Особенности бизнеса как объекта оценки
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже.
Бизнес, предприятие обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.
Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Между затратами и доходами существует определенный промежуток времени. Размер ожидаемой прибыли точно не известен, он носит вероятностный характер.
Другими словами, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться могут как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании купли-продажи.
В-четвертых, учитывая особое значение бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Особенности предприятия, фирмы как объекта оценки.
Предприятие представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и предприятию. Вместе с этим у предприятия есть и свои отличительные черты.
Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие как имущественный комплекс включает в себя необоротные и оборотные активы. Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, то есть его полезность и затраты, необходимые для этой полезности. Так как представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, оценщику приходится определять различные виды стоимости (восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и др.).
Следует иметь в виду, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик приходит к определению стоимости с позиций экономической концепции предприятия, которая в отличие от бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность. Экономическая концепция учитывает такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, конкуренцию, внутренние особенности оцениваемого объекта.
В соответствии с ней рыночная цена любого объекта, порождающего доход или поток денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающего требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.
При бухгалтерской оценке активы компании равны
При рыночной оценке
Неосязаемые активы – средства предприятия, не имеющие осязаемого материального содержания. К ним, в первую очередь, относится «гудвилл» (ценность предприятия, его репутация).
Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку. Оценка на основе экономической концепции дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем.
Субъектами оценки является профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Согласно закону Украины об оценке к основным требованиям, предъявляемым к оценщику, относятся следующие:
1. профессионализм;
2. определенный опыт работы;
3. личные качества, такие, как: честность, объективность и независимость в суждениях.
4. Виды стоимости, определяемые при оценке
Стоимость имущества, как и любого товара, имеет две формы проявления:
1) потребительную стоимость;
2) меновую стоимость.
Потребительная стоимость выражает полезность объекта с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.
Меновая стоимость выражает полезность объекта с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.
Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.
Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту имущества и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.
Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав различные виды стоимости могут быть объединены в 2 большие группы:
1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Формами проявления стоимости в обмене выступают:
- рыночная;
- ликвидационная;
- залоговая;
- страховая;
- арендная.
Формами проявления стоимости в пользовании могут быть:
- инвестиционная;
- балансовая;
- стоимость для налогообложения и др.
Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и пользовании имеет свою область применения и ограничения. Оценщик в своем отчете должен дать формулировку определения применяемого вида стоимости, соответствующих комментариев, раскрывающих смысл использования каждого понятия.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Рыночная стоимость рассчитывается, исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться.
Ликвидационная стоимость – это денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами.
Страховая стоимость – стоимость собственности, определяется положениями страхового контракта или полиса.
Арендная стоимость – это величина арендной платы, за которую может быть сдано в аренду имущество на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.
В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Основные принципы отличия рыночной и инвестиционной стоимости связаны:
- в оценке будущей прибыльности;
- в представлениях о степени риска;
- в налоговой ситуации;
- в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.
Таблица 1
Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки
| Цель оценки | Виды стоимости |
| Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену | Рыночная |
| Определить целесообразность инвестиций | Инвестиционная |
| Обеспечить заявки на получение ссуды | Залоговая |
| Имущественная оценка | Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством |
| Определить суммы покрытия по страховому договору или сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов | Страховая |
| Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия | Ликвидационная |
5. Основные принципы, подходы и методы оценки стоимости имущества
Теоретической базой процесса оценки является система оценочных принципов:
1) основанные на представлениях собственности;
2) связанные с эксплуатацией собственности;
3) обусловленные действием рыночной среды.
Принципы, основанные на представлениях владельца имущества, включают в себя:
1.1 Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
В целом можно сказать, чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость.
1.2 Принцип замещения. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
1.3 Принцип ожидания. Он также вытекает из принципа полезности. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, т.к. ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость – это текущая стоимость всех будущих доходов.
Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.
Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов: земли, рабочей силы, капитала, управления. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к тому, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Принцип остаточной продуктивности. Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, т.к. его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудования и технические средства, менеджмент.
Так как земля со строениями является недвижимостью, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, технические средства, труд и управление должны быть привлечены к ней. Другими словами собственник земли должен сначала оплатить расходы по привлечению этих трех факторов ( а если участок не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий и сооружений), после чего оставшийся доход должен быть отнесен к земле.
Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка.
Принципы, связанные с действием рыночной среды:
ü принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта оценки зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный объект оценки влияет на стоимость других связанных с ним объектов;
ü принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т.е. превышение спроса над предложением, повышает цену;
ü принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций;
ü принцип изменения стоимости. Стоимость объекта оценки непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.