Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке.
В этих случаях стороны сделки представляют до полнительно следующие документы:
• государственные акты на земельный участок;
• план границ каждого из обмениваемых земельных участков;
• справку об отсутствии залога или запрета на отчуждение земельных участков;
• согласие супруга на отчуждение земельного участка, приобретенного в браке.
В договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок.
Собственники земельных участков имеют право производить обмен не законченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения земельных участков.
Встречаются в практике случаи обмена жилых помещений, неравнозначных по стоимости. Стороны в таком случае, по общему правилу, договариваются о доплате. Возникает вопрос, действительны ли подобного рода соглашения?
Представляется, что да, поскольку действующее законодательство не запрещает такого рода сделок. Нотариусы вправе удостоверить договоры подобного рода. При этом следует в каждом конкретном случае указывать, кто из участников договора производит доплату и в какой сумме.
Не любой жилой дом, дача, садовый домик могут быть предметом мены. Исключен обмен в отношении недвижимости, на которую наложены запрещение или арест. Есть и ряд других случаев, ограничивающих мену.
В соответствии с ГК Республики Беларусь земля может быть объектом рентных отношений, в том числе таких, как пожизненное содержание с иждивением.
5.9. Аренда земельных участков, находящихся в собственности граждан
Ранее действовавшее законодательство не допускало аренды земли и других средств производства. Существование аренды было невозможным в условиях исключительной собственности государства на землю. Реформа земельных отношений способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и иного имущества, усилению заинтересованности граждан в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей. Появились и новые формы использования земли. Одной из них является аренда земли.
Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с КоЗ Республики Беларусь и иными актами законодательства об охране и использовании земель.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ Республики Беларусь и иными актами законодательства.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, органом управления которых является администрация свободной экономической зоны, в границах данных зон, парков с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) и районными исполнительными администрациями в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ Республики Беларусь.
Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет. Срок аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных с использованием переданного в аренду водного объекта (его части), не должен превышать срока аренды этого водного объекта (его части).
На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.
Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, с расположенными на них жилыми домами, зарегистрированными организациями по государственной регистрации квартирами в блокированных жилых домах, дачами, садовыми домиками, иными капитальными строениями (зданиями, сооружениями) допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.
В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.
Что касается, организации и проведении аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, местная исполнительная администрация:
– определяет источники финансирования мероприятий по проведению аукциона;
– обеспечивает формирование и государственную регистрацию создания земельных участков, выставляемых на аукцион, возникновения права собственности Республики Беларусь, ограничений (обременений) прав на них, определяет их целевое назначение, а также назначение земельных участков в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной в установленном порядке;
– принимает в соответствии со своей компетенцией решение о предоставлении рассрочки внесения платы за земельные участки, приобретаемые в частную собственность по результатам аукциона;
– определяет и утверждает начальную цену земельных участков;
– заключает с участниками аукциона соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона по форме, утверждаемой Государственным комитетом по имуществу, или поручает заключение такого соглашения организации.
Комиссия или организация:
– принимает заявления об участии в аукционе и документы, указанные в п. 15 Положения о порядке организации и проведении аукционов по продаже земельных участков в частную собственность;
– определяет место, дату и время начала и окончания приема заявлений об участии в аукционе, место, дату и время проведения аукциона и подведения его итогов;
– организует публикацию извещения о проведении аукциона либо об отказе от проведения аукциона в средствах массовой информации;
– представляет для ознакомления участников аукциона материалы землеустроительного дела об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона, градостроительную и иную документацию;
– организует осмотр на местности земельных участков, которые предлагается продать на аукционе;
– знакомит участников аукциона с условиями, предусмотренными в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона;
– проверяет правильность оформления документов на участие в аукционе, представленных гражданами и юридическими лицами;
– определяет и утверждает затраты на организацию и проведение аукциона, в том числе расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения;
– определяет размер увеличения цены земельных участков (далее - шаг аукциона), который устанавливается в пределах от 5 до 15 процентов от предыдущей цены, называемой аукционистом;
– определяет размер задатка (до 20 процентов от начальной цены земельного участка) и иные условия участия в аукционе;
– устанавливает размер штрафа, уплачиваемого участниками аукциона в соответствии с ч. 2 п. 15 Положения о порядке организации и проведении аукционов по продаже земельных участков в частную собственность и иными законодательными актами;
– принимает решение о признании граждан и юридических лиц участниками аукциона или об отказе в допуске к участию в аукционе и уведомляет их о принятом решении;
– проводит аукцион и оформляет его результаты;
– разрешает споры о порядке проведения аукциона.
Комиссия вправе принимать решения при условии присутствия на заседании не менее 2/3 ее членов.
Решение комиссии принимается открытым голосованием членов комиссии, присутствующих на заседании, простым большинством.
Начальная цена предмета аукциона определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого предполагается заключить договор аренды по результатам аукциона.
К участию в аукционе допускаются лица, подавшие в комиссию или организацию в указанные в извещении сроки соответствующее заявление с приложением необходимых документов и внесшие задаток (задатки) в размере, порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона, а также заключившие соглашение.
Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, желающие участвовать в аукционе в отношении нескольких земельных участков, вносят задатки в размере, установленном для каждого из предметов аукциона.
По результатам аукциона местная исполнительная администрация заключает договора аренды. Договор подписывается сторонами после оплаты стоимости предмета аукциона в течении 20 дней. В случае уклонения одной из сторон вторая сторона может через суд принудить совершить необходимые действия другую сторону. Договор подлежит государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.
Арендные отношения возникают на основе договора между арендатором и арендодателем земель. Аренду зе мель как вид пользования ею отличает следующее :
• Аренда характеризуется срочностью. По общему правилу, сроки аренды определяются договором.
• Сроки аренды земельных участков вообще не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 10 лет.
• Аренда является платным видом землепользования. Возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью.
• Арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) во временное владение и пользование.
• Договор аренды может заключаться между гражданами, один из которых является собственником земельного участка. Он является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
В договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
• Договор аренды земельного участка, как и любого другого недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.
Обязательным условием аренды является сохранение целевого назначения этих земельных участков. Жилые дома, дачи, садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельными участками.
Законные представители несовершеннолетних наследников земельных участков могут выступать в качестве арендодателей до приобретения наследниками полной дееспособности. Такая передача допускается под контролем местных исполнительных и распорядительных органов.
Основным документом, регулирующим отношения арендатора и арендодателя, является договор аренды. Как объект договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен. В отношении земельной недвижимости как предмета договора устанавливается ее общая площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, определяется цель использования.
Аренда земли является одним из видов временного возмездного пользования ею. Для этого договора важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена как в целом за земельный участок, так и на определенную часть; в виде платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде твердых платежей.
В качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Арендодатель обязан:
· своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;
· предоставить земельный участок в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для его использования;
· осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;
· отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию полностью или частично;
· предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, если таковые имеются;
· возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав арендатора;
Арендодатель имеет право:
· требовать уплаты арендных платежей; досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче;
· расторгнуть договор при систематическом невнесении арендной платы;
· получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;
· изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы;
· оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции.
Арендатор имеет право:
· требовать от арендодателя своевременного предоставления земель, возмещения убытков из-за несвоевременного предоставления земельных участков; потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы при установлении недостатков земель или установлении прав третьих лиц на них, не оговоренных договором;
· использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;
· использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты;
• быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции.
В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное.
Арендатор обязан:
• обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка;
• соблюдать условия договора;
• своевременно вносить арендную плату;
• применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
• при снижении плодородия земли за свой счет производить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;
• осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;
• при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;
• возместить арендодателю причиненный ущерб, если состояние возвращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;
• не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли.
В договоре аренды могут быть предусмотрены и иные, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон.