Расчет неустранимого износа компонентов с коротким сроком жизни

Дата: 2025-06-14; Просмотры: 2

Оценка:

0.00 из 5.00 — оценок

Скачиваний: 0

Скачать

4. ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №2. Метод сравнения продаж

Тема: Применение метода сравнения продаж.

Цель: Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Область применения метода – оценка застроенных и незастроенных земельных участков.

4.1. Методика выполнения

Сущность метода заключается в определении стоимости недвижимости путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

Этапы применения метода:

1) выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

2) установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5)расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Элементами сравнения называются характеристики недвижимости и сделок с ней, которые вызывают изменения цен на недвижимость. В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые анализируются в обязательном порядке:

1) Права собственности на недвижимость. Обычно цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности, недвижимость продается вместе с существующими арендными договорами.

2) Местоположение. Корректировка проводится в процессе сравнения объектов, находящихся в разных географических точках.

3) Условия финансирования. Расчет покупателя за счет собственных средств на дату продажи; получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости (делается корректировка на величину платы за кредит).

4) Условия продажи. Корректировка отражает учет нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер).

5) Условия рынка, которые меняются с течением времени (инфляция, изменение законодательства, изменение соотношения спроса и предложения).

6) Физические характеристики. Корректировка проводится по каждому элементу различия самих объектов (рельеф, площадь, конфигурация).

7) Экономические характеристики. Учитываются для объектов, приносящих доход.

8) Использование (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок).

9) Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.д.).

Первые 4 характеристики относятся к сделке купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных характеристик должна быть соблюдена приведенная последовательность, при этом каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей. Скорректированная на условиях рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки.

Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят статистическую обработку скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратического отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения описывается С±1,94δ значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных. Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

, (2.1)

где δ - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Сi – i-е значение ряда;

N - количество членов ряда.

(2.2)

Среднеарифметическое значение ряда и будет являться рыночной стоимостью земельного участка на дату оценки.

4.2. Задание с исходными данными

Необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка; исходные данные по объекту оценки приведены в табл.2.3.

Таблица 2.3

Характеристика объекта оценки

На дату оценки выявлены девять сделок купли продажи с объектами-аналогами, расположенными в Центральном АО г.Москвы. В табл.2.4 приведен отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Корректировки цен аналогов, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка занести в табл.2.5., по результатам которых определить рыночную стоимость объекта оценки.

Методика проведения корректировок:

Корректировка на имущественные права. Данной корректировки не требует не один участок, так как все они перешли к покупателю на праве собственности.

Корректировка на местоположение. Аналоги 1,2,3,4,5 находятся так же как и оцениваемый объект в ЦАО г. Москвы и за пределами Садового Кольца, поэтому не требуют корректировки по местоположению. Аналоги 6-9 находятся так же как и оцениваемый объект в ЦАО г. Москвы, но в пределах Садового Кольца, поэтому их местоположение лучше по сравнению с объектом оценки и они требуют понижающей корректировки по местоположению.

На дату оценки были выявлены парные продажи объектов на сегменте офисной недвижимости, которые отличались друг от друга только местоположением (табл.2.6):

Таблица 2.6

Цены объектов парных продаж

Таблица 2.4

Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом

Продолжение табл. 2.4

Таблица 2.5