Занятие 4. Особенности сделок с земельными участками
Занятие 1.
1. Контрольные вопросы
А)Сформулируйте основные отличия содержания права собственности на земельный участок и права собственности на иной объект недвижимой. Назовите коллизии законодательства о правах на земельные участки
Б) Раскройте содержание принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Назовите противоречия в правовом регулировании данного принципа
В) Раскройте порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. В каких случаях перевод земель осуществляется на основании фактических действий?
2. Решите задачи
Задача 1. Муниципальное образование заключило с индивидуальным предпринимателем на новый срок договор аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без торгов.
Прокурор подал в суд иск к администрации муниципального образования и ИП о признании недействительной сделки и понуждении ИП возвратить спорный земельный участок.
Муниципальное образование ссылалось на:
- п. 1 ст. 621 ГК РФ, в котором закреплено, что если арендатор надлежаще исполнял свои обязанности по договору, то по его истечению он имеет право преимущественного заключение договора на новый срок;
- пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, которой предусмотрено заключение договора аренды без проведения торгов при предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В данном ФЗ закреплено, что такое право имеет организация, которая обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Решите спор.
Задача2.
В 1996году земельный участок передан в постоянное пользование. В 2008году приобретено право частной собственности в порядке переоформления права в собственность. В ЕГРН отражена категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. На участке произрастает лес
Посчитав действия ответчиков по отчуждению участка лесного фонда и оформлению права собственности незаконными, Рослесхоз обратились в арбитражный суд с иском о признании права отсутствующим. Признание земельного участка лесным участком в составе лесного фонда истцы обосновывали отсутствием доказательств о переводе участка лесного фонда в иную категорию земель.
Решите спор.
Задача 3.
На основании договора совместного финансирования строительства дома построен многоквартирный дом. Соинвесторы обратились в орган регистрации прав с заявлением о регистрации права собственности на квартиры в построенном доме на основании договора совместного финансирования строительства. Орган регистрации прав отказал в регистрации на том основании, что в договоре не указано условие о возникновении права собственности инвестора на помещения в построенном доме.
Решите спор.
Занятие 2.
1. Контрольные вопросы
А) Охарактеризуйте различия сервитутов земельных участков, находящихся в частной и публичной собственности. Назовите противоречия в правовом регулировании сервитутов
Б) Раскройте понятие коллизии законодательства
В) Назовите коллизии правового регулирования в сфере недвижимости
Г) Раскройте соотношение гражданского и земельного законодательства
2. Решите задачу
При разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, возник спор об условиях раздела, связанный с нахождением на земельном участке неделимого объекта в виде жилого дома. Один из участников долевой собственности обратился в суд с требованием разделе земельного участка, представив схему раздела, подготовленную кадастровым инженером.
Суд отказал в удовлетворении требования на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, поскольку установлено, что на земельном участке находится самовольная постройка, что исключает признание права собственности на образованные земельные участки без признания права собственности на самовольную постройку
Решите спор.
Занятие 3
1. Контрольные вопросы
А) Определите понятие и структуру правоотношений в сфере недвижимости
Б) Охарактеризуйте коллизии и пробелы правового регулирования идентификации недвижимого имущества
В) Назовите и охарактеризуйте особенности правового регулирования отношений в сфере недвижимости
2. Контрольное задание: выявите коллизии земельного и гражданского законодательства и составить их классификацию
Занятие 4. Особенности сделок с земельными участками
План семинара
1. Охарактеризуйте специальные требования к сделкам с земельными участками
2. Назовите особенности договора безвозмездного пользования земельными участками
3. Раскройте особенности сделок с частями земельных участков
Контрольное задание:
подготовьте реферат по одной из предложенных тем
1. Особенности государственной регистрации вновь созданных объектов недвижимости
2. Особенности государственной регистрации ранее учтенных объектов недвижимости
3. Реестровая ошибка: понятие, признаки, виды
4. Часть земельного участка как объект имущественных отношений
5. Специальные требования к сделкам с земельными участками
6. Особенности аренды земельных участков
7. Договоры безвозмездного пользования земельным участком
8. Соглашение об установлении сервитута: понятие, форма, содержание, порядок заключения
Занятие 5
Подготовьте реферат по одной из предложенных тем
1. Особенности расторжения договоров в сфере землепользования
2. Условия признания сделок с земельными участками недействительными
3. Реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов
4. Право собственности на земельные участки: особенности содержания
5. Сервитуты и публичные сервитуты: понятие и признаки
6. Соотношение гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании оборота недвижимости
7. Порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую
8. Виды зонирования земель
9. Ограничения прав на земельные участки
Занятие 6
Вопросы для коллоквиума
1. Понятие ограничений прав на земельные участки: основные правовые позиции судов
2. Содержание прав на земельные участки (судебная практика)
3. Правовой режим зон с особыми условиями использования территорий: противоречия в законодательстве
4. Понятие и виды пробелов правового регулирования в сфере недвижимости
5. Понятие и виды противоречий правового регулирования в сфере недвижимости
6. Толкование законодательства в сфере недвижимости: приемы толкования
7. Судебная практика по вопросу об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: пробелы, противоречия, толкование правовых норм
Задачи для коллоквиума
1. В ходе прокурорских проверок выявлен факт образования спорных участков в границах части акватории водного объекта и его береговой полосы. Прокурор заявил требование о признании права отсутствующим.
Собственник земельного участка (ответчик) обосновал возражения тем, что пруд построен на земельном участке после образования земельного участка и предоставления в собственность. Строительство прудов на земельных участках разрешено законом, поэтому нарушения законодательства нет.
Требование удовлетворено, так как образование земельных участков из земель, покрытых относящимся к государственной собственности РФ поверхностным водным объектом, постановка их на кадастровый учет как объектов недвижимости и предоставление их ответчику в собственность актом органа местного самоуправления являлись неправомерными.
Ответчик обжаловал решение.
Решите спор.
2. На территории муниципального образования Калининский район в 2008 году образованы земельные участки в счет невостребованных долей. В 2012 году в судебном порядке признано право собственности Краснодарского края на образованные земельные участки. Право зарегистрировано не было. По истечении 2 лет участки сняты с учета. В последующем образованы другие земельные участки и зарегистрировано право собственности ООО. Основанием для государственной регистрации права собственности общества на спорные участки послужили договоры купли-продажи от 25.06.2015. Расчет за приобретенные земельные участки произведен в полном объеме.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края, полагая, что земельные участки находятся в незаконном владении ООО, государственная регистрация прав на них и кадастровый учет произведены с нарушением норм действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Решите спор.
Охарактеризуйте соотношение земельного, гражданского законодательства и законодательства о регистрации недвижимости на основе приведенного примера
3. Право собственности гр-на Смирнова на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН. В ходе проверки установлено, что договор аренды земельного участка не предусматривал строительство дома, в то время, как градостроительный регламент данное строительство относит к числу основных видов разрешенного использования земель данной территориальной зоны. Прокурор заявил требование о сносе самовольной постройки. Гр-н Смирнов обосновывал возражения ссылкой на статью 39.20 ЗК РФ, предусматривающую исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, на котором расположен дом.
Решите спор.
4. При разрешении спора о сносе самовольной постройки судом установлено, что строительство дома осуществлялось с нарушением срока действия договора аренды земельного участка. Суд удовлетворил требование о сносе, т.к. не доказано продление договора на новый срок.
Сторона обжаловала решение суда, основывая требования на ст.621 ГК РФ, предусматривающей признание договора аренды продленным в случае фактического продолжения использования имущества после истечения срока аренды.
Решите спор.
Предложите свое обоснование преодоления коллизии статьи 39.6 ЗК РФ и ст.621 ГК РФ.
5. В границах национального парка «Лосиный остров» расположен земельный участок с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», предоставленный в 1995г. Впоследствии в 2010 году собственник участка возвел три 3-х этажных жилых дома. Право собственности было зарегистрировано. Администрация города обратилась в суд с иском о сносе, основывая свои требования нарушением разрешенного использования, поскольку дом был признан многоквартирным.
Решите спор.
6. Сидоров обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности на гараж, который приобретен ранее у гр-на Федорова по договору купли-продажи. Гараж построен в 1968г. На земельном участке, выделенном для данной цели в установленном порядке. В регистрации права собственности отказано на том основании, что у продавца гаража отсутствует право собственности на земельный участок. Администрация города отказала в предоставлении земельного участка в собственность на том основании, что отсутствовали документы о праве собственности на гараж.
Решите спор.
Какими документами должны подтверждаться права на объект, созданный до введения в действие Закона о регистрации прав?
7. ПАО заявило требование о признании права собственности на объекты, созданные в результате реконструкции переданных в уставный капитал объектов недвижимости. Передача этих объектов городской администрацией в уставный капитал ПАО признана судом незаконной.
АО обосновывал свои требования тем, что в результате реконструкции создан новый объект за счет собственных средств АО.
Решите спор.
8. Супруги Ивановы, с одной стороны, и застройщик, с другой стороны, заключили договор долевого участия в строительстве, по условиям которого в совместную собственность супругов переходит квартира в строящемся доме. Позднее супруги заключили с застройщиком дополнительное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры в долевую собственность. Орган регистрации отказа в регистрации изменений на том основании, что данное соглашение имеет характер брачного договора, что предполагает нотариальное удостоверение сделки.
Супруги Ивановы оспорили отказ в регистрации в суд.
Решите спор.
9. При разделе совместно нажитого имущества возник спор, связанный с определением состава имущества, подлежащего разделу. Жилой дом, построенный в период нахождения в браке, не был поставлен на кадастровый учет. Суд первой инстанции отказал в требовании о включении дома в состав совместно нажитого имущества. Истец обжаловал решение в апелляционную инстанцию.
Решите спор.
10. На основании договора совместного финансирования строительства дома построен многоквартирный дом. Соинвесторы обратились в орган регистрации прав с заявлением о регистрации права собственности на квартиры в построенном доме на основании договора совместного финансирования строительства. Орган регистрации прав отказал в регистрации на том основании, что в договоре не указано условие о возникновении права собственности инвестора на помещения в построенном доме.
Решите спор.