Понятие, предмет, метод и особенности правового регулирования недвижимости в Республике Беларусь
Основные термины: понятие недвижимость, недвижимое имущество, рынок недвижимости, предмет правового регулирования недвижимости, метод правового регулирования правоотношений в сфере недвижимости, источники правового регулирования сделок с недвижимостью, сделка.
1.1. Понятие и задачи правового регулирования недвижимости в Республике Беларусь
Сегодня нет в Республике Беларусь человека, который бы не встречался с понятием «недвижимость». Одни хотят стать собственниками квартиры, коттеджа, земельного участка, дачи. Другие уже являются собственниками данных объектов, несут бремя их содержания. Третьи намереваются распорядиться своей недвижимостью: подарить ее, продать или завещать. Зачастую, в силу неграмотности и правовых просчетов, некоторые сталкиваются с судебными спорами по оформления недвижимого имущества.
В качестве объекта гражданских прав и гражданского оборота недвижимое имущество было возвращено в правовую систему. ГК Республики Беларусь 1998 года дал новый импульс развитию правового регулирования недвижимости, в том числе и недвижимости, находящейся в собственности граждан. Как известно, ГК Республики Беларусь 1964 года допускал возможность купли-продажи и завещания гражданами жилых домов, дач и садовых домов. Этими сделками практически и ограничивался весь гражданский оборот объектов недвижимости, находящейся в собственности граждан.
Основной целью реформ, проводимых в Республике Беларусь, является развитие товарно-денежных отношений в сфере недвижимости и формирование жилищного, земельного рынка, рынка дач и гаражей, а также иных рынков недвижимости. Появились и новые гражданско-правовые институты: рента и доверительное управление имуществом, другие виды легитимных сделок с недвижимым имуществом.
Решение многих задач и проблемных ситуаций невозможно без создания единой, надежной и достоверной информационной системы о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель государственного земельного кадастра Республики Беларусь. Он предназначен для рационального и эффективного управления земельными ресурсами, увеличения их стоимости, планирования хозяйственной деятельности субъектов земельных отношений и защиты их прав, проведения землеустройства, оценки земель, государственного контроля за использованием и охраной земель, привлечения в бюджет республики дополнительных денежных средств.
Один из важнейших механизмов ведения государственного земельного кадастра, роль которого особенно возрастает в условиях развития рынка недвижимости, вовлечения земли в экономический оборот, государственная регистрация земельных участков и других объектов недвижимости, прав на них и сделок с ними (далее — регистрация). Также, в это время законодательство Республики Беларусь связывает момент возникновения и перехода прав на земельные участки, действительность сделок с ними и перехода прав на них, гарантии защиты зарегистрированных прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков.
Принятый Закон о государственной регистрации, установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь.
Основная функция регистрации прав заключается в создании единой, надежной и достоверной системы о правах на земельные участки на всей территории республики, необходимой для рационального и эффективного управления земельными ресурсами, увеличения их стоимости, создания рынка недвижимости, привлечения в бюджет республики дополнительных денежных средств.
Надлежащим образом зарегистрированные права охраняются государством. Согласно Конституции Республики Беларусь государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и предусмотренные международными обязательствами государства.
ГК Республики Беларусь, КоЗ Республики Беларусь и другие акты законодательства не только расширили состав объектов недвижимости, находящейся в собственности граждан, но и по-новому установили правовой режим таких объектов. Законодательство определяет понятие недвижимости, состав объектов недвижимости, виды прав на недвижимое имущество, порядок и условия их возникновения, изменения и прекращения, круг сделок с недвижимым имуществом. Оно ввело регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан, стали достаточно распространенными и повседневными. Дальнейшее развитие получило и их юридическое сопровождение.
Правовое регулирование рынка недвижимости позволит уяснить вопросы, связанные со сделками объектов недвижимости, находящейся в частной собственности граждан, таких как квартира, жилой дом, земельный участок, дача, гараж.
Метод правового регулирования данных правоотношений исходит из сущности законодательства, регулирующего рынок недвижимости в Республике Беларусь. В силу предоставления свободы воли сторонам при складывающихся правоотношениях по поводу заключении тех или иных сделок с объектами недвижимости можно сказать, что метод правового регулирования имеет диспозитивный характер. Однако многие вопросы законодатель регулирует достаточно точно и однообразно. Например, все построенные объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в уполномоченных органах государственной регистрации; у собственника на земельный участок обязательно при реализации им своего права собственности должен быть государственный акт на землю и иные необходимые документы, договор аренды недвижимого имущества на срок действия более одного года обязательно должен быть зарегистрирован в органах государственной регистрации; отчуждение жилого дома находящегося на земельном участке отдельно запрещено и т.д. Здесь говорится об императивности законодательного регулирования данных правоотношений. Поэтому метод правового регулирования правоотношений на рынке недвижимости носит императивно-диспозитивный характер.
В законодательстве складывается в целом единый подход к сделкам с недвижимым имуществом. Он основан на нормах нового ГК Республики Беларусь, содержащего специальные нормы, которыми определен порядок осуществления продажи недвижимости. Вместе с тем, каждый из объектов недвижимости имеет свое потребительское назначение, свои особенности. В этой связи есть особенности законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нормативных правовых актах жилищного законодательства, земельного законодательства имеется значительное число норм, которые регулируют сделки с данными объектами. Так, оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством КоЗ Республики Беларусь и иными нормативными правовыми актами о земле.
Круг сделок с недвижимостью охватывает практически все возможные договоры с нею, однако наибольшее распространение получили те, которые направлены на отчуждение объектов недвижимости и на передачу ее во временное или долгосрочное пользование.
1.2. Источники правового регулирования
Основным источником регулирования любых правоотношений является Конституция Республики Беларусь. Многие ее нормы присутствуют в нормативных и подзаконных актах. Это неизменные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений нормы (конституционные нормы). Например, равенство сторон, право на частную собственность и др.
Республика Беларусь и многие страны СНГ, Европы, некоторые государства Латинской Америки, Япония являются государствами с континентальной системой законодательства, которая подразумевает наличие кодифицированных актов по различным отраслям права. Такими актами в Республике Беларусь являются кодексы, законы, декреты, указы и так далее. Например, КоЗ Республики Беларусь, ГК Республики Беларусь, ЖК Республики Беларусь, Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях, КоБС Республики Беларусь и иные акты законодательства.
Важную составляющую правовых источников занимают кодексы, законы, декреты, указы Президента Республики Беларусь в сфере недвижимости.
Следующими источниками можно назвать различные постановления Совета Министров Республики Беларусь, министерств и ведомств Республики Беларусь, решения Минского городского исполнительного комитета.
Постановления Пленума Верховного суда Республики Беларусь, Заключения Конституционного Суда Республики Беларусь играют очень важную роль при разрешении возникающих споров по вопросам недвижимого имущества и прав на него.
Республика Беларусь – молодое правовое государство, которое стремиться строить отношения внутри страны между субъектами гражданско-правовых отношений, а также на внешнем рынке демократичного, правового, открытого характера. Республика Беларусь признает правовые системы, существующие в других государствах и требует признания права своей страны. Республикой Беларусь ратифицированы многие международные соглашения и конвенции, как на универсальном уровне, так и на региональном; между Республикой Беларусь и другими государствами заключены многочисленные договора о правовой помощи по гражданским, семейным и уголовным делам; заключены отдельные соглашения, резолюции по отдельным вопросам. Таким образом, Республика Беларусь провозглашает приоритет международного права. Многие вопросы и конфликты, возникающие на рынке недвижимости по различным основаниям возможно решить благодаря существованию в нашей республике международной судебной практики, норм международного частного права и двухсторонних договоров.
1.3. Особенности правового регулирования оборота недвижимости
Особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.
Конституция является основным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота.
Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является ГК Республики Беларусь. Он дает определение недвижимого имущества, его виды, определяет правовой режим недвижимости, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.
Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является КоЗ Республики Беларусь. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Республике Беларусь и направлено на эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей.
Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей в жилищной сфере, необходимо назвать ЖК Республики Беларусь, а также нельзя исключать из источников правового регулирования недвижимого имущества, Воздушный кодекс Республики Беларусь (в части определения условий оборота воздушных судов), Лесной кодекс Республики Беларусь, Кодекс торгового мореплавания Республики Беларусь (в части определения условий оборота морских судов) и др. Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых ГК Республики Беларусь установлен правовой режим недвижимости.
К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные акты законодательства – Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь и Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.
Систему источников правового регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд законов и указов Президента Республики Беларусь.
Важное значение имеет Закон о государственной регистрации, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления.
Указом Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью.
Использование такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно в отношении недвижимости. Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет основные обязательства, которые могут быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом ипотеки; регламентирует требования к договору об ипотеке и порядку его заключения; определяет положения о государственной регистрации ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.
Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие нормативно-правовые акты, как Постановление Совета Министров Республики Беларусь, Постановления Министерства финансов Республики Беларусь и иные.
Также, сделки на рынке недвижимости регулируются целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости. Система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества.
Вопросы по теме
1. Раскройте понятие недвижимости в соответствии с законодательством Республики Беларусь?
2. Что является предметом изучения курса «правовое регулирование рынка недвижимости?
3. Назовите методы правового регулирования правоотношений складывающихся на рынке недвижимости?
4. Назовите источники правового регулирования данных отношений?
5. Какие Законы Республики Беларусь, регулируют рынок недвижимости?
6. Какие вопросы в сфере оборота недвижимости регулирует ЖК Республики Беларусь?
7. Какие вопросы в сфере оборота недвижимости регулирует КоЗ Республики Беларусь?
Тема 2