Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности на недвижимость, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).
Гражданское законодательство Республики Беларусь к субъектам права собственности на недвижимое имущество относит физических и юридических лиц, государство, административно-территориальные единицы, иностранные государства, иностранных юридических лиц, иностранных граждан и лиц без гражданства.
Государство и административно-территориальные единицы являются субъектами права государственной собственности. При этом государственная собственность является преобладающей, а государство по отношению к ней выступает самым крупным субъектом собственности.
В свою очередь, если физические лица реализуют свои правомочия владения, пользования и распоряжения непосредственно собственными действиями, то государство, административно-территориальные единицы, юридические лица реализуют принадлежащее им право собственности как непосредственно, так и через подчиненные им органы и лица, указанные в законодательстве.
Субъектами права собственности в Республике Беларусь могут быть другие государства, их юридические и физические лица. В Республике Беларусь может существовать и собственность международных организаций.
Законодательством Республики Беларусь допускается объединение имущества, находящегося в собственности физических, юридических лиц и государства, в том числе и зарубежных стран. В результате такого объединения возникают смешанные формы собственности, в том числе и собственность совместных предприятий.
Право собственности на имущество может принадлежать двум или нескольким лицам сообща как с выделением долей каждому из них, так и без подразделения этого имущества на доли, т. е. имущество может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности одновременно нескольким лицам независимо от формы собственности.
Право собственности наделяет собственника рядом прав. Прежде всего это право владения, пользования и распоряжения (ст. 210 ГК Республики Беларусь).
Так, согласно ч. 1 п. 2 ст. 210 ГК Республики Беларусь собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Что касается владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, то они осуществляются собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 210 ГК Республики Беларусь).
Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о государственной регистрации прав. В соответствии со ст. 74 Закона о государственной регистрации государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, проводившаяся в установленном порядке до вступления в силу Закона о государственной регистрации специально уполномоченным органом по земельным ресурсам и землеустройству, государственным унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство» Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, государственным унитарным предприятием «Республиканский центр учета и регистрации недвижимости» при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, местными исполнительными и распорядительными органами в лице землеустроительных служб, организаций по регистрации и технической инвентаризации, является юридически действительной.
Таким образом, права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются действительными без действующей государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона о государственной регистрации, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, до введения рассматриваемого нормативного акта.
6.5. Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь– важный информационный ресурс государства. ЕГРНИ обеспечивает защиту прав на недвижимое имущество, существование рынка недвижимости, сбор налогов, служит финансовой системе, уменьшает и разрешает споры о недвижимости, предоставляет данные, необходимые для оценки и управления недвижимостью.
В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним – систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним создается и ведется в целях:
– реализации эффективной государственной политики в области управления недвижимым имуществом, налогообложения недвижимого имущества;
– защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом;
– государственного контроля за использованием и охраной недвижимого имущества;
– информационного обеспечения инвесторов, других участников рынка недвижимого имущества, государственных органов, в том числе налоговых и статистических.
Ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется в соответствии со следующими принципами: единообразие, достоверность, публичность, сопоставимость и совместимость.
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним состоит из:
– регистрационных книг (документ единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, содержащий записи о произведенных регистрационных действиях и другие записи в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории соответствующего регистрационного округа);
– регистрационных дел (документ единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, содержащий оригиналы заявлений, в том числе заявлений о государственной регистрации, а также копии документов, являющихся основанием для государственной регистрации, в отношении конкретного объекта недвижимого имущества, а также иные документы в соответствии с законодательством Республики Беларусь);
– кадастровых карт (документ единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, содержащий графическое изображение территории соответствующего регистрационного округа, границ земельных участков, сервитутов, охранных зон, расположения капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на земельных участках, а также сведения о кадастровых номерах земельных участков и инвентарных номерах капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, другую информацию в соответствии с законодательством Республики Беларусь);
– журналов регистрации заявлений.
Законодательством Республики Беларусь к документам единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним могут быть отнесены другие документы (реестры наименований улиц и дорог, реестры адресов, регистры стоимости объектов недвижимого имущества, реестры планов развития территорий, реестры земельных ресурсов, реестры административно-территориальных единиц, другие документы).
Ведение регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений осуществляется на одном из государственных языков Республики Беларусь.
Закон о государственной регистрации предусматривает ряд мер, направленных на обеспечение сохранности документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Так, защиту документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним от несанкционированного доступа, хищения, уничтожения обеспечивают республиканская и территориальные организации по государственной регистрации.
Регистрационные книги, регистрационные дела, кадастровые карты и журналы регистрации заявлений подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а также изъятие из них каких-либо сведений и документов не допускаются, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Для обеспечения сохранности документов, подлежащих постоянному хранению, в республиканской и территориальных организациях по государственной регистрации создаются архивы. Документы указанных архивов являются составной частью Национального архивного фонда Республики Беларусь.
Порядок ведения регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт и журналов регистрации заявлений закреплен в Законе о государственной регистрации.