.
В случае выявления в документах несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки стоимости другую обоснованную информацию.
При проведении оценки стоимости оценщик не может использовать информацию о событиях, произошедших с объектом оценки после даты оценки.
Осмотр объекта оценки производиться с целью установления фактических данных об объекте оценки, в том числе недвижимых улучшений. По результатам осмотра составляется акт осмотра оценщиком объекта или акт осмотра комиссией заказчика объекта оценки. Осмотр может и не производиться, в том случае, если объект оценки находиться за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение об экономической нецелесообразности осмотра данного объекта.
Анализ местоположения объекта начинается с указания адреса, описания окружения объекта, транспортных связей коммуникаций и других характеристик, которые влияют на стоимость объекта недвижимости. Описание самого объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений, при их наличии, состоит из описания земельного участка, недвижимых улучшений и других улучшений, входящих в состав объекта оценки. Описание земельного участка включает его площадь, кадастровый номер, описание имущественных прав на него, ограничений прав на земельный участок, целевое назначение, местонахождение, форму земельного участка, и другие особенности, по усмотрению оценщика.
Описание недвижимых улучшений, входящих в состав объекта жилой недвижимости, включает:
− год ввода в эксплуатацию;
− описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних, наружных инженерных сетей и коммуникаций;
− описание фактического состояния объекта на дату осмотра;
− другие данные по усмотрению оценщика.
При использовании рыночных методов оценки, необходимо производить обоснование результата независимой оценки.
Результат независимой оценки отражается в отчете в виде денежной суммы или в виде диапазона денежных сумм. В том случае, если результат был рассчитан в иностранной валюте, то оценщик осуществляет перерасчёт в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на дату оценки.
По результатам проведения оценки исполнителем составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику одновременно. Заключение и отчет об оценке составляются в двух экземплярах, один из которых выдается заказчику оценки, второй – хранится у исполнителя оценки.
Заключение об оценке должно содержать:
− полное наименование исполнителя оценки;
− фамилию, собственное имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;
− номер и дату заключения договора либо указание на постановление (определение), вынесенное судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс;
− наименование объекта оценки;
− цель оценки;
− наименование валюты, в которой проводится оценка;
− дату оценки;
− названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;
− результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);
− иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.
Отчет об оценке должен включать:
− описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);
− данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
− анализ данных, использованных для оценки;
− основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;
− анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки);
− обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;
− расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;
− краткие факты и выводы по результатам оценки;