Притворная сделка, т. е. совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа применяются относящиеся к ней правила.
Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), ничтожна. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску учредителя (участника) этого юридического лица или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если другая сторона в сделке знала или в силу акта законодательства обязана была знать о ее неправомерности, но заключила такую сделку умышленно или по неосторожности.
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законодательстве либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет (кроме полностью дееспособного) без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами или психотропными веществами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не будет доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску любого заинтересованного лица. Недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного управления и самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т. п.). Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т. п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не имеет права также совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Не допускается совершение через представителя сделки, которая по характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное в предусмотренном законодательством порядке. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть дано представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности:
· военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальниками таких учреждений, их заместителями по медицинской части, старшими или дежурными врачами;
· военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и учреждений образования, осуществляющих подготовку кадров по специальностям (направлениям специальностей, специализациям) для Вооруженных Сил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований Республики Беларусь, в которых нет нотариальных контор, нотариальных бюро и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работающих в этих частях, соединениях, учреждениях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) этих частей, соединений или учреждений;
· лиц, находящихся в учреждениях, исполняющих наказание в виде ареста, ограничения свободы, лишения свободы, пожизненного заключения, или местах содержания под стражей, удостоверенные начальниками соответствующих учреждений, исполняющих наказание, или руководителями администраций мест содержания под стражей;
· граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других организациях здравоохранения, оказывающих медицинскую помощь в стационарных условиях, или проживающих в учреждениях социального обслуживания, осуществляющих стационарное социальное обслуживание, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других организаций здравоохранения, оказывающих медицинскую помощь в стационарных условиях, а также начальниками госпиталей, руководителями (их заместителями) учреждений социального обслуживания, осуществляющих стационарное социальное обслуживание, руководителями (их заместителями) соответствующих органов по труду, занятости и социальной защите.
Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, выплат гражданам в банках или небанковских кредитно-финансовых организациях и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, на совершение иных действий, не требующих нотариальной формы удостоверения, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, по месту его жительства.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, скрепленной печатью этой организации.
Доверенность от имени юридического лица, основанного на собственности Республики Беларусь или собственности административно-территориальной единицы, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.
Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указания о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим ее.
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.
Действие доверенности прекращается вследствие:
· истечения ее срока;
· отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
· отказа лица, которому она выдана;
· прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
· прекращения юридического лица, которому она выдана;
· смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
· смерти гражданина, которому выдана доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому она выдана, отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об ее отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми она дана.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как оно узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. По прекращении срока доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
Установленный законодательством, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
К основным видам сделок с жилыми помещениями относятся:
– договор купли-продажи;
– договор мены;
– обмен жилыми помещениями;
– наем жилых помещений;
– договор дарения;
– договор аренды;
– договор ренты;
– договор безвозмездного пользования;
– договор залога.
Гражданин вправе распорядиться жилым помещением, составив завещание.
Сделки с данными объектами недвижимости могут повлечь за собой переход права собственности на жилое помещение, например от продавца к покупателю. Нередко такого не происходит, и сделка направлена лишь на предоставление жилого помещения лицу в пользование. Такая ситуация возможна при заключении договоров найма жилья, аренды или безвозмездного пользования.
Сделки с жилыми помещениями могут быть возмездными и безвозмездными. К их числу относят, например, дарение жилого помещения или его пожертвование.
Договоры с жилыми помещениями могут быть основными или предварительными. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4.2. Правовые требования действительности сделок с недвижимым имуществом
Установленные законодательством требования к сделкам с недвижимостью, находящейся в собственности граждан, можно подразделить на две группы.
К первой следует отнести общие условия удостоверения сделок.
Ко второй относятся требования, дополняющие и конкретизирующие первые и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок.
К числу общих условий действительности сделок относят: наличие правоспособности физических и юридических лиц к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; выполнение требований, касающихся формы сделки.
Законность содержания сделки означает, что ее положения должны соответствовать требованиям законодательства.
Согласно ст. 4 ГК Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Конституцией Республики Беларусь и принятыми в соответствии с ней иными законодательными актами, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к правоотношениям, возникшим:
· после введения их в действие;
· до введения их в действие в части прав и обязанностей, возникших после введения их в действие.
В силу ст. 392 ГК Республики Беларусь договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.
Возможность применения гражданского законодательства по аналогии предусматривает ст. 5 ГК Республики Беларусь. Допустима и аналогия права: определение прав и обязанностей сторон по сделке исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства.
При этом не допускается применение по аналогии норм, ограничивающих гражданские права и устанавливающих ответственность.
Требования законодательства могут касаться круга объектов этих сделок, их основных разновидностей, а также объема переходящих по ним прав и обязанностей. Так, при продаже или обмене комнаты в квартире не могут выступать объектами продажи или обмена помещения, находящиеся в общем пользовании нескольких собственников жилья.
КоЗ Республики Беларусь в числе разрешенных сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, названы купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, мена, ипотека и так далее.
Важное требование, касающееся осуществления сделок с жилыми помещениями, содержит ст. 154 ЖК Республики Беларусь. При отчуждении или залоге жилого помещения собственником требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки.
4.3. Сделки с землей: понятие, виды и условия действительности
В Республике Беларусь в отношении земельных участков выделяются: купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, наследование. Земельные участки, кроме того, могут быть объектами рентных отношений.
К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства относительно понятия, формы, видов и общих условий действительности сделок. Особое значение земли как объекта недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с земельными участками. Они состоят в следующем:
1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.
2. Сторона, приобретающая земельный участок или права по его использованию, не может изменить целей его использования, определенных основным целевым назначением в соответствии с земельным законодательством. Об этом делается специальная запись в договоре.
3. Предметом договора выступает земельный участок. В отдельных случаях таким предметом может выступать часть земельного участка. Если при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь, у которого земельный участок находится в частной собственности, производится деление земельного участка в случаях, указанных в ч. 1 ст. 10 КоЗ Республики Беларусь, возникновение и прекращение прав на прекращающий существование и создаваемые земельные участки осуществляются в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель, в соответствии с разделительным балансом (ст. 56 КоЗ Республики Беларусь).
4. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть земельный участок только определенных, установленных заранее размеров.
5. Для договоров с земельными участками особое значение имеет объем переходящих от одного субъекта к другому прав на земельный участок. К новому субъекту прав на землю переходит такая совокупность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.
6. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев отчуждения жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос(ст. 51 КоЗ Республики Беларусь).
7. При совершении сделок с землей важно учитывать, наряду с другими, природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды.
Юридические лица частной формы собственности и физические лица не имеют права создавать или иным образом приобретать право собственности на особо охраняемые природные территории.
Владение и пользование особо охраняемыми природными территориями осуществляется уполномоченными государственными органами, юридическими лицами государственной формы собственности в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Беларусь.
4.4. Правовые последствия признания сделок с недвижимым имуществом недействительными
Рынок жилых помещений, дач, земельных участков и гаражей постоянно развивающаяся сфера хозяйственной жизни. Число сделок с этими объектами недвижимости постоянно увеличивается. Одновременно в данную сферу вовлекается значительное число как граждан Республики Беларусь, так и иностранцев и лиц без гражданства. Вместе с тем, как отмечает ряд ученых и практиков, в сфере сделок с недвижимостью имеют место случаи мошенничества, а также грубые юридические ошибки и просчеты. В результате ряда сделок граждане претерпевают нарушения жизненно важных прав жилищных, земельных и иных в имущественной области.
Одним из средств защиты в таких ситуациях может выступать иск о признании сделки недействительной. Однако это может иметь место только в случаях, установленных законом, по основаниям, предусмотренным в законодательстве, и с соблюдением всех требований, которые определены законодательством. Среди способов защиты гражданских прав п. 4 ст. 11 ГК Республики Беларусь предусматривает и такой, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, установление факта ничтожности сделки и применение последствий ее недействительности.
Действующее законодательство предусматривает, что сделка может быть признана недействительной как в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), так и независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделки могут быть признаны недействительными по ряду оснований:
•при противоречии содержания сделки требованиям законодательства;
• при нарушении требований о дееспособности (сделкоспособности) участников;
• при несоблюдении требований о форме сделки;
• при нарушении условия о свободном волеизъявлении лица, совершившего сделку. Наиболее часто при несоблюдении формы сделки, требуемой законодательством, а также условия о государственной регистрации сделки. Кроме того, имеют место случаи нарушения свободного волеизъявления лица, совершающего сделку (совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, использования тяжелого материального положения).
Сделки с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан, могут быть признаны недействительными, если их содержание противоречит требованиям законодательства. Сделка будет недействительной и при нарушении требований к субъектному составу ее участников, когда ее заключают лица, не имеющие на то права в силу прямого запрета совершать любые сделки (как это имеет место в отношении недееспособных граждан), так и в случае превышения участником сделки полномочий на ее совершение.
ГК Республики Беларусь установил две груп пы недействительных сделок. Это оспоримые и ничтожные сделки. Оспоримая сделка является недействительной в силу оснований, установленных ГК Республики Беларусь, в силу признания ее таковой по решению суда. Ничтожная же сделка является недействительной независимо от того, было ли вынесено по этому поводу судебное решение и сделка признана недействительной.
В силу п. 1 ст. 167 ГК Республики Беларусь сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК Республики Беларусь либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Требования о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены лицами, указанными в ГК Республики Беларусь либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки (п.3. ст.167 ГК Республики Беларусь).
На основании общих положений гражданского законодательства недействительность оспоримой сделки подтверждается вступившим в законную силу решением суда о признании оспоримой сделки недействительной. Это означает, что сделка, хотя и имеющая признаки оспоримой, но не признанная таковой в судебном порядке, может быть исполнена сторонами. В этом случае она повлечет соответственно либо возникновение, либо изменение, либо прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор купли-продажи, мены квартиры, другого объекта недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может повлечь такие же последствия, что и обычная купля-продажа, мена жилого помещения, если он не будет оспорен в судебном порядке. Аналогично переход прав и обязанностей от продавца к покупателю будут иметь место и в том случае, когда в судебном порядке не будет оспорен договор купли-продажи квартиры, совершенный под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
К числу ничтожных сделок ГК Республики Беларусь относит:
1) сделки, не соответствующие законодательству (ст. 169);
2) сделки, совершение которых запрещено законодательством (ст. 170);
3) мнимые и притворные сделки (ст. 171);
4) сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 172);
5) сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 173);
6) сделки, совершенные с несоблюдением установленной нотариальной формы или требования о государственной регистрации.
Так, например, сделка по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, иная сделка по отчуждению объектов недвижимости, принадлежащих таким лицам, совершенная без разрешения органов опеки и попечительства, является ничтожной, т.к. она противоречит нормам гражданского законодательства (ст. 35 ГК Республики Беларусь).
Недействительной является и сделка, не соответствующая требованиям законодательства, в том числе ущемляющая личные или имущественные права несовершеннолетних детей. Данное положение подтверждается материалами судебной практики.
Сделки опекуна, попечителя, их супругов и близких родственников с подопечным, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, являются ничтожными. Запрет на их совершение установлен п. 3 ст. 35 ГК Республики Беларусь и ст. 162 КоБС Республики Беларусь. От имени малолетнего подопечного запрещено совершение договора дарения. В случае совершения сделок опекуном или попечителем с нарушением требований, предусмотренных ст. 162 КоБС Республики Беларусь, они признаются недействительными как не соответствующие требованиям закона в соответствии с ГК Республики Беларусь.
В силу требований, установленных ст. 529 ГК Республики Беларусь, существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Нарушение данной нормы влечет ничтожность сделки в силу того, что она противоречит требованиям законодательства. Таким образом, если собственник жилого помещения не указал в договоре отчуждения жилья, что имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, такой договор влечет признание его ничтожным. С заявлением суду о признании факта ничтожности такого договора вправе обратиться любые заинтересованные лица, в том числе и проживающие совместно с собственником, который произвел отчуждение жилого помещения. При этом не имеет значения, являются ли указанные лица членами семьи собственника или нет.
ГК Республики Беларусь 1998 года по сравнению с ГК Республики Беларусь 1964 года содержит ряд важных новелл. Так, в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 172 ГК Республики Беларусь). Такие же последствия могут наступать по сделке, совершенной несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (п. 2 ст. 173 ГК Республики Беларусь).
К оспоримым сделкам ГК Республики Беларусь относит следующие сделки:
1) сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 174);
2) сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 176);
3) сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177);
4) сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 178);
5) сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 179);
6) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180).
Применительно к жилой площади заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении.
Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья. Причем заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика.
В то же время заблуждение относительно мотивов обмена жилыми помещениями не является основанием для признания обмена недействительным (п. 1 ст. 179 ГК Республики Беларусь).
Следует учитывать, что в каждом из вышеуказанных случаев совершения оспоримой сделки законодатель ограничил круг лиц, которые могут предъявить иск о признании сделки недействительной.
Так, требовать признания недействительной сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности, вправе учредитель (участник) этого юридического лица или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. Кроме того, следует учитывать и правило, установленное ст. 175 ГК Республики Беларусь. Так, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законодательстве либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.
Если недвижимость будет продана гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами или психотропными веществами, в суд с иском о признании такой сделки недействительной вправе обратиться попечитель такого лица.
С исками о признании сделки недействительной вправе также обратиться:
1) родители, усыновители или попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — при совершении ими сделки без их согласия;
2) гражданин, хотя и дееспособный, но находящийся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
3) лица, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате совершения сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
4) опекуны в отношении сделок, совершенных гражданином, впоследствии признанным недееспособным, если доказано, что в момент совершения сделки такой гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
5) сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
6) потерпевший по сделке, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
7) лицо, вынужденное совершить кабальную сделку, то есть сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Ст. 168 ГК Республики Беларусь содержит общие положения о последствиях недействительности сделки. По общему правилу, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Однако если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
П. 2 ст. 168 ГК Республики Беларусь устанавливает ответственность участников при недействительности сделки: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК Республики Беларусь либо иными законодательными актами.
Недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения недействительной ее части (ст. 181 ГК Республики Беларусь).
Нормы ГК Республики Беларусь об основаниях и последствиях недействительности сделок (ст. 163, 166—181) применяются к сделкам, требования о признании недействительными и последствиях недействительности которых рассматриваются судом, экономическим судом или третейским судом после 1 июля 1999 года независимо от времени совершения соответствующих сделок (ст. 1142 ГК Республики Беларусь).
После признания сделки недействительной возможны следующие последствия:
1. Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния). В этих случаях каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
2. Односторонняя реституция при наличии умысла у одной из сторон все полученное ею по данной сделке возвращается другой стороне, у которой все полученное взыскивается в доход государства.
3. Обращение имущества в доход государства (недопущение реституции) при наличии умысла у обеих сторон все полученное ими по данной сделке взыскивается в доход государства.
Особые правовые последствия наступают в случае признания сделки притворной, то есть сделки, совершенной с целью прикрыть другую сделку. В этом случае к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Немаловажное значение имеют вопросы исковой давности при предъявлении исков о признании недействительными сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан. Следует подчеркнуть, что ст. 182 ГК Республики Беларусь устанавливает специальные сроки исковой давности по недействительным сделкам. Кроме того, в этой ст. определен и порядок их исчисления. Так, иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Иск о признании оспоримой сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 180 ГК Республики Беларусь), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 182 ГК Республики Беларусь).
В соответствии со ст. 1143 ГК Республики Беларусь установленные сроки исковой давности применяются к тем искам, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли до 1 июля 1999 года.
Вопросы по теме
1. Дайте определение понятию сделка?
2. Какие виды сделок известны гражданскому законодательству?
3. В чем существенное отличие ничтожной сделки от оспоримой?
4. В чем существенное отличие мнимой сделки от кабальной?
5. Назовите основания действительности сделок по гражданскому законодательству?
6. Какие последствия признания сделки недействительной закреплены в законодательстве?
Тема 5
Виды сделок с недвижимым имуществом
Основные термины: право собственности на недвижимое имущество, купля-продажа недвижимости, обмен объектов недвижимости, мена объектов недвижимости, дарение недвижимого имущества, договор ренты, ипотека, наследование.
5.1. Купля-продажа жилых помещений
Право собственности на недвижимость в жилищной сфере рассматривается как право владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу квартиры (дома).
Купля-продажа жилых домов и квартир является одной из распространенных сделок, направленных на отчуждение объектов недвижимости в жилищной сфере.
Правовое регулирование купли-продажи этих объектов недвижимости в жилищной сфере осуществляется ГК Республики Беларусь, ЖК Республики Беларусь.
Договор купли-продажи квартир (домов) является двусторонним и порождает двусторонние правоотношения: одновременно возникает право собственности у покупателя и прекращается у продавца.
Участниками данной сделки могут быть граждане Республики Беларусь, иностранцы, а также юридические лица.
На основании Решения Конституционного суда Республики Беларусь «О состоянии Конституционной законности в Республике Беларусь в 2012 году» граждане Республики Беларусь, как проживающие в Республике Беларусь, так и за ее пределами, имеют право приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства.
Законом могут быть определены особенности купли-продажи жилых помещений в городе Минске, поскольку он как столица Республики Беларусь согласно Конституции Республики Беларусь имеет особый статус.
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами Республики Беларусь правом приобретения по договору купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, могут приобретать жилые помещения в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. № 1086 (п.1) установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.
Продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением.
Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
При продаже жилых домов и квартир юридическим лицам следует учитывать следующие правила. Во-первых, они имеют право на приобретение квартиры, если зарегистрированы на территории Республики Беларусь.
Объектами купли-продажи могут быть:
1. незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;
2. освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции);
3. квартиры, построенные для продажи;
4. жилые дома;
5. квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;
6. квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;
7. жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого.
Жилые дома, не завершенные строительством, и дома, подлежащие реконструкции, могут являться объектом продаж только после отселения всех проживающих в них граждан и при условии, что их строительство (реконструкция) будут завершены, а сами помещения использованы по назначению.
Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается. В течение пяти лет со дня погашения этого кредита продажа таких помещений разрешена только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу. При отказе соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации в покупке жилого помещения (его частей, долей в праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с привлечением льготного кредита, продажа, дарение либо обмен указанного жилого помещения (его частей, долей в праве собственности) в течение пяти лет со дня досрочного погашения кредита осуществляется с разрешения этого исполнительного и распорядительного органа, местной администрации в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.) или в случае улучшения жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. До погашения льготного кредита решение исполнительного и распорядительного органа, местной администрации о дарении или об обмене упомянутого жилого помещения (его частей, долей в праве собственности) может приниматься только с согласия открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк» в порядке, установленном законодательством.
Договор купли-продажи жилых домов (квартир) должен содержать данные, позволяющие определенно установить предмет договора. В договоре указываются: полный адрес жилого дома, квартиры, их общая и жилая площадь, количество комнат и подсобных помещений, этажей или этаж для продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом доме) считается несогласованным, а сам договор незаключенным.
Договор продажи недвижимости в жилищной сфере обязательно должен предусматривать цену этой недвижимости. Если условие о цене недвижимости в договоре отсутствует, договор купли-продажи жилого дома (квартиры) считается незаключенным.
В том случае, когда цена квартиры установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданной покупателю квартиры (п. 3 ст. 526 ГК Республики Беларусь).
Важное правило установлено в ст. 527 ГК Республики Беларусь: «передача квартиры (жилого дома) продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче».
Если продаваемая квартира (жилой дом) полностью соответствуют условиям договора, но одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, считается, что продавец в одностороннем порядке отказался от передачи квартиры (жилого дома) или покупатель от обязанности принять данное имущество.
Жилищный фонд состоит из государственного и частного жилищных фондов. Порядок осуществления продаж объекта каждого из этих фондов имеет некоторые особенности. При продаже жилых домов (квартир) в домах государственного жилищного фонда гражданин подает заявление в местный исполнительный и распорядительный орган. В первую очередь правом на приобретение в собственность квартир такого фонда обладают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Продажа находящихся в собственности Республики Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир) осуществляется объединениями, предприятиями, учреждениями и организациями с разрешения республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, или с разрешения объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими районными (городскими) исполнительными администрациями.
Оценочная стоимость незаселенных квартир и освобожденных квартир, относящихся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции), определяется в действующих на момент продажи ценах с учетом их потребительских качеств, коэффициента качества жилой среды и за вычетом износа квартиры. Квартиры в домах, специально построенных для продажи, и относящиеся к государственной собственности, продаются по цене, определяемой соглашением сторон. Продажная стоимость не завершенных строительством многоквартирных жилых домов устанавливается с учетом фактических затрат заказчика в ценах, действующих на момент продажи.
Не подлежат отчуждению:
1) жилые помещения социального пользования;
2) служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;
3) жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;
4) жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
5) специальные жилые помещения;
6) жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;
7) жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);
8) жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;
9) жилые помещения, построенные или приобретенные с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, – до полного погашения таких кредитов;
10) жилые помещения коммерческого использования.
Предметом купли-продажи могут быть и объекты недвижимости в жилищной сфере, которые обременены какими-либо обязательствами собственника. Это может быть залог, право нанимателя, который остается проживать в квартире и после ее продажи, право пожизненного пользования и земельный сервитут. В случае продажи вещи, обремененной правами других лиц, продавец обязан при заключении договора предупредить покупателя обо всех лежащих на вещи обременениях. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены предмета либо расторжения договора и возмещения убытков.
Покупатель может произвести предварительную оплату жилого помещения в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом жилого помещения (предварительная оплата). Если такой срок договором не предусмотрен, применяются общие правила гражданского законодательства о сроках исполнения обязательств (ст. 295 ГК Республики Беларусь).
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день исполнения или период времени, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает сроки исполнения и не содержит условий, позволяющих их определить, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором письменного требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из акта законодательства, условий обязательства или существа обязательства.
Если покупатель не исполняет обязанности предварительно оплатить покупку, применяются правила, предусмотренные ст. 309 ГК Республики Беларусь.
При неисполнении продавцом своей обязанности по передаче жилого помещения в установленный срок, покупатель в силу п. 3 ст. 457 ГК Республики Беларусь вправе потребовать передачи жилого помещения или возврата суммы предварительной оплаты за него. Кроме того, в этих случаях должны быть уплачены проценты в соответствии со ст. 366 ГК Республики Беларусь до дня фактической передачи или возврата ему предварительно уплаченной суммы. Договором купли-продажи жилого помещения может быть предусмотрено, что такие проценты не начисляются вообще. Обязанность уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты может начинаться и со дня получения этой суммы от покупателя, если это правило предусмотрено договором купли-продажи.
Стороны в договоре могут предусмотреть оплату жилого помещения в кредит. Выделяют две разновидности продажи жилых помещений в кредит: с отсрочкой и рассрочкой платежа . Как должны действовать стороны в этих случаях?
Важное положение, направленное на защиту прав продавца жилого помещения, предусмотрено п. 5 ст. 458 ГК Республики Беларусь. Жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Другой разновидностью продажи жилого помещения в кредит является оплата его в рассрочку. Договор о продаже жилого помещения с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем указаны цена жилого помещения, порядок, сроки и размеры платежей, которые должны быть внесены покупателем жилья.
Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку и переданное ему жилое помещение, продавец вправе отказаться от исполнения договора. Он может потребовать возврата ему жилого помещения, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину стоимости жилья (п. 2 ст. 459 ГК Республики Беларусь).
Во всех случаях продажи жилого помещения в кредит следует признать, что продавец недвижимости оказывается менее защищенной стороной в договоре. Поэтому прежде, чем заключать договор на таких условиях, необходимо убедиться в добросовестности покупателя.
Как показывает практика, расчеты между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производятся до его подписания и нотариального удостоверения. Возможна и ситуация, когда стороны производят расчеты в присутствии нотариуса.
Просрочка в исполнении обязанностей продавцом или покупателем влечет за собой возложение риска случайной гибели или случайной порчи имущества на сторону, которая допустила просрочку.
Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения со стороны продавца, либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков.
Если покупатель, нарушая договорные обязательства, отказывается принять купленное имущество или уплатить за него установленную цену, то продавец вправе потребовать принятие вещи покупателем, уплаты ее цены и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
Разрешая споры о праве собственности на дом, приобретенный по договору купли-продажи, суды обоснованно исходят из того, что такой иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если установлено, что член семьи приобретателя имел договоренность о совместной покупке дома.
Рассмотрим практические ситуации.
П. обратился в суд с иском к Е. о признании договора купли-продажи дома недействительным и признании пра ва собственности на дом по тем мотивам, что в 2012 г. по договору купли-продажи дома он приобретен им и его женой, но покупателем значится сестра жены, ответчица по делу. Договор купли-продажи оформлен на сестру жены в связи с тем, что у П. уже был дом на праве собственнос ти, поэтому он не имел возможности купить второй. После смерти жены его дочери и сестра жены, ответчица по делу, отказываются переоформить дом на него. От ветчица иск не признала.
Суд Горецкого района своим решением в иске отказал, установив, что дом был приобретен на деньги дочерей ответчика для проживания их тяжело больной матери и ее сестры, так как их отец, истец по делу, был с матерью в плохих отношениях, избивал ее. Они же вкладывали средства в ремонт купленного дома, истец своих средств в покупку дома не вкладывал. Таким образом, суд установил, что договоренности о совместной покупке дома не было, поэтому правильно отказал в удовлетворе нии иска.
Как установлено ч. 7 ст. 157 ЖК Республики Бела русь, граждане, которые дали согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Договор купли-продажи квартиры, жилого дома заключается в письменной форме. Он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Договор о продаже жилого дома, квартиры, являющегося общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на его отчуждение. Заключение подобных договоров без письменного согласия супруга признается недействительным, и стороны возвращаются в первоначальное состояние. Это правило применяется ко всем случаям заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, даже когда приобретатель недвижимости был добросовестным.
В жалобе суду П. указала, что ей и Т. принадлежит на праве собственности по 1/2 доли квартиры в г. Минске. В связи со сложившимися неприязненными отношениями с Т. она обратилась в нотариальную контору г. Минска по вопросу заключения договора купли-про дажи своей доли в квартире, и Т. был извещен о преиму щественном праве, как участник долевой собственности, на покупку ее доли с указанием цены, за которую доля про дается. Поскольку Т. отказался от получения извещения о намерении П. продать свою долю и сведений о получении им извещения в нотариальную контору не поступило, нотариусом нотариальной конторы было вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия, которое П. обжаловала в суд.