Пожизненной рентой является денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Получателем ренты может выступать только гражданин или несколько граждан.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное.
Срок выплаты ренты может быть установлен как периодом жизни самого гражданина, передающего квартиру (жилой дом) под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. По общему правилу доли данных лиц считаются равными, и они получают рентные платежи в равных размерах. Рентный договор может предусматривать и неравенство долей в силу того, что правило, установленное п.2 ст.567 ГК Республики Беларусь, является диспозитивным. При жизни получателя ренты он не вправе перевести ее другому лицу путем уступки требования.
Размер пожизненной ренты определяется договором. Максимальные границы денежной суммы законодательством не установлены. Ее размер должен быть не менее размера минимальной заработной платы.
Договорные обязательства по выплате пожизненной ренты могут быть прекращены по соглашению сторон. Они подлежат расторжению по требованию получателя ренты в одностороннем порядке, если плательщик ренты допускает существенные нарушения договора. В этих случаях получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Выкупная цена ренты определяется судом.
Плательщик пожизненной ренты в отличие от плательщика постоянной ренты несет риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательств выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 571 ГК Республики Беларусь).
5.4. Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненной ренты с иждивением сочетает в себе обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты с его пожизненным иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 565 ГК Республики Беларусь. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.
5.5. Договор дарения жилого помещения
В силу ст. 543 ГК Республики Беларусь по договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру (жилой дом) в собственность. Для одаряемого это безвозмездный способ приобретения недвижимости в жилищной сфере.
Даритель при жизни отчуждает квартиру, жилой дом добровольно, а не в силу какой-либо обязанности в отношении одаряемого. Это акт распоряжения дарителя своим недвижимым имуществом в пользу одаряемого без какого-либо встречного исполнения. Наличие условия о встречном исполнении исключает признание такого договора дарением. Если недвижимость в жилищной сфере передается все же при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, то такой договор не признается дарением. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК Республики Беларусь такие сделки признаются ничтожными. Они отнесены к числу притворных сделок, поскольку совершаются с целью прикрыть другую сделку.
Ничтожным является и договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (п. 3 ст. 543 ГК Республики Беларусь). К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
ГК Республики Беларусь рассматривает обещание дарения также договором дарения. Такое обещание связывает обещавшего при условии, если оно сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого дома, квартиры, другой недвижимости конкретному лицу. Права одаряемого не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. И, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Даритель, совершая данный договор, обязан обеспечить возникновение у одаряемого права собственности на недвижимость в жилищной сфере. Право собственности должно быть свободно от обременения.
Для данного договора не предусмотрена обязательная нотариальная форма заключения сделки, но данный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Если стороны изъявили желание заключить сделку у нотариуса, то согласно инструкции о порядке совершения нотариальных действий, для нотариального удостоверения договора дарения жилого помещения нотариусу должны быть представле ны следующие документы:
• правоустанавливающий документ на жилое помещение;
• справка регистрирующего органа об оценке и составе жилого помещения;
• справка об отсутствии ареста и запрещения на отчуждение;
• согласие всех совершеннолетних членов семьи на дарение;
• копия лицевого счета о составе семьи дарителя.
Следует учитывать, что договор дарения приватизированной квартиры может быть заключен между лицами, состоящими в близком родстве: супруги, дети, родители, бабушки, внуки, родные братья и сестры собственника и его супруг, где бы они ни проживали, даже за пределами Республики Беларусь.
ГК Республики Беларусь (ст. 546) не допускает дарения жилых помещений и иной недви жимости в жилищной сфере:
• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными –их законными представителями;
• работникам организаций здравоохранения, учреждений образования, учреждений социального обслуживания, иных аналогичных организаций - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, получающими в них образование, супругами и родственниками этих граждан;
• в отношениях между коммерческими организациями.
Если юридическому лицу квартира, иное жилое помещение принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, оно вправе подарить их только с согласия собственника, если законодательством не предусмотрено иное (п. 1 ст. 547 ГК Республики Беларусь).
По общему правилу невозможен обратный возврат подаренного имущества дарителю, как и отказ от исполнения данного договора. Вместе с тем даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому недвижимое имущество, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось. Такие ситуации могут возникнуть, если в результате дара существенно снижается уровень материального обеспечения дарителя и членов его семьи.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
В некоторых случаях закон дает возможность отмены дарения. Так, в силу ст. 549 ГК Республики Беларусь даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
По требованию заинтересованного лица в судебном порядке может быть отменено дарение недвижимого имущества в жилищной сфере, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом с нарушением положений акта законодательства об экономической несостоятельности (банкротстве), так как действует запрет любого отчуждения имущества, в том числе и в порядке дара, за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью индивидуального предпринимателя или юридического лица в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица экономически несостоятельным (банкротом).
Ст. 551 ГК Республики Беларусь обязывает дарителя возмещать вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи в случаях, если доказано, что недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, они не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, но не предупредил одаряемого.
Разновидностью дарения является пожертвование . В силу п. 1 ст. 553 ГК Республики Беларусь пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Предметом такого рода пожертвований могут выступать объекты недвижимости в жилищной сфере, однако их статус жилых помещений, жилья в результате пожертвования не может изменяться.
Пожертвования могут делаться гражданам, организациям здравоохранения, учреждениям образования, учреждениям социального обслуживания, иным аналогичным организациям, благотворительным, научным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим организациям, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам. Для того чтобы принять пожертвования, чьего-либо разрешения или согласия не требуется.
Пожертвование жилого помещения гражданину должно быть, а юридическому лицу может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Если же такое условие отсутствует, то имеет место обычный договор дарения, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.
При невозможности использования пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением вследствие изменившихся обстоятельств оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя. Если гражданин-жертвователь умер или ликвидировано юридическое лицо, вопросы использования пожертвованного имущества разрешает суд.
Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.
5.6. Безвозмездное пользование жилым помещением
Жилые помещения (жилой дом, квартира) могут быть переданы в безвозмездное пользование (гл. 36 ГК Республики Беларусь). Кроме того, в силу п. 2 ст. 643 ГК Республики Беларусь к договору безвозмездного пользования применяются правила об аренде (ст. 578, п. 2 ст. 581, п. 1 и 3 ст. 586, п. 2 ст. 592, п. 1 и 3 ст. 594 ГК Республики Беларусь).
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 643 ГК Республики Беларусь).
В отношении ссудодателя, в том числе и жилого пoмещения, ГК Республики Беларусь устанавливает ряд специальных требований.
В силу указаний, содержащихся в ст. 645 ГК Республики Беларусь, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Вместе с тем ст. 647 ГК Республики Беларусь устанавливает ответственность собственника жилого помещения или уполномоченного им лица за недостатки жилья, переданного в безвозмездное пользование. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на устранение недостатков либо потребовать досрочного расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба.
Собственник жилого помещения или иное лицо, в случае извещения пользователя о своих требованиях или о намерении устранить недостатки жилого помещения за счет другой стороны, может без промедления произвести замену такого жилого помещения другим аналогичным, но находящимся в надлежащем состоянии.
Ответственность за недостатки жилого помещения, переданного в безвозмездное пользование, носит во многом ограниченный характер. Так, ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения (п. 3 ст. 647 ГК Республики Беларусь).
Передача жилья в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на данное жилище. Например, пользователь не вправе требовать выселения всех членов семьи собственника или лиц, получающих от собственника пожизненное содержание. Закон обязывает ссудодателя предупреждать пользователя обо всех правах третьих лиц на это жилое помещение (сервитуте, праве залога и т.п.).
Пользователь обязан поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, производить его ремонт. Он несет все расходы по содержанию жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.
Пользователь обязан использовать жилое помещение в соответствии с условиями договора или его назначением, нести риск случайной гибели или повреждения жилого помещения, если:
а) оно погибло или испорчено в связи с тем, что использовалось не в соответствии с договором или назначением,
б) передано третьему лицу без согласия на то ссудодателя,
в) с учетом фактических обстоятельств пользователь мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь (ст. 650 ГК Республики Беларусь).
Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования жилого помещения, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности получателя или лица, у которого эта вещь оказалась с его согласия.
Пользователь наделен правом производить улучшения в имуществе, переданном ему в безвозмездное пользование. Произведенные им отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Если же пользователь без согласия ссудодателя произведет неотделимые улучшения в переданном ему жилом помещении, то стоимость таких улучшений возмещению не подлежит.
Порядок изменения договора безвозмездного пользования имуществом в самых общих чертах предусмотрен ст. 654 ГК Республики Беларусь. Так, ссудодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу.
В случае смерти гражданина-ссудодателя права и его обязанности переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилое помещение или иное право, на основании которого данное имущество было передано в безвозмездное пользование.
В случае реорганизации юридического лица ссудополучателя его права и обязанности переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.
Если договор безвозмездного пользования жилым помещением заключен между гражданами, то в случае смерти пользователя такие договорные правоотношения прекращаются. Право на безвозмездное пользование жилым помещением не наследуемо, оно не входит в наследственную массу даже тогда, когда вещь, переданная во временное пользование, является недвижимой, что отличает это право от арендного права на недвижимость.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае ликвидации юридического лица ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.
Отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока, может последовать в любое время. Для этого сторона обязана известить своего партнера за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок для предупреждения (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК Республики Беларусь).
При досрочном расторжении договора следует соблюдать требования, установленные ст. 652 ГК Республики Беларусь.
Ссудодатель вправе требовать досрочного расторже ния договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
1) использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;
2) не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию;
3) существенно ухудшает состояние жилья;
4) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного рас торжения договора безвозмездного пользования:
1) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
2) если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
3) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
4) при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
Досрочно расторгнуть договор безвозмездного пользования жилым помещением по требованию одной из сторон, если другая сторона возражает против этого, можно только в судебном порядке.
5.7. Наследование недвижимого имущества
Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1032 ГК Республики Беларусь). Наследство открывается со смертью гражданина. Временем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда.