В связи с необходимостью достижения такого результата важное значение имеет установление субъектом РФ дополнительных мер по обеспечению жилищных прав граждан при КРТ.
В целях снижения риска неполучения поддержки собственников жилых помещений решения о включении многоквартирного дома в проект решения о КРТ рекомендовано установить нормативными правовыми актами субъектов РФ все, указанные в ст. 32.1 ЖК РФ дополнительные меры по обеспечению жилищных прав граждан при КРТ, а именно:
- предоставление равнозначного жилого помещения собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах и установление стандартов равнозначного жилого помещения согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ;
- установление дополнительных меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений согласно ч. 8 ст. 32.1 ЖК РФ;
- расселение коммунальных квартир согласно ч. 8 ст. 32.1 ЖК РФ;
- предоставление жилого помещения очередникам во внеочередном порядке согласно ч. 13 ст. 32.1 ЖК РФ.
В соответствии с Законопроектом № 1023225-7 <5> предполагалось дополнить ЖК РФ ст. 48.3. Согласно частям 1 и 2 статьи данной статьи:
1. Собственникам и нанимателям жилых помещений взамен освобождаемых ими указанных жилых помещений, предоставляются равнозначные жилые помещения. Для целей применения положений указанной статьи под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом субъекта РФ;
- такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в случае, если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, - в том же внутригородском районе (на той же внутригородской территории) <9>, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу по сносу и реконструкции (при этом границы населенного пункта, городского округа, внутригородского района, внутригородской территории определяются по состоянию на дату утверждения программы по сносу и реконструкции).
____________________
<9> Внутригородская территория (внутригородское муниципальное образование) города федерального значения - часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления (ч. 1 ст. 2; Федерального закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
2. Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
Таким образом, Законопроект № 1023225-7 <5> устанавливал приоритет предоставления равнозначного помещения перед предоставлением денежного возмещения, устанавливал понятие равнозначного помещение в равной степени, как в отношении собственников, так и в отношении нанимателей жилых помещений, одним из признаков равнозначного жилого помещения в городе федерального значения расположение дома в границах муниципального образования.
Заключения на Законопроект № 1023225-7 <5> не содержали предложений по изменению данных нормативных положений. В Постановлении Государственной Думы «О проекте федерального закона № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вынесенном по результатам рассмотрения Законопроекта в первом чтении установлен перечень изменений, которые необходимо внести в Законопроект, в данном перечне необходимость редактирования указанных положений также отсутствовала.
По неизвестным нам причинам, Законопроект № 1023225-7 <5> в процессе его рассмотрения претерпел изменения и на обсуждение во втором чтении был вынесен Законопроект, в котором указанные нормативные положения были исключены, тем самым допустив ухудшение положения собственников и нанимателей жилых помещений. Заключения на измененный Законопроект не получились.
Примером установления дополнительных мер защиты граждан на региональном уровне, хотя и при реновации, является Закон г.Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» от 17.05.2017 № 14, в соответствии со ст.4 которого:
1. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
2. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1) жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным Законом города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом города Москвы;
3) такое жилое помещение расположено в том же районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.
3. Гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица - по договору социального найма.
Аналогичных мер защиты прав граждан Санкт-Петербурга не установлено.
Отсутствие дополнительного регулирования в виде установления определения «равнозначного жилого помещения» (соблюдение комнатности, метражности, предоставление жилого помещения в том же муниципальном округе и пр.), установление обязанности, предоставлять равнозначное жилое помещение как собственникам, так и нанимателям жилых помещений, а равно иных обязанностей города и лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территорий, ведет к нарушению конституционных прав и законных интересов жителей, в том числе права на жилище, права свободно выбирать место пребывания и жительства, права на образование, права на доступную среду, права на предварительное равноценное возмещение, в том числе путем предоставления равнозначного жилого помещения.
6) Согласно ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ, если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу.
Из ч. 9 ст. 32.1 ЖК РФ следует, что предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения может осуществляться на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории. Типовая форма договора о комплексно развитии территории жилой застройки не утверждена.
Ч. 11 ст. 32.1 ЖК РФ устанавливает существенные условия договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. Сроки осуществления возмещения, как в денежной форме, так и путем предоставления жилого помещения к таким условиям не относится.
Отсутствие утвержденных форм договоров, предусматривающих переход права собственности на жилое помещение, предоставляет лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, предусматривать любые условия договора, в том числе не учитывающие интересы собственников жилых помещений. Законодательством не предусмотрено право собственников на отказ от заключения договора в связи с несогласием с условиями договора, в том числе в части предоставляемого взамен жилого помещения, выставление мотивированных возражений в отношении условий договора. Фактически речь идет о принудительном заключении договора.
Отсутствие дополнительного регулирования в виде установления существенным условием договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение сроков осуществления возмещения, как в денежной форме, так и путем предоставления жилого помещения, утверждения форм договоров, предусматривающих переход права собственности на жилое помещение, ведет к нарушению конституционных прав и законных интересов жителей домов, подпадающих под Критерии, в том числе права на предварительное равноценное возмещение.
7) Ни законодательством Санкт-Петербурга, ни ЖК РФ не предусмотрены:
- компенсация нанимателям жилых помещений убытков, причиненных таким нанимателям, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом;
- возмещение убытков, причиненных собственникам жилых помещений, выбравшим возмещение в виде жилого помещения, изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Отсутствие дополнительного регулирования в виде возмещения указанных убытков собственникам и нанимателям жилых помещений ведет к нарушению конституционных прав и законных интересов жителей домов, подпадающих под Критерии, в том числе права на предварительное равноценное возмещение.
8) Коммунальные квартиры, которые за десятки лет стали явлением не только и не столько бытовым, сколько социальным и даже культурным. Более того, Санкт-Петербург иногда так и называют - коммунальная столица России.
Проблема расселения коммунальных квартир крайне актуальна.
С учетом специфики жилищного фонда, подпадающего под Критерии, количество коммунальных квартир составляет незначительный процент.
Как следует из ч. 8 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» взамен освобождаемой собственником или нанимателем по договору социального найма комнаты (комнат) в коммунальной квартире, являющейся таковой на 01.01.2021, во включенном в решение о КРТ многоквартирном доме ему может быть предоставлена в собственность или по договору социального найма отдельная квартира, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ и решением о КРТ. В случае, если освобождаемая комната (комнаты) в коммунальной квартире находится в общей собственности двух или более лиц, отдельная квартира предоставляется всем таким лицам в общую собственность.
Законом № 444-59 установлена возможность предоставления взамен жилых помещений в коммунальных квартирах отдельных квартир только в отношении собственников или нанимателей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Ч. 2 ст. 17.3 Закона Санкт-Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга», введенной в действие Законом № 444-59, не распространяется на собственников жилых помещений, не состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Таким образом, права и законные интересы граждан, проживающих в квартирах коммунального заселения, на получение отдельных жилых помещений, не были обеспечены в полной мере.
Также обращаем внимание, что действующая редакция Закона № 444-59 позволяет взамен изымаемых отдельных квартир предоставлять жилые помещения, к которым в силу ч.1 ст. 16 ЖК РФ относятся и комнаты в коммунальных квартирах.
Отсутствие дополнительного регулирования в виде установления обязанности предоставить отдельные квартиры всем собственникам и нанимателям комнат в коммунальной квартире ведет к нарушению конституционных прав и законных интересов жителей, в том числе права на жилище.
9) Установленный с учетом положений ГрК РФ, ЖК РФ и Закона № 444-59 механизм выявления и учета мнения граждан при процедуре принятия и реализации решения о КРТ не прозрачен, содержит только общие положения. Неустановление дополнительных нормативных положений, подробно регламентирующих процесс выявления и учета мнения граждан, несет существенные риски нарушения прав и законных интересов граждан, что повлечет за собой невозможность использования права не включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, права исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о КРТ или из решения о КРТ.
Согласно ч. 1 ст. 129 Конституции РФ Прокуратура РФ - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, в соответствии со своими полномочиями, а также выполняющих иные функции. Полномочия и функции прокуратуры РФ, ее организация и порядок деятельности определяются федеральным законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» органы прокуратуры: осуществляют полномочия независимо от органов государственной власти субъектов РФ и в строгом соответствии с действующими на территории РФ законами.
Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» предметом надзора является соблюдение прав и свобод человека и гражданина представительными (законодательными) субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор или его заместитель приносит протест на акт, нарушающий права человека и гражданина, в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством РФ.
Учитывая вышеизложенное, ПРОСИМ:
1. Провести проверку Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» на предмет нарушения конституционных прав граждан.
2. Принять меры прокурорского реагирования – принести протест на Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» с требованием его отмены.
3. Ответ просим направить по адресу: ______________________