Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан
Основные термины: понятие сделки, оспоримые и ничтожные сделки, основания действительности сделки, виды сделок с недвижимым имуществом, сделкоспособность, снования для признания сделки недействительной, последствия признания сделки недействительной, реституция, недопущение реституции.
4.1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями, которые находятся в собственности граждан
Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.
Они могут быть односторонними, двусторонними или многосторон ними (договоры).
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законодательными актами либо соглашением с этими лицами. К ним соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, если это не противоречит законодательству, одностороннему характеру и существу сделки.
Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.
Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается не наступившим. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Устная сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна.
При наличии умысла у обеих сторон такой сделки (при ее исполнении обеими сторонами) в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения одной стороной с другой взыскивается в доход Республики Беларусь все полученное и причитающееся с нее первой стороне (в возмещение полученного).
При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки, все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Республики Беларусь.
Мнимая сделка, т. е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.