Понятие объектов недвижимости
Основные термины: объект недвижимости, недвижимое имущество, движимое имущество, жилой фонд, нежилой фонд, состав объектов недвижимости, понятие земельного участка, состав земельного участка, план границ земельного участка, жилые помещения, основания возникновения прав на недвижимое имущество, основания для регистрации недвижимого имущества, приобретательская давность, долевая собственность, приватизация жилья.
3.1. Понятие и состав недвижимости в Республике Беларусь
Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан.
Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем правовым системам других государств. В законодательстве Республики Беларусь длительное время большая часть недвижимого имущества находилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние домики, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.
В соответствии со ст. 214 ГК Республики Беларусь в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может находиться в собственности граждан или юридических лиц.
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в интересах национальной безопасности, общественного порядка, защиты нравственности, здоровья населения, прав и свобод других лиц. Для юридических лиц такие ограничения могут быть установлены законодательными актами.
В силу ч. 2 ст. 100 ГК Республики Беларусь 1964 года член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество с момента оформления этого права в установленном порядке.
Наниматель жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда и члены его семьи получали право выкупить у собственника соответствующую квартиру или дом. После приобретения указанного имущества в собственность гражданин вправе распоряжаться им по своему усмотрению продавать, завещать, сдавать в аренду и т.д.
ГК Республики Беларусь 1998 года предусмотрел также возможность передачи в собственность граждан Республики Беларусь земельных участков в случаях и в порядке, предусмотренных земельным законодательством.
Но для реального осуществления предоставленных гражданам прав по приобретению и распоряжению объектами собственности потребовалось немало времени. Более того, легального определения понятия «недвижимое имущество» гражданское законодательство Республики Беларусь до 1991 года не содержало.
Деление имущества на движимое и недвижимое, определение понятия «недвижимое имущество» содержалось в основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых 31 мая 1991 года.
С принятием ГК Республики Беларусь в 1998 году вопросы сделок с недвижимым имуществом приобрели особую значимость, поскольку рыночные отношения предполагают, в первую очередь, формирование и развитие рынка недвижимости.
Исторически к недвижимости относилась земля. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом». Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним связано. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.
К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.
Отличительными признаками недвижимых вещей следует понимать такие как, тесная связь с землей, невозможность перемещение объекта без соразмерного ущерба. Долгосрочность, низкая ликвидность на рынке недвижимости и другие.
Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания ГК Республики Беларусь не является исчерпывающим. Иное имущество, обладающее вышеуказанными признаками, может быть также отнесено к недвижимым вещам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу относятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а также нежилые помещения.
Особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК Республики Беларусь). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
В юридической литературе отмечалось, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются незаменимыми.
Движимые вещи переместимы и в большинстве случаев заменимы другими однородными вещами, а недвижимые, в свою очередь, нет.
Большая социальная ценность недвижимости, ее высокая экономическая стоимость, ограниченность в пространстве, долговечность, непотребляемость в процессе использования способствовали тому, что приняты специальные нормы, касающиеся правового режима и имущественного оборота этих объектов. Новейшие правовые реформы способствовали тому, что о недвижимости можно говорить как об особом товаре, который продается, покупается, меняется. Вместе с тем, следует согласиться с высказыванием Гришаева С.П., что «это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять».
Состав объектов недвижимости неоднороден. Рассмотрим далее имеющуюся классификацию.
По своему происхождениюнедвижимые объекты подразделяются на недвижимые объекты естественного происхождения: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения естественного происхождения. Ко второй группе могут быть отнесены объекты недвижимости неприродного происхождения. Это — здания, сооружения, предприятия и иное имущество. Наконец, в силу установлений гражданского законодательства, к недвижимости приравнен ряд объектов, подлежащих государственной регистрации.
Объекты недвижимости различаются по характеру своего использования, месту расположения. Традиционно деление недвижимости на три составные части: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд. Каждая из этих частей недвижимого имущества развивается по присущим ей экономическим законам, имеет особое правовое урегулирование, свой порядок учета и регистрации. Правовое регулирование гражданского оборота данных объектов также имеет свои отличия.
Объекты недвижимого имущества с точки зрения их связи с земельным участком разделяются на такие группы, как: земельные участки; все, что с ними прочно связано (в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения и др.); жилые и нежилые помещения (объекты недвижимого имущества, связанные со зданиями); элементы инженерной инфраструктуры. Следует также выделить, как было указано ранее, особые объекты недвижимого имущества — предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.
Недвижимое имущество тесно связано с правом собственности. Так, по кругу собственников можно выделить недвижимость, находящуюся в государственной собственности, и недвижимость, находящуюся в частной собственности.
Важнейшими объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан, являются квартиры, земельные участки, а также здания и сооружения. По функциональному назначению здания как объекты недвижимости делятся на две большие группы: жилые и нежилые. Жилые здания и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Их правовой режим установлен как нормами гражданского, так и жилищного законодательства. Совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд.
К нежилому фонду относятся здания или их части, которые расположены на земельном участке и зарегистрированы в установленном порядке. Они имеют другое целевое и функциональное назначение, чем жилой фонд. Часть из них также составляет частную собственность граждан.
Состав объектов недвижимости нежилого фонда также разнообразен.
Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на производственные, офисные, торговые, складские и иного назначения. Эти объекты недвижимости могут использоваться для торговых, учебных, административных и иных целей. Следует иметь в виду, что такие помещения могут находиться в составе жилого здания, что никак не влияет на статус таких зданий. И наоборот, нежилые здания могут иметь в своем составе и жилые помещения. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК Республики Беларусь (ст. 14 ЖК Республики Беларусь). Размещение в жилых домах промышленных производств запрещено ч. 1 п. 3 ст. 272 ГК Республики Беларусь. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые (ч. 2 п. 3 ст. 272 ГК Республики Беларусь).
3.2. Основные направления земельных правоотношений в Республике Беларусь
Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, КоЗ Республики Беларусь, а также принимаемыми в соответствии с ними другими нормативно-правовыми актами законодательства.
Нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством.
Собственность на землю в Республике Беларусь выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства.
Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от ее форм.
В соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности все земли – в Республике Беларусь подразделяются на категории:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;
– земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
– земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.
Отнесение земель к категориям производится в соответствии с основным целевым назначением земель.
Переводятся земли из одной категории в другую в случаях изменения основного целевого назначения этих земель.
Отнесение земель к указанным категориям и перевод земельных участков из одних категорий в другие при их изъятии и предоставлении осуществляется одновременно по решениям местных исполнительных администраций в соответствии с их компетенцией.
Объектамиземельных отношений являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты.
Земельный участок— часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Он не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.
Граница земельного участка устанавливается (восстанавливается) на местности с закреплением ее поворотных точек межевыми знаками (фиксированная граница). Граница земельного участка может также устанавливаться (восстанавливаться) по планово-картографическим материалам с точностью, определяемой их масштабами, без закрепления ее поворотных точек межевыми знаками на местности (нефиксированная граница).
Порядок проведения работ по установлению (восстановлению) и закреплению границы земельного участка устанавливается Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Сельские, поселковые исполнительные комитеты в области использования и охраны земель:
– представляют на утверждение в районную исполнительную администрацию землеустроительную документацию на земли сельских населенных пунктов и поселков городского типа, предусмотренную КоЗ Республики Беларусь и иными актами законодательства;
– принимают решения об изъятии и предоставлении земельных участков из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для строительства и (или) обслуживания жилого дома, для обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей отдельным категориям граждан Республики Беларусь в соответствии с ч. 2 ст. 41 КоЗ Республики Беларусь, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а также принимают решения об установлении и прекращении ограничений (обременений) прав на такие земельные участки;
– изменяют целевое назначение предоставленных ими земельных участков и условия их отвода с учетом особенностей, предусмотренных ч. 5 ст. 10 КоЗ Республики Беларусь, и в соответствии с иными актами законодательства;
– принимают решения о приобретении в государственную собственность расположенных в границах сельских населенных пунктов и поселков городского типа и находящихся в частной собственности земельных участков при отчуждении данных земельных участков гражданами;
– принимают в соответствии с компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков решения, являющиеся основаниями для государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельных участков, возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на них;
– принимают решения о разделе, слиянии, изменении границ и создании в отношении находящихся в государственной собственности земельных участков, предоставленных ими;
– формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, в том числе с расположенными на них неиспользуемыми объектами недвижимости, подлежащими сносу, находящихся в сельских населенных пунктах на территории сельсоветов, в поселках городского типа, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания жилых домов;
– принимают решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, в случае, если ими принято решение о предоставлении земельных участков для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, в том числе по результатам аукционов, могут принимать решение о предоставлении рассрочки внесения платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность для иных целей;
– осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель в границах сельских населенных пунктов и поселков городского типа;
– разрешают земельные споры в отношении земель, земельных участков, находящихся в границах сельских населенных пунктов и поселков городского типа, принятие решений об изъятии и предоставлении которых относится к компетенции, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 92 КоЗ Республики Беларусь;
– осуществляют иные полномочия в области использования и охраны земель в соответствии с КоЗ Республики Беларусь и иными актами законодательства.
3.3. Жилые помещения как объект недвижимости и объект права собственности граждан
Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.
Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.
Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности — это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.
Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принят в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.
В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
В силу ст. 1 ЖК Республики Беларусь жилой дом — это капитальное строение (здание, сооружение), половина или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений.
Жилое помещение — помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям.
Таким образом, для отнесения строения к числу жилых помещений необходимы два критерия, прежде всего, назначение строения быть жилым и, кроме того, пригодность помещения для проживания в нем граждан и, следовательно, использования помещения как жилого.
Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух и нескольких квартир (многоквартирный жилой дом).