Факторы риска, связанные с владением объекта недвижимости

Дата: 2025-06-14; Просмотры: 2
Оценка:
0.00 из 5.00 — оценок
Скачиваний: 0
Вид и наименование риска

Категория риска

 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации

динамический

     Х              
Увеличение числа конкурентов

динамический

   Х                
Изменение федерального или местного законодательств

динамический

     Х              

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

 статичный Х                  

Ускоренный износ

 статичный     Х              

Недополучение арендных платежей

 динамичный     Х              

Неэффективный менеджмент

 динамичный     Х              

Криминогенные факторы

 динамичный   Х                

Количество наблюдений

   1 2 5 0 0 0 0 0 0 0

Взвешенный итог

   1 4 15 0 0 0 0 0 0 0

Сумма

  

20

Количество факторов

  

8

Средневзвешенное значение

  

2,5
                         

· Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью, и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

· Статичный риск — это риск, который можно актуарно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как раз­мер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компани­ях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выпла­ты ее не в полном объеме.

· Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамический риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта.

Поправка на неликвидность –это поправка на длительную экспозицию при продаже имущества. Прогнозный период экспозиции оцениваемого помещения составит 6 месяцев. Прогнозные расчеты основываются на исследовании рынка недвижимости г. Тюмени. На продолжительный срок экспозиции оцениваемого объекта повлияли специфические функциональные особенности оцениваемого помещения.

Поправка на неликвидность определяется по следующей формуле:

 

, (2.18)

 

где Пн – поправка на неликвидность, %;

Э – срок экспозиции объекта оценки, мес.

Норма возврата – риск связан с вложением капитала, связан с изменением стоимости объектов недвижимости во времени, определяется по методу Ринга:

 

, (2.19)

 

где НВ – норма возврата;

n – срок оставшейся экономической жизни.

 

 

5.2. Задание с исходными данными

Определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных в административном 2-х этажном здании (1422 м3) 2005 года постройки, из них планируемая к сдаче в аренду 250,5 м2 ; теплый и холодный капитальные арочники 2001 года постройки 1953 м3, из них планируемая к сдаче в аренду 478,1 м2 и 2946 м3, из них планируемая к сдаче в аренду 386,9 м2, земельный участок на котором расположены строения (12000кв.м.)

Расчеты представить в табл. 2.10, 2.12, 2.13, 2.14.

Оцениваемые нежилые помещения, в соответствии с анализом наилучшего использования земли, будут сданы в аренду.

Прогноз поступления от сдачи в аренду помещений производился на основе обозначенных тенденций в ценах на рынке недвижимости, особенностей расположения и характеристик оцениваемого помещения. Анализ рынка арендных ставок производился на основе данных Интернет-ресурс газеты «Из рук в руки».

Таблица 2.8