Договор мены жилых помещений
В соответствии со ст. 538 ГК Республики Беларусь по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК Республики Беларусь, которыми урегулирован договор мены, и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
Рассмотрим круг возможных участников договора мены. Ими могут быть: собственники жилых помещений, полученных на основе приватизации государственного жилищного фонда в многоквартирных жилых домах; собственник индивидуального жилого дома; член организации застройщиков, оформивший право собственности на жилое помещение; члены жилищно-строительных, жилищных кооперативов, молодежных жилых комплексов, иных коллективов индивидуальных застройщиков, полностью оплатившие стоимость жилья и зарегистрировавшие право собственности на него.
Договор мены является двусторонним. Однако участниками договора мены могут стать несколько собственников жилых помещений.
Предметом договора мены, по общему правилу, является изолированное жилое помещение: дом, квартира, изолированная комната. Они могут располагаться как в одном, так и в разных населенных пунктах. Предмет договора мены жилыми помещениями должен быть всегда четко определен, в противном случае договор мены не считается заключенным.
В результате мены собственник жилого дома или квартиры в частном жилищном фонде может получить квартиру в организации застройщиков, что повлечет изменение в его правовом статусе, ибо в этих случаях он должен стать членом этих организаций. Следует учитывать и нормы жилищного и иного законодательства, которыми определен особый правовой режим жилых помещений в жилищных, жилищно-строительных и иных организациях застройщиков.
Член организации застройщиков, производящий мену жилого помещения, должен быть исключен из состава жилищно-строительного, жилищного кооператива, а гражданин, получающий квартиру по договору мены, соответственно принят в данную организацию. В силу ст. 182 ЖК Республики Беларусь граждане, вступающие в действующую организацию застройщиков, считаются ее членами с момента принятия решения общим собранием членов организации застройщиков.
Член организации застройщиков имеет право:
· участвовать в деятельности организации застройщиков, избирать органы ее управления и контроля и быть избранными в них;
· выйти из организации застройщиков в любое время;
· вносить на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков предложения, заявления, жалобы;
· произвести в соответствии с законодательством раздел жилого помещения в жилом доме организации застройщиков, в котором они проживают;
· осуществлять иные права, предусмотренные законодательством и уставом организации застройщиков.
В связи со вступлением в жилищный, жилищно-строительный кооператив, иную организацию застройщиков гражданин не только приобретает права ее члена, но на него возлагается ряд дополнительных обязанностей.
Член организации граждан-застройщиков обязан:
· соблюдать требования жилищного законодательства, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;
· своевременно и в полном объеме внести (вносить) вступительный, паевые (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членские, целевые и дополнительные взносы и иные платежи, предусмотренные законодательством;
· заключить договоры с исполнителем на техническое обслуживание объектов недвижимого имущества, а также со специализированными организациями на предоставление отдельных видов жилищно-коммунальных услуг;
· заключить с организацией застройщиков договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков;
· при прекращении членства в организации застройщиков в связи с добровольным выходом из этой организации уведомить об этом членов семьи, за исключением случая прекращения членства в организации застройщиков, сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы);
· исполнять иные обязанности в соответствии с законодательством и уставом организации застройщиков.
Товариществом собственников является объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранности и содержания недвижимого имущества совместного домовладения, пользования этим имуществом. Оно создается в соответствии с Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении», другими актами законодательства Республики Беларусь, а также учредительным договором.
При приобретении в собственность жилых и (или) нежилых помещений, иного недвижимого имущества совместного домовладения (в том числе и в результате купли-продажи, мены) новый собственник становится членом товарищества собственников с момента возникновения у него права собственности.
Сведения о каждом члене товарищества отражаются в реестре членов товарищества собственников, прилагаемом к его договору.
Участники договора имеют право:
· при наличии письменного согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения производить изменение размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки.
Если в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества размер общего имущества уменьшается, на ее проведение требуется письменное согласие всех участников совместного домовладения;
· при наличии письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения отчуждать либо передавать во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и(или) иным лицам часть общего имущества в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения;
· знакомиться с документацией, касающейся ведения дел, связанных с управлением общим имуществом;
· совершать иные действия по управлению общим имуществом, непротиворечащие законодательству.
Участники договора обязаны:
· обеспечивать организацию обслуживания общего имущества и придомовой территории;
· обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдение технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации;
· нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.
По решению общего собрания участников совместного домовладения может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества;
· не препятствовать проведению ремонтно-строительных работ на объектах общего имущества, находящихся внутри объектов недвижимого имущества, принадлежащих участникам договора;
· выполнять иные обязанности, вытекающие из настоящего договора и законодательства.
В соответствии со ст. 82 ЖК Республики Беларусь обмен жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, на другое жилое помещение может быть произведен только с письменного согласия совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов семьи, в том числе отсутствующих, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением.
Для осуществления договора мены граждане долж ны иметь:
• технические паспорта, выкопировку из плана домовладения;
• государственный акт на земельный участок при мене жилого дома;
• заверенное в установленном порядке письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением;
• письменное согласие супруга (супруги), если жилое помещение приобретено ими в браке;
• письменное согласие органа опеки и попечительства при мене жилого помещения, находящегося в пользовании гражданина, над которым установлена опека (попечительство), или жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения;
• выписку из решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков о приеме в эту организацию гражданина, производящего обмен на жилое помещение в доме организации застройщиков;
• справку органа регистрации и технической инвентаризации об отсутствии запрета на отчуждение жилого дома, его части, квартиры или другого жилого помещения;
• разрешение соответствующего исполнительного и распорядительного органа при междугородном обмене;
• другие документы, вытекающие из существа договора.
Право собственности на жилые помещения у каждого участника обмена возникает с момента государственной регистрации жилого помещения, полученного по договору мены, в органах регистрации и технической инвентаризации по месту нахождения жилья.