Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о его цене. В противном случае договор также считается незаключенным.
При купле-продаже земли правило о том, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяется.
Следует учитывать, что земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретается в собственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сделку именуют прямой. Но, сделка с землей может и сопровождать продажу иной недвижимости: жилого дома, садового дома, дачи. Такая сделка будет косвенной, опосредованной. В такой сделке объект купли-продажи земельный участок выступает наряду с другим недвижимым имуществом. Главный же объект сделки иные имущественные комплексы, расположенные на земельном участке. Обычно цена здания или сооружения, иного недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, составной частью включает и цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части земельного участка или права на него.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Важное значение в договоре купли-продажи земельного участка имеет объем переходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности.
При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли только в случае, когда такими правами обладал продавец, а сам покупатель может стать собственником земли в силу содержащихся в КоЗ Республики Беларусь требований к предоставлению земельного участка в собственность граждан.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором.
Основной обязанностью продавца является передача земельного участка в надлежащем состоянии, пригодного для использования по целевому назначению, со всеми документами, свободным от прав и притязаний третьих лиц.
Главными обязанностями покупателя по таким сделкам являются:
а) обязанность принять земельный участок;
б) обязанность оплатить покупку.
При этом форму, порядок и способ оплаты участники сделки определяют самостоятельно.
Стороны в договоре решают вопрос о распределении расходов по оформлению и нотариальному удостоверению сделки, а также ее регистрации. Практика развития рынка недвижимости в Республике Беларусь свидетельствует, что обычно оплата расходов по государ ственной регистрации перехода права собственности лежит на покупателе. Считается целесообразным все денежные затраты по составлению, оформлению и регистрации договоров купли-продажи недвижимости возлагать на стороны в равных размерах.
Формирование земельного рынка путем разрешения продажи земельных участков призвано принципиально изменить порядок перераспределения земель между различными субъектами и сферами экономики республики. Прежде эта проблема решалась в административном порядке.
Договор купли-продажи земельного участка должен содержать сведения, характеризующие:
а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);
б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности полное описание);
в) указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца земли;
г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним ином недвижимом имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права);
д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, и отдельно стоимость строений, размещаемых на земельном участке;
е) отметку об отсутствии иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не поменян, отсутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);
ж) другие необходимые условия (например, обязательная передача документов, свидетельствующих об индивидуализации предмета сделки и правовом режиме земельного участка, срок передачи земельного участка покупателю, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора).
К договору купли–продажи обязательно прилагается план границ земельного участка.
Договор продажи земельного участка составляется в трех экземплярах. Один из них вместе с планом земельного участка хранится в делах нотариальной конторы, второй с планом границ участка выдается покупателю, а третий продавцу земельного участка.