Многоквартирный жилой дом— это жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
Квартирой считается изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории. Квартира является частью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. Также, квартиры могут быть построены в одном уровне, но могут быть представлены и двумя уровнями.
Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную комнату, туалетную комнату, кладовые). Изолированная жилая комната жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Неизолированная жилая комната связана с другой комнатой общим входом. Подсобные помещения — помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.
Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии, служащие для отдыха в летнее время и повышающие их комфортность и благоустройство.
Собственность граждан на объекты в жилищной сфе ре может быть личной или общей. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 246 ГК Республики Беларусь). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Такая собственность именуется долевой. В случае, когда доли собственников не определены, общая собственность выступает совместной собственностью.
Для совместного управления и распоряжения недвижимым имуществом создаются и товарищества собственников жилья. В этих случаях индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места (объекты) общего пользования (лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыши, технические подвалы) передаются в общую долевую собственность владельцев квартир.
По общему правилу, существование общей совместной собственности в жилищной сфере предопределено родственными отношениями, иными тесными личными связями участников такой собственности. Реже такая собственность на жилые помещения возникает на основе совместного строительства жилого дома не связанными родством лицами. Совместная собственность на жилые помещения может возникнуть при приватизации жилья, приобретении его супругами и так далее.
Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам, установленным ст. 247 ГК Республики Беларусь. Во-первых, размер долей участников долевой собственности может быть определен на основании акта законодательства. Во-вторых, его могут установить сами участники своим соглашением. Аналогичным образом соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если при общей собственности ее участники имеют доли, но размер их не определен указанными выше способами, доли участников считаются равными.
Доля может быть выражена арифметически 1/2, 1/3, 1/4, 1/7 и т.п. Ее называют идеальной. Такая арифметически выраженная доля может не совпадать с размером жилого помещения, которое использует собственник.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Выдел доли участнику долевой собственности может быть осуществлен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на жилое помещение, п. 4 ст. 255 ГК Республики Беларусь допускает возможность выплаты ему денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. При определении доли жилого помещения, приходящейся на участника долевой собственности, нередки случаи, когда такая доля собственника оказывается незначительной.
Собственник жилого дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, может изменить эти жилые помещения и с соблюдением установленных правил осуществить пристройку, надстройку или вообще перестроить их, тем самым увеличить за свой счет площадь дома или иного строения. В этом случае по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению.
Следует иметь в виду, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст. 253 ГК Республики Беларусь. Это означает, что при возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли (например, при продаже доли постороннему лицу) остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований п. 1 ст. 249 ГК Республики Беларусь, может быть установлен способ такого извещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 253 ГК Республики Беларусь).
Следует учитывать, что законодательство не допускает уступку преимущественного права покупки доли.
Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 256 ГК Республики Беларусь, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Однако для жилых помещений как объектов права общей совместной собственности установлены иные правила.
Общей совместной собственностью супругов являются жилые помещения, нажитые ими во время брака. Так, должна быть признана общим имуществом супругов квартира, приобретенная за счет льготного кредита, оформленного на одного из супругов. Не будет являться исключением из общего правила и приобретение жилого помещения за счет средств, выделенных одному из супругов предприятием, оплата за счет юридического лица приобретения всего жилого помещения. Для режима общей совместной собственности супругов не имеет значения, на кого из супругов приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства в приобретение жилого помещения (ст. 23 КоБС Республики Беларусь). Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором.
Практика последних лет показывает, что в отдельных случаях суд может отступить от принципа равенства долей супругов. Так, например, при разделе жилого помещения, приватизированного за чеки «Жилье», во всех случаях должно быть учтено количество чеков, вложенных каждым из супругов. И в этих случаях доли супругов в жилом помещении могут быть неравными.
Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, находится в его собственности.
В то же время квартира, жилой дом, иное жилое помещение, находящееся в собственности одного из супругов, может быть признанно совместной собственностью. Для применения этого правила необходимо установить, что:
1) в течение брака произведены новые вложения в жилое помещение (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.);
2) данные вложения произведены за счет общего имущества супругов или личного имущества супруга, не являющегося собственником жилого помещения;
3) в результате таких действий стоимость жилого помещения значительно увеличена.
Все три вышеуказанных обстоятельства должны существовать одновременно.
Однако супруги в договоре между собой могут предусмотреть, что данное правило на время брачных отношений между ними не применяется. В этих случаях любое капитальное переустройство и переоборудование жилого помещения, в каких бы размерах оно ни выражалось и каким бы образом ни увеличивало стоимость жилого помещения, не изменяет его режима в качестве объекта личной собственности одного из супругов.
Перечень оснований, по которым жилое помещение может быть приобретено гражданином в собственность, достаточно широк. В процессе рыночных реформ в жилищной сфере этот перечень существенно расширился. Наряду с традиционными основаниями приобретения жилья в собственность (куплей-продажей, меной, дарением, наследованием) мы встречаемся с рядом новых для законодательства и практики оснований. Среди них приватизация жилых помещений: получение гражданами занимаемых ими квартир в собственность бесплатно, приобретение незаселенных квартир в домах, которые намечены к реконструкции и капитальному ремонту, продажа гражданам квартир в домах общественных организаций.
В юридической литературе проводится деление правовых оснований на «первичные» и «вторичные». Отмечается различная правовая природа процесса возникновения у граждан права собственности на жилье при приобретении его в обычном гражданско-правовом порядке: по договору купли-продажи, мены, дарения, при наследовании и по другим приравненным к ним основаниям (например, в случае приобретения залогодержателем прав на заложенное жилое помещение или жилой дом). Такие основания могут быть отнесены ко «вторичным» в отличие от так называемых «первичных».
В качестве отдельных правовых оснований приобретения гражданами жилых помещений в собственность могут быть названы строительство, в том числе самостоятельное возведение гражданами жилых домов (коттеджей), части жилого дома и квартир на праве собственности, как отдельными гражданами, так и группами граждан. К основаниям приобретения жилья в результате строительства следует отнести и все иные формы участия граждан в строительстве: участие в строительстве жилых домов коллективами индивидуальных застройщиков, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.
Право граждан при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (ст. 158 ЖК Республики Беларусь) Местный исполнительный и распорядительный орган либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:
– в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере этой разницы;
– денежной компенсации за сносимые жилой дом (квартиру), строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома (квартиры), строений, сооружений.
Регистрация жилищного фонда производится с целью установления следующих прав на жилые помещения и ограничения таких прав: права собственности; права оперативного управления; права хозяйственного ведения; права доверительного управления; найма (поднайма); ренты; сервитутов; залога (ипотеки); других прав, определенных законодательством.
Неоднозначным для законодательства и практики является такое правовое основание, как приобретательская давность. В соответствии со ст. 235 ГК Республики Беларусь лицо, в том числе гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательской давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательством или договором основания.
В силу ст. 1144 ГК Республики Беларусь действие ст. 235 ГК Республики Беларусь распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 июля 1999 года и продолжается в момент вступления в силу ГК Республики Беларусь.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Основанием для регистрации прав на жилые поме щения являются документы, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а именно:
· договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 219 ГК Республики Беларусь).
· договор приватизации: в собственность одного гражданина, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность.
· юридический факт, положенный в основу решения судов: устанавливающих или подтверждающих право собственности, а также устанавливающих право наследования.
· по наследству по завещанию или по закону (ч. 2 п. 2 ст. 219 ГК Республики Беларусь).
· в силу приобретательной давности (ст. 235 ГК Республики Беларусь).
· иные основания, установленные законодательством выплата пая в ЖК или ЖСК (п. 4 ст. 219 ГК Республики Беларусь).
Жилые дома (жилые помещения) должны быть закончены строительством, если иное не оговорено законодательством, и приняты в эксплуатацию по актам, утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами.
Различные служебные строения и сооружения (сараи, летние кухни и другие строения) не могут быть зарегистрированы отдельно от жилого дома.
Жилые дома (жилые помещения), принадлежащие на праве общей долевой собственности, регистрируются за правообладателями с указанием долей, указанных в регистрационном удостоверении и определенных в правоустанавливающих документах.
Регистрация прав на квартиры и другие помещения, а также их доли, расположенные в зданиях общей (совместной или долевой) собственности, осуществляется в Регистре с указанием фамилии, имени и отчества каждого участника данного коллектива застройщиков, номера квартиры, размера ее общей и жилой площади.
Указ Президента Республики Беларусь «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» (вместе с «Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания») устанавливает, что технический паспорт на жилой дом является исполнительной документацией на законченный строительством жилой дом.