Нам абсолютно не ясно, какие публичные интересы преследуются установлением Критерия, в Пояснительной записке не приводится обоснование такого выбора.
Прокурору г. Санкт-Петербурга
государственному советнику юстиции 3 класса
Мельнику Виктору Дмитриевичу
:: Адрес: 190121, г. Санкт-Петербург,
ул. Почтамтская, д. 2/9
От жителей города Санкт-Петербурга
Почтовый адрес для направления ответа:
________________________
________________________
Копия:
Уполномоченному по правам человека
в Санкт-Петербурге
Агапитовой Светлане Юрьевне
Адрес:
190900, Санкт-Петербург, BOX 1137
КОЛЛЕКТИВНОЕ ОБРАЩЕНИЕ
(о проведении проверки Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 и
принятии мер прокурорского реагирования – принесении протеста
на Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 с требованием его отмены)
«___» ________________2022 года
11.07.2022 вступил в силу Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 444-59).
Данный закон вызвал огромный общественный резонанс. В Санкт-Петербурге проживает около 650 тысяч жителей, проживающих в домах первых массовых серий.
Помимо жителей таких домов, с учетом положений федерального и регионального законодательства, Закон № 444-59 может в той или иной степени затронуть права и интересы огромного количества жителей Санкт-Петербурга, включая жителей квартир в домах, не подлежащих изъятию, но расположенных в границах территории комплексного развития территории жилой застройки.
Учитывая это, а также изложенное ниже, мы полагаем, что принятый закон нарушает права и интересы неопределенного круга лиц.
Механизм реализации программы комплексного развития территории жилой застройки (далее – КРТ), установленный Законом № 444-59, подвергает риску гарантии жителей домов первых массовых серий и с высокой долей вероятности приведет к таким негативным последствиям как:
- жители домов, подлежащих изъятию, будут выселены на окраину города или даже за его пределы, в районы с неразвитой инфраструктурой, в том числе социальной, в отсутствие доступного транспорта;
- лишение собственников права собственности на квартиры, расположенные в технически исправных, неаварийных домах, без равноценного предоставления равнозначных жилых помещений (с соблюдением метражности, комнатности, места расположения), без денежного возмещения в размере реальной рыночной стоимости изымаемого имущества;
- размер выплачиваемого денежного возмещения за изымаемое жилье не только не позволит купить равнозначное жилье (такой же комнатности, метражности, места расположения), но и не покроет расходов на ремонт и переезд;
- на месте снесенных домов первых массовых серий будут осуществляться многоэтажное строительство в отсутствие необходимой для обслуживания жителей таких домов социальной инфраструктуры, поскольку имеющиеся больницы. поликлиники, детские сады, школы, которые ранее обслуживали жителей, не справятся с многократным приростом населения относительно прежнего количества жителей.
Закон № 444-59 противоречит Конституции РФ, ее ст.ст. 2; 4 (ч. 2); 7 (ч. 1); 8 (ч. 2); 15 (части 1 и 2); 17 (части 1 и 2); 18; 19 (ч. 2); 25; 27 (ч. 1); 35; 36 (части 1 и 2); 38 (ч. 1); 40 (ч. 1); 43 (ч. 2); 45 (ч. 1); 55 (части 2 и 3); 72 (ч. 1); 75.1, в той мере в какой он (как путем установления нормативных положений, так и путем не включения соответствующих положений):
- допускает отмену прав и свобод граждан, в том числе права на жилище, права свободно выбирать место пребывания и жительства, права на образование, права на доступную среду;
- не охраняет право частной собственности граждан, допускает произвольную отмену права граждан иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им;
- допускает отчуждение имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения;
- допускает ограничение прав граждан в отсутствие необходимости, в отсутствие соразмерности таких ограничений конституционно признаваемым целям;
- допускает ограничение прав без соблюдения баланса конституционного защищаемых ценностей и интересов, устанавливает чрезмерные, а не необходимые и строго обусловленные этими целями меры;
- допускает ограничение прав не являющиеся адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей;
- учитывает интересы инвесторов, в гораздо большей степени, чем права граждан.
1. Согласно пояснительной записке к проекту закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Пояснительная записка) закон принимается в целях обеспечения реализации на территории Санкт-Петербурга положений градостроительного и жилищного законодательства РФ о комплексном развитии территорий жилой застройки.
2. Законы субъектов РФ не могут противоречить Конституции РФ. В случае противоречия Конституции РФ положений указанных актов действуют положения Конституции РФ (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2021 № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации»).
Как следует из ч. 1 ст. 72 Конституции РФ обеспечение соответствия законов городов федерального значения Конституции РФ; защита прав и свобод человека и гражданина; вопросы владения, пользования и распоряжения землей; трудовое, семейное, жилищное, земельное законодательство находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ.
Согласно ч. 1 ст. 11 Устава Санкт-Петербурга (далее – Устав) в совместном ведении РФ и Санкт-Петербурга находятся:
- обеспечение соответствия законов Санкт-Петербурга Конституции РФ и федеральным законам;
- защита прав и свобод человека и гражданина;
- защита семьи, материнства, отцовства и детства; социальная защита, включая социальное обеспечение, в том числе ветеранов, жителей блокадного Ленинграда, пенсионеров;
- жилищное, земельное законодательство.
В силу ч. 3 ст. 11 Устава законы Санкт-Петербурга не могут противоречить Конституции РФ. В случае противоречия Конституции РФ действуют положения Конституции РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Устава в Санкт-Петербурге признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина в соответствии с Конституцией РФ.
3. В соответствии со ст. 75.1 Конституции РФ в РФ создаются условия для повышения благосостояния граждан, взаимного доверия государства и общества.
4. В силу ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Согласно ст. 27 (ч. 1) Конституции РФ каждый имеет право свободно выбирать место пребывания и жительства.
В соответствии со ст. 35 (части 1 и 2) Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
5. Верховный Суд РФ отметил, что «конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст.ст. 25, 40 Конституции РФ)» <1>.
____________________
<1> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
6. В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, не могут быть признаны законными ограничения прав и свобод человека и гражданина, установленные не федеральным законом, а иными нормативными правовыми актами. При этом права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Конституционный суд РФ <2> отметил, что Конституция РФ, гарантируя в России равную защиту частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, относит к числу прав и свобод, признание, соблюдение и защита которых являются обязанностью государства, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, притом что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.ст. 2 и 8; ст. 34 (ч. 1); ст. 35, (части 1-3)).
Конституционный Суд РФ в постановлениях 11.02.2019 № 9-П <2>, от 30.10.2003 № 15-П <3> выработал следующие правовые позиции, касающиеся принципов, пределов допустимости ограничения прав и свобод человека и гражданина, включая гражданские права:
1) ограничения конституционных прав должны быть необходимыми и соразмерными конституционно признаваемым целям таких ограничений;
2) в тех случаях, когда конституционные нормы позволяют законодателю установить ограничения закрепляемых им прав, он не может осуществлять такое регулирование, которое посягало бы на само существо того или иного права и приводило бы к утрате его реального содержания;
3) при допустимости ограничения того или иного права в соответствии с конституционно одобряемыми целями государство, обеспечивая баланс конституционно защищаемых ценностей и интересов, должно использовать не чрезмерные, а только необходимые и строго обусловленные этими целями меры;
4) норма Конституции РФ о возможности ограничения прав и свобод при определенных условиях не может служить оправданием ущемления прав и свобод человека и гражданина в зависимости от национальной принадлежности или иного обстоятельства;
5) ограничения должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей;
6) ограничительная норма должна быть формально определенной, точной, четкой, ясной, не допускающей расширительного толкования установленных ограничений, произвольного применения.
____________________
<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 № 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова».
<3> Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2003 № 15-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона «По делу о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона «Об основных гарантиях избирательных прав на участие в референдуме граждан Российской Федерации» в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы и жалобами граждан С.А. Бунтмана и др.».
7. Ч. 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Верховный Суд РФ указал, что обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления <1>.
В постановлении Пленума <1> дается развернутое определение того, что необходимо понимать под государственными (муниципальными) нуждами, а именно - под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности субъекта РФ, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).
Верховный Суд РФ указал «под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества принадлежащего частному субъекту. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества» <4>.
____________________
<4> Определение Верховного суда РФ от 27.10.20215 № 309-КГ15-5924.
Оправдание публичным интересом лишение частной собственности и придание этому интересу столь значительных преимуществ ведет к нарушению не только ст.35 (ч. 3), но и ст. 8 (ч. 2) Конституции РФ, по которой защиту в РФ имеют равным образом частная, государственная, муниципальная и другие формы собственности. Публичный интерес нельзя ставить над частной собственностью еще и потому, что она относится к правам и свободам человека и гражданина, которые, в отличие от публичного интереса, поставлены на вершину ценностей, о чем действительно «свидетельствуют» ее статьи 2, 18 и вся глава 2 Конституции РФ.
8. Ч. 3 ст. 14.3 Закона № 508-100 (в редакции Закона № 444-59) в той мере, в какой она позволяет включать в решение о КРТ дома без привязки к их техническому состоянию дома и производить их принудительное отчуждение для государственных или муниципальных нужд, в той мере, в какой она ставит интересы инвесторов выше интересов граждан, не соответствует ст. 8 (ч. 2), 18, 27 (ч. 1), 35, 55 (ч. 3) Конституции РФ.
Как следует из пояснительной записки к первоначально представленному к первому чтению Законопроекта № 1023225-7 <5>:
- проектом закона предусматриваются изменения, направленные на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жилья и жилья, подлежащего сносу и реконструкции на основании адресных программ, утверждаемых в соответствии с жилищным законодательством;
- в целях обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда на территории субъекта РФ, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства законопроектом предусматривается возможность утверждения адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых может быть принято решение о комплексном развитии соответствующей территории;
Из пояснений О.В. Мельниченко (один из авторов Законопроекта № 1023225-7) следует, что целью законопроекта является обеспечение качественного обновления на комплексной основе давно застроенных, как правило, аварийными, предаварийными многоквартирными домами территорий городов, а также предоставление возможности людям, проживающим в домах, находящихся в предаварийном состоянии, улучшить свои жилищные условия <6>.
____________________
<5> Проект федерального закона № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные акты Российской Федерации» (в редакции, внесенной в Государственную Думу Р Федерального Собрания РФ, текст по состоянию на 18.09.2020) и пояснительная записка к нему.
<6> Стенограмма обсуждения Законопроекта (стадия рассмотрения: рассмотрение законопроекта в первом чтении) в Государственной Думе РФ от 17.11.2020 № 323.
То есть, основной целью КРТ является расселение аварийных и предаварийных многоквартирных домов.
Согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ КРТ осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ (далее – Критерии).
Такие Критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом РФ значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.
Как видно, четыре из пяти критериев связаны с техническим состоянием домов.
Ст. 2 Закона № 444-59 внесены изменения в Закон Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 508-100).
В соответствии с ч. 3 ст. 14.3 Закона № 508-100 (в редакции Закона № 444-59) Критерием является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957 - 1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные).
То есть, единственным критерием отбора дома является период их строительства, но никак не его фактическое состояние. Неаварийность, ремонтопригодность, а также уже выполненный капитальный ремонт, возможность приведения дома в нормативное состояние путем выполнения капитального ремонта, вообще не принят законодателем в расчет.
Установление критерия «строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957 - 1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные)» без привязки к техническому состоянию дома, равно как и отсутствие критериев, относящихся к техническому состоянию многоквартирных домов, указанных в п.п. «а», «б», «г», «д» в ч. 2 ст. 65 ГрК, создает широкие возможности для злоупотребления.
К примеру, в программу могут включаться многоквартирные дома, расположенные на земельных участках обладающих максимальной ликвидностью, вместо домов, непригодных для проживания или не подлежащих ремонту.
Интерес в застройке территорий путем сноса домов, подпадающих под Критерии, установленный ч. 3 ст.14.3 Закона № 508-100, является публичным интересом, перечисленным в ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ. Однако, данный интерес не может оправдать правовые ограничения прав и свобод граждан, в том числе, установленных ст. ст. 27 (часть 1), 35 (части 1 и 2) Конституции РФ, по причине того, что такие ограничения не отвечают требованиям справедливости, не являются адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей.
Нам абсолютно не ясно, какие публичные интересы преследуются установлением Критерия, в Пояснительной записке не приводится обоснование такого выбора.
9. Закон № 444-59, в той мере в какой он не учитывает интересы граждан, не установил положений, защищающих права граждан, гарантированные Конституцией РФ, в той мере, в какой он учитывает интересы инвесторов, нарушает права, гарантированные нам ст. 19 (ч. 2); 27 (ч. 1); 35; 40 (ч. 1); 55 (ч. 3) Конституцией РФ.
1) До принятия федеральных законов по предметам совместного ведения, а также по вопросам совместного ведения, не урегулированным федеральными законами, законами Санкт-Петербурга, могут устанавливаться не указанные в федеральном законодательстве полномочия органов государственной власти Санкт-Петербурга по предметам совместного ведения, осуществляемые данными органами самостоятельно за счет и в пределах средств бюджета Санкт-Петербурга (за исключением субвенций из федерального бюджета), если это не противоречит Конституции РФ и федеральном законам.
Ч. 8 ст. 32.1 ЖК РФ субъектам РФ предоставлено право нормативным правовым актом предусмотреть дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений.
2) В соответствии с ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, отвечающих Критериям, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ, при этом данное возмещение определяется как равноценное.
Ч. 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 указанной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В Законе № 444-59, ГрК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ не установлен порядок проведения оценки рыночной стоимости изымаемого имущества, в том числе не установлены методика, а также применяемый подход оценки.
Согласно ч. 4 ст. 67 ГрК РФ решение о КРТ принимается в срок 30 дней со дня окончания срока, установленного субъектом РФ для проведения общих собраний собственников помещений, который в свою очередь составляет 90 дней с момента опубликования проекта решения.
Таким образом, информация о территориях и конкретных домах, планируемых к включению в программу КРТ, будет известна значительно раньше дня фиксации цены и процесс снижения рыночных цен может продолжаться от 3 до 4 месяцев.
Многоквартирные дома, подпадающие под Критерии, и в настоящее время зачастую относятся к низкому ценовому сегменту, а после публикации проектов решений о КРТ снижение может измеряться десятками процентов.
Как следует из ст.ст. 65-69 ГрК РФ, главы VII.1 ЗК РФ проведение торгов, подписание договора с инвестором, проведение оценки жилых помещений и земельных участка, подписание соглашения об изъятии - процедура длительная, исчисляется месяцами.
Рост спроса, вызванный появлением большого количества жителей, нуждающихся в покупке квартиры в связи с освобождением квартир в домах, подпадающих под Критерии, вызовет общий рост цен на недвижимость.
За последние несколько лет стоимость недвижимости на первичном рынке увеличилась почти в 2 раза. Волатильность рынка недвижимости крайне высока, причем исключительно в сторону роста стоимости.
Ни Закон № 444-59, ни ГрК РФ не устанавливают сроки предоставления возмещения, как в виде денежных выплат, так и в виде предоставления жилых помещений.
Таким образом, при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в порядке, установленном ЖК РФ, стоимость изымаемого жилого помещения будет меньше стоимости равнозначных жилых помещений (то есть жилых помещений не меньшей жилой площади, с не меньшим количеством комнат, расположенных в том же муниципальном образовании) ухудшит положение граждан. Более того, сочетание падения рыночных цен на жилые помещения, подлежащие изъятию при проведении КРТ, и общего роста рыночных цен на квартиры на территории Санкт-Петербурга неизбежно приведет к тому, что фактический размер получаемого собственниками возмещения будет равен стоимости комнаты в коммунальной квартире.
Все это в итоге повлечет ухудшение жилищного положения собственников в сравнении с их положением до начала реализации программы КРТ
Дополнительными мерами поддержки можно было отнести установление порядка проведения оценки рыночной стоимости изымаемого имущества, в том числе определение методики, а также применяемый подход оценки, учитывающего интересы собственников такого имущества.
В отсутствие дополнительного регулирования в определении размера возмещения, установленный порядок определения размера возмещения приведет к ущемлению публичного интереса, так как повлечет увеличение числа коммунальных квартир и увеличению числа жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Таким образом, с учетом территориальных особенностей Санкт-Петербурга, а также принимая во внимание нестабильность рынка недвижимости, отсутствие дополнительного регулирования в определении размера возмещения, определяемого в соответствии с действующим законодательством, нельзя признать обеспечивающим соблюдение прав собственников изымаемых квартир, в том числе права на предварительное равноценное возмещение.
3) Ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ во взаимосвязи с ч. 4 данной статьи устанавливает приоритет денежного возмещения перед возмещением в виде получения жилых помещений.
В соответствии с ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ, если у собственника изымаемого жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется право пользования указанным помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре.
С учетом положений законодательства, допускающих возможность осуществления выплат возмещения в денежной форме лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории (ч. 11 ст. 56.12 ЗК РФ), отсутствия нормативных положений устанавливающих срок выплат, отсутствия положений об ответственности лиц, заключивших договор о комплексном развитии территории перед собственниками жилых помещений, существует риск нарушения лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории, установленных сроков выплаты, а также невыплаты возмещения собственникам жилых помещений.
Среди собственников жилых помещений, расположенных в домах, подпадающих под Критерии, достаточно большой процент жителей относится к категории социально не защищенных граждан (инвалиды, пенсионеры, ветераны, малоимущие граждане).
Данный порядок нарушает право граждан на жилище, установленное ст. 40 (ч.1) Конституции РФ, так как активизирует так называемых «черных риелторов», использование мошеннических схем. Что, как следствие, повлечет за собой нарушение прав граждан, рост количества лиц без определенного места жительства.
4) Ни Закон СПб, ни ЖК РФ не устанавливает обязательство лица, заключившего договор о комплексном развитии жилой застройки, при предоставлении жилого помещения учитывать пожелания отдельных категорий граждан (инвалиды, пенсионеры, ветераны и пр.), предлагать несколько вариантов жилых помещений.
5) Ст. 70 Устава установлено, что права всех собственников защищаются равным образом, вне зависимости от формы собственности.
Как следует из ч. 6 ст. 32.1 ЖФ РФ нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении.
Ни ЖК РФ, равно как и нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга не предусмотрено:
- предоставление нанимателям жилых помещений жилого помещения с учетом их фактического места проживания до принятия решения о КРТ;
- не предусмотрено предоставление собственникам жилых помещений другого жилого помещения общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении и расположенного в месте нахождения изымаемого жилого помещения;
- установление места нахождения предоставляемого жилого помещения, в связи с чем, наниматели жилых помещений, лица, в отношении которых возмещение запрещено (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ) могут быть выселены даже за пределы Санкт-Петербурга.
Согласно ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.
Категория собственников, указанных в данной части, оказалась самой незащищенной:
- в силу закона денежное возмещение запрещено;
- предоставление другого жилого помещения, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении не предусмотрено;
- в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям также относятся и комнаты в коммунальных квартирах, что позволяет осуществлять выселение в коммунальные квартиры;
- предоставление жилого помещения с учетом фактического места проживания до принятия решения о КРТ не предусмотрено;
- возмещение убытков, причиненных собственнику жилого помещения, изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду не предусмотрено.
- отсутствие положений, определяющих место нахождения предоставляемого жилого помещения, позволяет осуществлять выселение даже за пределы Санкт-Петербурга.
Согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников и нанимателей на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1. Жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения.
2. Такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ.
3. Такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Закон № 444-59, равно как и какой-либо иной нормативный правовой акт Санкт-Петербурга, не содержит положений, устанавливающих понятие равнозначного жилого помещения согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ.
В целях оказания методического и методологического содействия органам государственной власти субъектов РФ в подготовке и принятии решений по комплексному развитию территории жилой застройки, в реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки путем заключения на торгах договоров о комплексном развитии территории жилой застройки подготовлены Методические рекомендации <8>.
____________________
<8> Методические рекомендации по комплексному развитию территории жилой застройки (2022 год). Разработаны Фондом «Института экономики город» по заказу Фонда содействия реформированию жилищного-коммунального хозяйства.
В Методических рекомендациях <8> уделено особое внимание установлению субъектами РФ дополнительных мер по обеспечению жилищных прав граждан при КРТ.
Так, в данном документе указано следующее:
Решающее значение для принятия общим собранием решения о включении многоквартирного дома в проект решения о КРТ является обеспечение максимально возможного участия собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений, в общем собрании в многоквартирного дома (для достижения необходимого кворума), а также обеспечение уверенности собственников и нанимателей жилых помещений, что их жилищные и имущественные права не будут нарушены, а условия проживания в предоставленных им жилых помещениях не только не ухудшатся в результате реализации решения о КРТ, но улучшатся. Эти два условия при проведении общего собрания необходимы для соблюдения установленных законодательством требований к кворуму общего собрания и к количеству голосов «за», поданных за предложение о включении многоквартирного дома в проект решения о КРТ.