Теоретические и правовые основы оценки объектов жилой недвижимости
Основные термины: сталинка, брежневка, хрущевка, методы оценки, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, восстановительная стоимость, инвестиционная стоимость, рыночная стоимость, потребительская стоимость, таунхаус.
8.1. Понятие и рыночная классификация объектов недвижимости
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК Республики Беларусь к недвижимости относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначение невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того в ГК Республики Беларусь к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
На сегодняшний день распространена исторически сложившаяся классификация жилья, которая никак не описывает качественные характеристики. В нее входят эпохальные типовые многоквартирные дома, вроде «сталинок», «брежневок» и «хрущевок», призванные в свое время обеспечить быстро развивающийся город и его жителей жилплощадью.
«Сталинки» – первые многоквартирные дома, построенные по типовым проектам в период с 1954 по 1961 года. Квартиры в сталинских кирпичных домах имеют большие площади помещений, поэтому их можно отнести к жилью повышенной комфортности.
«Хрущёвки» – 4- и 5-этажные дома первого поколения массовой застройки с малогабаритными квартирами, для которых характерны минимальные площади помещений, проходные общие комнаты и совмещенные санузлы. Подобные дома строились в период с 1958 по 1967 года.
«Брежневки» строились с 1966 по 1975 года, это 5-этажные дома, обладающие улучшенными по сравнению с хрущевками планировочными параметрами квартир. В прихожих предусмотрено место для встроенного шкафа, жилые комнаты изолированые, совмещенные санузлы допускаются только в 1-комнатных квартирах.
Все многоквартирные жилые дома Минска разделены на пять классов.
Первый класс – «эконом». К нему относятся дома, построенные в 1960-1970-х годов прошлого столетия. Это привычные всем «хрущевки» и «брежневки». Кроме того, к этой категории решено относить и некоторые дома, построенные при Сталине. Этажность таких домов обычно составляет 4 или 5 этажей. Если говорить о материале стен, то к этому классу относятся и кирпичные, и крупнопанельные, и блочные здания.
Второй класс – «стандарт». К нему отнесены дома, построенные из крупных панелей или кирпича. Причем, к нему относятся кирпичные дома, построенные не позднее 1977 года. Что касается панельных, то верхней планкой для отнесения дома к такой категории является 2000 год. К данной категории относятся дома с количеством этажей большим, чем шесть. По сути, это дома, построенные во времена массовой застройки столицы. Строились они, когда количество населения в Минске быстро росло, так что тогда строились небольшие по площади квартиры, но в большом количестве.
Третья категория домов, называется просто и незатейливо: «улучшенные дома». К ней относятся как крупнопанельные, так и блочные, и кирпичные здания, построенные в промежуток времени, охватывающий период с 1977 по 2000 годы. Еще одно требование — они должны иметь минимум пять этажей в высоту. К ним относятся современные дома, выполненные по технологиям крупнопанельного строительства. Также, к данному классу относят «сталинки», расположенные на центральных столичных улицах и построенные или из блоков, или из искусственного камня.
Четвертый класс столичной недвижимости – «комфорт». К нему относятся дома, построенные по каркасно-блочной или каркасно-кирпичной технологии, либо здания, полностью построенные из кирпича. К этажности зданий, относящихся к данной категории, никаких требований не предъявляется. Что касается времени постройки, то к четвертому классу относятся только жилые объекты, возведенные позже 2000 года. По сути, это современные дома с квартирами свободной планировки, имеющие обустроенную придомовую территорию, места для детских колясок, консьержа и так далее. Также требованием к этому дому является наличие собственного паркинга или хотя бы огороженной стоянки для автотранспорта.
Пятый класс недвижимости — «престиж». Самый малочисленный класс в столице – к нему отнесены только пять зданий. Все они построены по индивидуальным проектам. К таким зданиям нет особых требований ни по этажности, ни по материалу, из которого состоят стены, ни по высотности. По сути, это недвижимость, которую называют клубными домами. В них обязательно наличие собственной управляющей компании, охраны, всей необходимой инфраструктуры прямо на территории самого жилого комплекса.
Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации не существует. Из-за отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка загородного жилья употребляют разные термины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и другие. Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки.
Основные критерии классификации концептуальных малоэтажных комплексов – градостроительный; площадь и качество жилья; размеры и инфраструктура.
По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяют на три типа: кварталы из отдельно стоящих домов, кварталы из таунхаусов и кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов.
Площадь и качество жилья дома в малоэтажных жилых комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения, которые простоят не одно столетие, а другие – каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Различается и площадь квартир и домов: есть дома площадью 150 и 400 метров квадратных. Можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а можно – с апартаментами по 200-300 метров квадратных.
В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, в других имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наиболее востребован участок размером 20-40 соток, что позволяет находиться в разумном отдалении от соседей.
Можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:
1. малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна;
2. малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости;
3. малоэтажные комплексы, инфраструктурно насыщенные, где имеются детские, социальные, культурные учреждения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная структуры. Территория охраняется.
Отдельно стоит рассматривать небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже.
Останавливая свой выбор на малоэтажных комплексах, человек стремится не только купить просторное и качественное жилье, но и вести определенный образ жизни.
Таунхаус – многоквартирный жилой дом, появившийся на белорусском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус» – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли. Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6-12, фасадное решение зависит от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах.
В основу типологии индивидуальных жилых строений положено целевое назначение дома и земельного участка, на котором он находиться.
Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но в первую очередь о социальной инфраструктуре.
Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню – русскую или финскую (в зависимости от вкуса хозяина).
Можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой категории. В зависимости от региона это деление может значительно различаться. Однако все загородные дома можно поделить на массовое, бюджетное жилье и элитные дома.
8.2.Правовое регулирование оценки объектов жилой недвижимости
Основным нормативным правовым актом, регулирующим оценочную деятельность в Республике Беларусь, является Указ Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», которым утверждено Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь.
В Положении, оценочная деятельность определяется, как предпринимательская деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанная с оказанием услуг по проведению независимой оценки.
Изменение стоимости жилой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект (базовые потребности в приобретении объектов недвижимости; тенденции изменения численности населения, общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; уровень доходов и тенденции его изменения; платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы; климатические условия, природные ресурсы и источники сырья; политическая стабильность, безопасность; наличие и совершенство законодательства).
Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним (наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально-культурного назначения; размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение; особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей; условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств).
Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками (площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность; качество строительства и эксплуатации; наличие коммунальных услуг; функциональная пригодность; привлекательность, комфорт; стиль, планировка; объемно-планировочные показатели; эксплуатационные расходы; стоимость строительства).
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.
Выделяют следующие группы принципов оценки недвижимости:
− принципы, основанные на представлениях пользователя;
− принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
− принципы, связанные с рыночной средой;
− принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Так как разновидностью недвижимости в целом является жилая недвижимость, то представляется возможным применение данных принципов непосредственно при оценки стоимости объектов жилой недвижимости.
Все принципы связаны между собой. Стоит согласиться, с той позицией, что оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Оценка объектов жилой недвижимости – это ни что иное, как последовательность действий со стороны оценщика, которые направлены на определение точной стоимости объекта.
8.3.Виды стоимости объектов жилой недвижимости
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.
В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов жилой недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.
Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.
Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.
Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.