Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
Основные термины: риэлтер, свидетельство об аттестации риэлтера, лицензия, договор обязательного страхования, рынок недвижимости.
7.1. Государственная политика в сфере развития неинституциональных участников на рынке недвижимости
Участниками рынка недвижимости является целый ряд лиц. К ним в первую очередь относятся риэлтеры, которые осуществляют посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлтерской фирмы).
Основным направлением практической деятельности риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.
К основным законодательным актам регулирующим сделки с недвижимым имуществом относятся Конституция Республики Беларусь, ГК Республики Беларусь и КоЗ Республики Беларусь. Также, существует множество законов и подзаконных актов, регулирующих данную сферу.
Субъектами рынка недвижимости, в инвестиционной деятельности, могут выступать белорусские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, например, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.
Еще раз хотелось бы отметить, что немаловажное значение на рынке недвижимости играет орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с нормами ГК Республики Беларусь право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права предусмотренные законодательством.
Также к участникам рынка недвижимости относятся оценщики, которые осуществляют оценку стоимости недвижимости для различных целей. Они осуществляют свою деятельность в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь об оценочной деятельности.
Нотариусы осуществляют заверение сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Участие юристов в рыночном обороте недвижимости обязательно, поскольку, система правового регулирования рынка недвижимости очень сложна. Так для каждой конкретной сделки необходима юридическая экспертиза. Юристы, как правило, входят в состав риэлтерских фирм. Также это могут быть обычные юридические фирмы, правовое положение которых определяется ГК Республики Беларусь и законом, регламентирующих правовой режим определенных юридических лиц. В сделках с недвижимостью на возмездной основе могут участвовать адвокаты, оказывая консультационные услуги по сделке в соответствии с Законом об адвокатской деятельности. Но при этом стоит отметить, что адвокатская деятельность не является предпринимательской.
Деятельность на рынке недвижимости практически всегда требует привлечения значительных финансовых ресурсов. Такие ресурсы привлекаются за счет кредитов. Данную задачу выполняют различные кредитные учреждения, большинство которых составляют банки, правовой статус которых определяется Банковским кодексом Республики Беларусь.
Участниками рынка недвижимости являются также собственники недвижимости, которые отчуждают объект недвижимости или сдают его в аренду, покупатели объектов недвижимости, арендаторы и многие другие. Правовой статус этих лиц в большинстве определяется ГК Республики Беларусь.
7.2. Особенности риэлтерской деятельности
Осуществление риэлтерской деятельности допускается только при наличии выдаваемого Министерством юстиции Республики Беларусь специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг – риэлтерских услуг.
Риэлтерская деятельность в Республике Беларусь является посреднической деятельностью коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе:
– консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;
– представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;
– подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;
– организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;
– помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
При оказании риэлтерских услуг организация должна иметь:
– лицензию;
– предусмотренное законодательством минимальное количество риэлтеров;
– договор обязательного страхования;
– книгу замечаний и предложений;
– книгу регистрации договоров, порядок ведения которой определяется Министерством юстиции Республики Беларусь;
– документ, содержащий порядок оплаты риэлтерских услуг;
– кассовый суммирующий аппарат и (или) специальную компьютерную систему для осуществления приема наличных денежных средств за оказание риэлтерских услуг;
– нежилое помещение, соответствующее санитарно-гигиеническим, противопожарным, иным требованиям технических нормативных правовых актов;
– базу данных объектов недвижимости.
В штате риэлтерской организации со штатной численностью, за исключением технического и вспомогательного персонала, 30 и более работников должно состоять не менее 5 риэлтеров, от 20 до 30 работников – не менее 4 риэлтеров, от 10 до 20 работников - не менее 3 риэлтеров, до 10 работников – не менее 2 риэлтеров. В штате обособленного подразделения риэлтерской организации должен состоять как минимум один риэлтер.
Для работы в качестве риэлтера в риэлтерской организации физическое лицо должно иметь свидетельство об аттестации риэлтера, выдаваемое Министерством юстиции в порядке, им установленном, сроком на пять лет.
Свидетельство об аттестации риэлтера выдается физическому лицу:
– имеющему высшее, как правило, юридическое, экономическое образование или образование по профилю образования «Архитектура и строительство»;
– имеющему стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью;
– сдавшему аттестационный экзамен.
Риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность по сделке с недвижимостью, в отношении которой эта организация либо ее работники имеют заинтересованность.
Риэлтерская организация обязана обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в процессе предоставления риэлтерских услуг потребителю. Обязанность соблюдения конфиденциальности остается в силе после завершения отношений между риэлтерской организацией и потребителем.
Все документы потребителя должны храниться в сейфе или ином месте риэлтерской организации, исключающем доступ посторонних лиц.
Доступ к этим документам должны иметь только специалисты по риэлтерской деятельности для выполнения работы в соответствии с их должностными обязанностями и регламентом предоставления риэлтерских услуг, а также лица, уполномоченные подписывать договор на оказание риэлтерских услуг.
Сбор документов, необходимых для удостоверения сделки с объектом недвижимости, государственной регистрации объекта недвижимости, прав (перехода прав) на него и сделок с ним, обеспечение государственной регистрации, а также нотариальное удостоверение сделки (в случаях, предусмотренных законодательством и (или) соглашением сторон сделки) осуществляются риэлтерской организацией в срок, определенный договором на оказание риэлтерских услуг.
Риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и осуществлению государственной регистрации сделки, которая может быть признана в дальнейшем недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.
Вопросы по теме
1. Назовите классификацию субъектов, действующих на рынке недвижимости?
2. Каких профессиональных участников выделяют на рынке недвижимости?
3. Охарактеризуйте уровень риэлтерских услуг?
4. Какие требования предъявляются для организаций, оказывающих риэлтерские услуги?
5. Какие требования предъявляются для кандидатов для получения свидетельства об аттестации риэлтера?
ТЕМА 8