Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
Основные термины : единый государственный регистр, государственный кадастр, регистратор, субъекты государственной регистрации, объекты государственной регистрации, основания государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, основания первичной регистрации, основания государственной регистрации объектов недвижимости, государственная регистрации обременений (ограничений) на недвижимость.
6.1.Понятие и правовое значение регистрации недвижимого имущества
Закон о государственной регистрации определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала и принципы, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом. Условно можно выделить ряд причин, которые послужили основой для принятия Закон о государственной регистрации. Основным условием являлось, конечно же, отсутствие непосредственного правового регулирования порядка самой государственной регистрации и отношений, складывающихся в процессе регистрации. Другой причиной послужило отсутствие системы регистрирующих органов, которая полностью соответствовала бы гражданскому законодательству. Кроме того, необходимо было именно законодательное закрепление обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также определение правового значения регистрации и последствий ее отсутствия.
На сегодняшний день Закон о государственной регистрации является базовым нормативным правовым актом, определяющим порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права и обязанности уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и многие иные связанные с этим аспекты.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь «О структуре Правительства Республики Беларусь» создан Государственный комитет по имуществу путем присоединения Фонда государственного имущества Министерства экономики к Комитету по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 июля 2006 г. № 958 определены основные задачи Государственного комитета по имуществу (далее Госкомимущество) – проведение единой государственной политики в области земельных отношений, геодезии, картографии, государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по вопросам имущественных отношений (включая управление, распоряжение, приватизацию, оценку и учет имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь), а также ведение соответствующих кадастров, регистров и реестров.
Государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Таким образом, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит производный характер, так как она может быть проведена только в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право.
Исходя из буквального толкования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация определяет момент возникновения права, но не выступает в качестве основания возникновения права на недвижимое имущество.
Регистрация прав на недвижимое имущество – это сфера деятельности государства, регулированию которой уделяется пристальное внимание в законодательстве Республики Беларусь. Это обусловлено сознанием значимости отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимость, для развития рынка недвижимого имущества, охраны прав собственников и иных законных владельцев недвижимости.
Регистрационная деятельность (регистрационные действия) определяется как урегулированная законодательством о государственной регистрации деятельность государственных организаций по регистрации, направленная на признание и подтверждение существования объектов недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на них, ограничений (обременений) этих прав. Закон о государственной регистрации так или иначе следует принципам.
Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. Изменения и востребованность обществом государственной регистрации недвижимого имущества обусловлены реформированием принципов национальной экономики. Система государственной регистрации недвижимости и прав на нее является необходимой и неотъемлемой инфраструктурой рыночной экономики.
Ст. 7 ГК Республики Беларусь установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством.
Следует отметить, что не везде государственная регистрация имеет правообразующий характер. В частности, в Литве, Германии, Швеции регистрация не носит ни обязательный, ни правообразующий характер, а отражает происходящие в обществе отношения по поводу недвижимого имущества.
Регистрации подлежат:
1) недвижимое имущество;
2) права на него;
3) сделки с ним.
Упоминание о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержится в п. 4 ст. 131 ГК Республики Беларусь. Далее ст. 165 ГК Республики Беларусь определяет, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК Республики Беларусь и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Ст. 166 ГК Республики Беларусь предусматривает, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. В соответствии со ст. 403 ГК Республики Беларусь договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Современное белорусское гражданское законодательство разделило государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество. Иногда встречающиеся в юридической литературе мнения о том, что возникновение права на недвижимость осуществляется путем государственной регистрации сделки, не соответствуют законодательству. Упомянутые нормы ст. 7 и 131 ГК Республики Беларусь четко определяют, что для возникновения права на недвижимость требуется государственная регистрация этого права. Государственная регистрация сделок с недвижимостью, проводимая в случаях, предусмотренных законом, порождает юридическую силу самой сделки, а не права на недвижимость, возникающего в результате ее исполнения.
6.2. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в Республике Беларусь
Недвижимость обладает определенными специфическими свойствами как юридического, так и экономического характера. В их число входят возможность длительной эксплуатации недвижимого имущества, получение постоянного и систематического дохода, наличие определенных обязательств, налагаемых на его собственников. Кроме того, недвижимость, в отличие от иного имущества, может одновременно выступать объектом нескольких сделок: залога, аренды, безвозмездного пользования, дарения и т.п.
В настоящее время правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) на него, а также сделок с ним осуществляются в соответствии с Закон о государственной регистрации.
Можно выделить следующие характеристики государственной регистрации:
1) государственная регистрация является юридическим актом, то есть определенным действием и порождает права и обязанности у различных субъектов (продавцов, покупателей, наследников). Юридический акт должен иметь внешнее выражение (записи в Едином государственном реестре недвижимого имущества, свидетельство о государственной регистрации);
2) акт исходит от государства, то есть носит публичный характер и пользуется императивным методом регулирования общественных отношений. Государственную регистрацию не могут осуществлять иные субъекты, отличные от государства, в лице его уполномоченного органа. Документы приобретают юридическую силу и наделяют правами граждан и юридических лиц после нотариального удостоверения;
3) посредством государственной регистрации государство подтверждает права, возникшие у граждан и юридических лиц. Суть государственной регистрации заключается в юридической экспертизе документов, послуживших основанием для возникновения, прекращения, перехода, обременения прав на недвижимое имущество;
4) государственной регистрации подлежит право и переход права. Государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения), принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества, но основное направление – государственная регистрация права и его переход. Остальные регистрационные действия являются вспомогательными.
Закон о государственной регистрации устанавливает правила государственной регистрации в отношении следующих объектов недвижимого имущества:
– земельные участки;
– капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения;
– изолированные помещения, в том числе жилые;
– предприятия как имущественные комплексы;
– другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.
Реализация положений Закона о государственной регистрации призвана обеспечить:
– во-первых, создание и развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции;
– во-вторых, единообразие в правоприменительной практике, координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью;
– в-третьих, стабильность правоотношений в сфере недвижимости;
– в-четвертых, создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости;
– в-пятых, создание единой информационной базы данных.
6.3. Правовое положение организаций, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Беларусь создана стройная система организаций.
В соответствии со ст. 5 Закон о государственной регистрации субъектами государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним являются республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, регистраторы, а также собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в отношении недвижимого имущества (далее – правообладатели), лица, претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества.
Правообладателями и кандидатами в правообладатели могут быть:
– Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы;
– юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица;
– индивидуальные предприниматели;
– граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства;
– иностранные государства.
Указом Президента Республики Беларусь № 603 от 10.12.2002 г. «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» определено, что Государственный комитет по имуществу является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» данного Государственного комитета – республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Правовое положение организаций, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в Законе о государственной регистрации. Так, в соответствии со ст. 12 Закона о государственной регистрации специально уполномоченный орган государственного управления:
– издает нормативные правовые акты в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии со своей компетенцией;
– обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
– разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
– создает регистрационные округа;
– утверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых регистраторами;
– устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также номеров записей в регистрационную книгу;
– устанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию в регистрационной книге;
– определяет единый порядок присвоения, изменения, прекращения существования адресов объектов недвижимого имущества на территории Республики Беларусь;
– устанавливает иные, кроме определенных Законом о государственной регистрации, случаи внесения информации в кадастровую карту;
– устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий;
– устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
– устанавливает порядок аттестации регистраторов;
– утверждает формы документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации (если такие формы документов не утверждены иными актами законодательства Республики Беларусь), формы предоставления информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правила их заполнения, порядок подачи и оформления документов при предоставлении такой информации республиканской и территориальными организациями по государственной регистрации, а также порядок учета выданной информации;
– утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, уведомления о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, об аннулировании записи в регистрационной книге, выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от подделки;
– определяет порядок подачи и оформления документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, для целей их дальнейшего направления посредством почтовой связи или передачи в виде электронных документов;
– определяет порядок осуществления республиканской организацией по государственной регистрации мониторинга регистрационных действий;
– определяет иные виды информации, выдаваемой из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, не предусмотренные Законом о государственной регистрации;
– осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство», являясь республиканской организацией по государственной регистрации:
– осуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации;
– утверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по государственной регистрации;
– осуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
– устанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;
– координирует деятельность территориальных организаций по государственной регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия, обмена между ними информацией;
– ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;
– проводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;
– утверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков регистраторов;
– осуществляет мониторинг регистрационных действий в порядке, определяемом специально уполномоченным органом государственного управления;
– осуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
– осуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» подчинена и подотчетна Государственному комитету по имуществу.
Территориальная организация по государственной регистрации – республиканское унитарное предприятие, в котором в качестве работников осуществляют свои полномочия регистраторы, выполняющие функции в соответствии с Законом о государственной регистрации. Деятельность территориальной организации по государственной регистрации и соответствующих регистраторов осуществляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего регистрационного округа.
Территориальные организации по государственной регистрации осуществляют техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления.
Государство гарантирует обеспечение деятельности организаций по государственной регистрации:
– запрещается изъятие регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь, а также имущества организаций по государственной регистрации, обеспечивающего ведение и сохранность документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на машинных носителях. В отношении документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не могут совершаться иные действия, запрещающие или ограничивающие к ним доступ регистраторов;
– государственные органы, иные государственные организации обязаны представлять по запросу организаций по государственной регистрации или регистраторов имеющиеся у них сведения и документы, необходимые для осуществления организациями по государственной регистрации деятельности в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в семидневный срок со дня получения такого запроса.
Регистраторами являются работники соответствующих республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации, которые обладают исключительным правом:
1) принимать в установленном порядке документы, представленные для осуществления государственной регистрации;
2) совершать регистрационные действия:
– осуществлять государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;
– осуществлять государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
осуществлять государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;
3) присваивать кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества;
4) вносить записи в регистрационную книгу;
5) вносить документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле;
6) вносить информацию в журнал регистрации заявлений.
Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или высшее образование по специальности «Земельный кадастр», или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет.
Специально уполномоченный орган государственного управления вправе устанавливать дополнительные требования к назначению регистратора.
Регистратор обязан перед назначением и не менее чем один раз в пять лет проходить аттестацию.
Регистратор республиканской организации по государственной регистрации назначается на должность и освобождается от занимаемой должности руководителем республиканской организации по государственной регистрации. Регистратор территориальной организации по государственной регистрации назначается и освобождается от занимаемой должности руководителем соответствующей территориальной организации по государственной регистрации.
В своей деятельности регистратор подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.
6.4. Объекты государственной регистрации
В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации объектами государственной регистрации являются:
– создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
– возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
– сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации и др.
Что касается объектов недвижимого имущества, на которые распространяются правила государственной регистрации, предусмотренные Законом о государственной регистрации, то согласно п. 1 ст. 3, к таким объектам недвижимого имущества относятся следующие:
– земельные участки;
– капитальные строения (здания, сооружения) – это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
– незавершенные законсервированные капитальные строения – законсервированные объекты строительства, создание которых в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющие прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которых описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
– изолированные помещения, в том числе жилые. Под изолированным помещением понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
– машино-места – это места стоянки, предназначенные для размещения транспортного средства и являющиеся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащие юридическому или физическому лицу и зарегистрированные как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений;
– предприятия как имущественные комплексы;
– другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Так, например, регистрации судов внутреннего плавания, судов смешанного (река-море) плавания, а также маломерных судов, принадлежащих организациям внутреннего водного транспорта Республики Беларусь и прав на них, осуществляется в соответствии с постановлением Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь «Об утверждении Инструкции о порядке ведения Государственного судового реестра Республики Беларусь и судовой книги, форм заявлений, представляемых в связи с государственной регистрацией судов и прав на них, и форм документов, выдаваемых по результатам такой регистрации».