Записи в регистрационной книге подлежат аннулированию только на основании судебного постановления. Исправление записи осуществляется путем внесения новой записи в регистрационную книгу.
Приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь «Об утверждении Инструкции о порядке формирования и ведения регистрационной книги» утверждена Инструкция о порядке формирования и ведения регистрационной книги.
В соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации регистрационное дело заводится при государственной регистрации создания недвижимого имущества и закрывается при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества. Регистрационное дело имеет номер, который одновременно является кадастровым, инвентарным номером недвижимого имущества.
Каждое регистрационное дело имеет опись содержащихся в нем заявлений и документов (копий документов). Опись ведется по принципу последовательных записей. Исправления в описи осуществляются путем внесения новой записи в нее.
Документы, внесенные в установленном порядке в регистрационное дело, не подлежат изъятию из него, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Внесение информации в кадастровую карту (в том числе изменение и удаление информации) производится одновременно с государственной регистрацией создания, изменения, прекращения существования земельного участка, капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, а также в иных случаях, установленных специально уполномоченным органом государственного управления. Содержание кадастровой карты должно соответствовать записям в регистрационной книге, документам, содержащимся в регистрационных делах.
Журнал регистрации заявлений ведется по принципу последовательных записей. Исправления в журнале регистрации заявлений осуществляются путем внесения новой записи в него.
Внесение исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется регистратором на основании:
– заявления правообладателя, других заинтересованных лиц либо сведений государственных органов, иных государственных организаций, а также по инициативе регистратора – при внесении исправлений, связанных с технической ошибкой;
– судебного постановления – при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;
– совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, – при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;
– заявления правообладателя либо соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций – при внесении исправлений, связанных с изменением идентификационных сведений о правообладателях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т.д.
6.6. Правила совершения регистрационных действий
Закон о государственной регистрации устанавливает обязанность предоставления определенного перечня документов, необходимых для осуществления регистрационных действий.
Регистрационные действия совершаются государственным регистратором в следующем порядке:
– прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
– принятие решения о совершении регистрационных действий;
– совершение регистрационных действий;
– удостоверение произведенной государственной регистрации.
Регистрационные действия совершаются регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации. Регистрационные действия могут совершаться любым регистратором соответствующей организации по государственной регистрации, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистрационные действия должны быть совершены определенным регистратором.
При совершении регистрационных действий регистратор имеет право:
– запрашивать из государственных органов, иных государственных организаций сведения и документы, необходимые для совершения регистрационных действий;
– изготавливать копии документов и выписок из них, свидетельствовать их верность;
– давать разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных действий;
– назначать техническую инвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
– назначать экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
– приостанавливать совершение регистрационных действий в определенных случаях;
– отказать в совершении регистрационных действий в предусмотренных случаях.
Регистратор обязан оказывать лицам, обратившимся за совершением регистрационных действий, содействие в реализации их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать их о последствиях совершаемых регистрационных действий.
Регистратор, осуществляющий государственную регистрацию нотариально не удостоверенных сделок об отчуждении облагаемого налогами недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему в Республике Беларусь гражданину Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом), обязан до совершения указанных регистрационных действий получить информацию от налогового органа об уплате соответствующих налогов.
Ст. 32 Закона о государственной регистрации устанавливает общие требования к документам, представленным для осуществления государственной регистрации. Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:
– заявление о государственной регистрации;
– документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
– документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
– документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;
– документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.
Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, определен в постановлении Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь № 63 от 09.11.2010 г. «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан».
Заявление о государственной регистрации должно соответствовать установленной форме. Форма заявления о государственной регистрации и порядок его подписания устанавливаются специально уполномоченным органом государственного управления. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь, должны быть нотариально удостоверены либо скреплены печатью выдавшего их государственного органа.
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, состоящие из двух и более листов, должны быть прошиты либо скреплены иным образом, не позволяющим их разъединить, листы пронумерованы. Количество прошитых либо скрепленных иным образом, не позволяющим их разъединить, листов при приеме документов должно быть заверено подписью регистратора и скреплено его печатью, если это не выполнено государственным органом, выдавшим документы, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.
Регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях, если:
– документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;
– документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
– заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
– регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;
– представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;
– представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;
– содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;
– указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.
При приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, а также истребованных или изготовленных организацией по государственной регистрации, регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о заявителе, дате, времени поступления и перечне этих документов.
В случае отказа регистратора в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, они возвращаются заявителю. Заявитель письменно информируется о мотивах отказа.
В случае приема регистратором документов, представленных для осуществления государственной регистрации, регистратор незамедлительно:
– выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов, если иной порядок выдачи такого документа не установлен законодательством Республики Беларусь;
– вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации.
Регистратор обязан не позднее рабочего дня, следующего за днем приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, заказным письмом проинформировать о приеме документов:
– правообладателей, которые отсутствовали при приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации изменения недвижимого имущества;
– заинтересованных лиц, которые отсутствовали при приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и права которых непосредственно регистрируются или ограничиваются.
Регистратор, принявший документы, представленные для осуществления государственной регистрации, совершает и последующие этапы регистрационного действия. Замена регистратора в процессе совершения регистрационного действия допускается в случае невозможности исполнения им своих обязанностей, а также в других исключительных случаях. Решение о замене регистратора принимает руководитель соответствующей организации по государственной регистрации или уполномоченное им лицо.
Рассмотрение документов, представленных для осуществления государственной регистрации, производится в порядке последовательности записей в журнале регистрации заявлений. Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, если иное не установлено Законом о государственной регистрации, иными законодательными актами Республики Беларусь и постановлениями Совета Министров Республики Беларусь.
В ст. 36 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для отказа в совершении регистрационного действия:
– обнаружение оснований для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
– обнаружение несоответствия результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
– при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;
– при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;
– имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;
– одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна. Данное основание для отказа в совершении регистрационного действия может быть применено только в случае, если в отношении двух или более заявителей не имеется иных оснований для отказа в совершении регистрационного действия.
Регистратор обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в совершении регистрационного действия заказным письмом или под роспись при личном обращении проинформировать заявителя об этом с указанием мотива отказа, а также порядка обжалования отказа.
Заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд либо в течение одного года обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации.
При поступлении в организацию по государственной регистрации заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного регистрационного действия регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении соответствующего заявления.
6.7. Ответственность при государственной регистрации
Республиканская и территориальные организации по государственной регистрации несут ответственность за убытки, причиненные гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в результате:
1) предоставления недостоверной информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
2) неправомерного отказа в совершении регистрационных действий;
3) неправомерного совершения регистрационных и иных действий;
4) утраты, порчи документов или информации, хранящейся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
5) нарушения установленных сроков рассмотрения заявлений.
Республиканская и территориальные организации по государственной регистрации обязаны возмещать причиненные убытки в полном объеме. В случае, если размер причиненных убытков превышает сумму, установленную Правительством Республики Беларусь, соответствующей организации по государственной регистрации сумма возмещенных убытков компенсируется из гарантийного фонда.
Суммы, выплаченные организацией по государственной регистрации потерпевшим, взыскиваются в порядке регресса с лиц, умышленные виновные действия которых привели к убыткам.
Гарантийный фонд создается республиканской организацией по государственной регистрации с целью компенсации убытков, возмещенных соответствующей организацией по государственной регистрации потерпевшим.
Гарантийный фонд формируется из отчислений от платы, взимаемой организациями по государственной регистрации.
Порядок создания и распоряжения гарантийным фондом устанавливается Правительством Республики Беларусь.
Законодательством Республики Беларусь устанавливается ответственность за нарушение установленного порядка заключения с гражданами договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений, которая влечет наложение штрафа в размере от тридцати до пятидесяти базовых величин, а на индивидуального предпринимателя – от сорока до ста базовых величин.
Неисполнение должностными лицами юридического лица или индивидуальными предпринимателями обязательств перед гражданами по договорам на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений в сроки, предусмотренные указанными договорами, либо невозврат им денежных средств, если в этих деяниях нет состава преступления, влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин.
Расторжение по инициативе должностного лица юридического лица, индивидуальных предпринимателей договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений ранее срока, указанного в них, при использовании денежных средств граждан по основаниям, не предусмотренным в этих договорах, влечет наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин.
Привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, без наличия документов, требуемых для этого законодательными актами о долевом строительстве жилых домов, или при наличии в данных документах недостоверных сведений либо не устранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства, если в этих действиях нет состава преступления, влекут предупреждение или наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин.
Невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений, либо заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора, либо изменение цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь, либо неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства, а равно по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика, влекут предупреждение или наложение штрафа на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо в размере до пятидесяти базовых величин.
Вопросы по теме
1. Что представляет собой государственная регистрация? Кто может выступать в качестве правообладателя и кандидата в правообладатели?
2. Дайте общую характеристику системы государственных органов осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества?
3. Что такое государственный регистр, государственный кадастр?
4. Назовите права и обязанности регистратора?
5. Каков порядок прохождения аттестации регистраторами?
6. Как создается и ведется единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ними?
7. Каков порядок ведения регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт?
8. Какие документы должны быть представлены для государственной регистрации?
9. В каких случаях регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий?
10. Назовите субъектов государственной регистрации?
11. Назовите объекты государственной регистрации?
12. Назовите основания государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом?
13. Назовите основания государственной регистрации обременений (ограничений) на недвижимость?
14. Какие последствия государственной регистрации?
15. Какая ответственность предусмотрена при государственной регистрации?
16. Как формируется гарантийный фонд по государственной регистрации?
Тема 7