Решением районного суда г. Минска поста новлено обязать нотариальную конто ру удостоверить от имени П. договор купли-продажи квартиры покупателю.
Определением судебной коллегии по гражданским де лам Минского городского суда от 23 сентября 2013 г. решение оставлено без изменения. Этим же определением резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: обязать нотариальную контору удостоверить договор купли-продажи '/2 доли квартиры в г. Минске.
По протесту заместителя Председателя Верховного Суда президиум Минского городского суда постановлени ем от 19 января 2014 г. отменил судебные постановления по тем основаниям, что при разрешении требований су дом неправильно применены нормы, материального права. Поскольку договор купли-продажи является двусто ронней сделкой, П. обратилась к нотариусу с просьбой об удостоверении договора, в котором покупатель указан не был. Отказ нотариуса в удостоверении договора соответствовал требованиям ст. 155, 402 ГК Республики Беларусь, ст. 19, 20, 36 Закона «О нотариате и нотариальной деятельности» и Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий».
Так как по делу не требовалось собирания или дополни тельной проверки доказательств, обстоятельства установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, надзорная инстанция постановила по делу новое решение, которым отказала П. в удостоверении жалобы на действия нотариуса.
Определенные сложности вызывает оформление права собственности на квартиру или жилой дом, приобретенные по договору купли-продажи, где была произведена перепланировка и переоборудование. Органы регистрации нередко отказывают покупателям переоборудованной недвижимости в регистрации права собственности. Гражданин вправе обратиться в суд за защитой своего права собственности. Безусловный интерес в этой связи будет представлять практика разрешения подобных конфликтов в Российской Федерации. При решении дел по иску к органу регистрации о признании права собственности за покупателем на квартиру, в которой была произведена перепланировка, в связи с отказом органа регистрации зарегистрировать право собственности за покупателем суд исходит из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры сторонам по договору было известно, что в квартире проводился ремонт. Кроме того, суд учитывает, что контроль за технической эксплуатацией квартир возложен на соответствующие архитектурно-строительные ведомства и в функциональные обязанности органов по регистрации недвижимости не входит. В договоре купли-продажи квартиры указан предмет договора: квартира по конкретному адресу. Данные о месте расположения квартиры соответствуют действительности.
Практика заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений породила ряд проблем, связанных с расчетами за проданное имущество, а также с выпиской и выселением как бывшего собственника квартиры, жилого дома, так и членов его семьи.
Нередки ситуации, когда продавец получает только часть покупной цены, выплата же остальной части ему «гарантируется» покупателем после выписки и выселения из квартиры. Иногда, выписавшись и освободив жилье, его бывший собственник становится настоящим «заложником» покупателя, который находит массу оснований, чтобы не выплачивать всю покупную цену. То квартира оказалась «не та», чем это представлялось до вселения в нее покупателя, то выросла цена.
На практике случается, что продавец, получив деньги от покупателя, не собирается покидать свое бывшее, а нередко и единственное жилье. Иногда он выезжает за пределы Республики Беларусь, не выписавшись и не освободив квартиру, жилой дом. Покупатель не может прописаться в такое жилое помещение и осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. Покупатель становится «заложником» продавца и в случае, когда в квартире остались прописанными члены семьи бывшего собственника, не извещенные им о том, что совершена сделка по ее продаже.
Для избежания подобного рода конфликтных ситуаций покупателю жилого помещения можно посоветовать следующее.
До заключения договора он вправе и должен потребовать от продавца представления домовой книги или выписки из нее с тем, чтобы убедиться, кто прописан и проживает вместе с продавцом. Аналогичным образом покупатель может потребовать у продавца копию финансового лицевого счета, чтобы убедиться, за какое количество лиц производится начисление коммунальных и иных платежей.
Во всех случаях будет не лишним посетить жилищные службы, чтобы убедиться, кто в действительности прописан и проживает в данной квартире, жилом доме.
Л. в заявлении суду указала, что ей принадлежит на праве частной собственности квартира из 2-х жилых комнат, подаренная в 2012 г. ее матерью. В 2013 г. мать умерла. При жизни матери в квартиру вселился ее внук П., который вступил в брак в 2011 году с В., и последняя также вселилась в эту квартиру. Ссылаясь на то, что она, Л., нуждается в жилплощади, а П. и В. отказались освободить ее, просила выселить ответчиков из этого жило го помещения без предоставления другой жилой площади.
Решением суда Пуховичского района, оставленным без изменения Минским областным судом, в иске отказано.
По протесту заместителя Председателя Верховного Суда судебная коллегия Верховного Суда определением от 15 апреля 2014 г. отменила состоявшиеся по делу судеб ные постановления и дело направила на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.
Решение суда о том, что ответчики вселились к быв шему собственнику квартиры в качестве членов его се мьи, в нарушение ст. 194 ГПК Республики Беларусь, не мотивировано. Кроме того, в силу ст. 157 ЖК Республики Беларусь право пользования жилым помещением предоставлено только членам семьи собственника квартиры. Сохранение такого права членов семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу ЖК Республики Беларусь не предусмотрено.
В связи с тем, что судом не установлено правовое положение ответчика, что имеет важное значение для правильного применения материального закона, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь согласилась с доводами протеста о необоснованности судебных постановлений.
По общему правилу покупатель здания, сооружения или другой недвижимости приобретает одновременно с правом собственности права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Поскольку продавцом недвижимости в жилищной сфере может выступать как собственник земельного участка, так и лицо, не обладающее таким правом, возможны следующие варианты:
1. При продаже недвижимости собственником земельного участка к покупателю переходит право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.
2. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Купля-продажа и другие сделки с жилыми помещениями подпадают под налогообложение. Доходы, получаемые физическими лицами от продажи в течение пяти лет принадлежащих им на праве собственности одной квартиры; одного жилого дома; одной дачи; одного садового домика с хозяйственными постройками; одного гаража; одного земельного участка, не подлежат налогообложению.
5.2. Договоры мены и обмена жилыми помещениями
Собственники жилых домов и иных жилых помещений могут быть участниками договоров мены и обмена жилыми помещениями. На практике данные договоры рассматриваются как идентичные. ЖК Республики Беларусь употребляет термины «обмен» и «мена» как идентичные. Как в договоре мены, так и при обмене жилых помещений происходит передача жилых помещений и соответствующих прав и обязанностей на них. Собственники жилых помещений частного жилищного фонда с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов, бывших членов их семей, иных собственников этих жилых помещений и членов, бывших членов их семей, а также иных граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования этими жилыми помещениями, на основании договора мены вправе произвести обмен жилых помещений с соблюдением требований, установленных законодательными актами.
Сторонами в договоре мены выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственники жилых домов, квартир в жилищном кооперативе, жилищно-строительном кооперативе, молодежном строительном кооперативе, оформленных в собственность их членов). Договор мены это практически тот же договор купли-продажи жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан, где ценовой эквивалент жилые помещения.
Разнятся данные договоры и порядком своего оформления. Договор мены заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органах регистрации и технической инвентаризации по месту нахождения жилых помещений. В процессе обмена жилыми помещениями стороны обращаются к исполнительно-распорядительным органам за разрешением на проведение обменных операций. Как правильно отмечает профессор Чигир В.Ф., «обмен жилыми помещениями, являясь гражданско-правовой сделкой, тесно связан с административно-правовыми отношениями между участниками обмена и исполнительно-распорядительными органами административно-территориальных единиц».
Сторонами (стороной) сделки по договору обмена выступают наниматели (арендаторы) жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Не является меной договор обмена жилыми помещениями между нанимателями и членами ЖСК, ЖК, коллективов индивидуальных застройщиков в случаях, когда члены таких организаций не оформили своего права собственности на жилое помещение, а также договоры между нанимателями и собственниками жилых помещений. В этих договорах отсутствует существенный признак мены– переход имущества в собственность другой стороны. Наниматели и члены организаций граждан-застройщиков — только пользователи жилых помещений.
Обмен и мена жилыми помещениями урегулированы ГК Республики Беларусь и ЖК Республики Беларусь, иными нормативными правовыми актами.