Методические указания
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НЕФТЕГАЗОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
к выполнению практических работ для студентов специальности
080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»
и 061100 «Менеджмент организации» всех форм обучения
Тюмень 2009
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Методические указания для выполнения практических работ по курсу «Экономика недвижимости» для студентов очного и заочного обучения специальностей «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и «Менеджмент организации» составлены на основе государственных образовательных стандартов, законодательства Российской Федерации в области недвижимости, программы по данному курсу, утвержденной на кафедре ЭкУП.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования в России, развития различных форм собственности возникает настоятельная необходимость подготовки специалистов экономического профиля, владеющих определенными знаниями при проведении различных операций с недвижимостью. Наиболее актуальным является умение определить реальную рыночную стоимость недвижимости, основанное на современных методологических подходах. Отечественный опыт в этой области сводится к применению методики скорректированной балансовой стоимости активов, зарубежный - включает несколько десятков методик оценки, объединенных в три основных подхода.
В методических указаниях приведены три практических работы с подробным описанием всех необходимых расчетов и действий по ним. Таким образом, последовательно выполняя эти работы, студент может на практике применить знания, полученные на лекционных занятиях по каждому из подходов определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Для выполнения практических работ студент должен знать: основы теории стоимости денег во времени, виды стоимости недвижимости, методы оценки недвижимости; уметь: применять эти методы на практике.
- УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ
Практические работы по курсу «Экономика недвижимости» выполняются студентами всех форм обучения специальности «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» в соответствии с предложенной преподавателем последовательностью. После выполнения каждой работы студент должен защитить ее преподавателю. Для студентов дневной формы обучения каждая работа оценивается в 10 баллов (при правильности расчетов и безупречной защите); для студентов заочных форм обучения выполнение приведенных ниже практических работ является допуском к зачету.
Каждая практическая работа состоит из методики выполнения и задания с исходными данными. Изложение решения практических работ должно быть последовательным и взаимосвязанным.
По всем вопросам, возникающим в процессе подготовки и написания контрольной работы следует обращаться к преподавателю по адресу: 625039, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 38, кафедра ЭкУП.
- ПРАКТИЧЕСК АЯ РАБОТА №1. Затратный метод
Тема: Применение затратного метода.
Цель: Использование затратного метода для оценки объекта недвижимости.
Область применения метода – оценка специализированной недвижимости, реже недвижимости, приносящей доход.
3.1. Методика выполнения
Стоимость недвижимости при использовании данного метода определяется как сумма стоимости отдельно взятого земельного участка и стоимости строений с учетом износа.
Этапы оценки недвижимости затратным методом:
1) оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного. использования;
2) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости строений на дату оценки;
3) оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания строительства (благоустройство);
4) оценка средней величины предпринимательской прибыли;
5) оценка величины общего накопленного износа строений;
6) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости с учетом износа;
7) оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости.
Восстановительная стоимость – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, технологии строительства и квалификации работников.
Полная замещающая стоимость - это стоимость строительства такого же объекта в текущих ценах на дату оценки с применением современных материалов, способов производства, работ и проектных решений.
Накопленный износ - это уменьшение стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием внешних физических факторов. Износ может быть либо устранимым – предполагает, что затраты на исправления меньше, чем добавленная стоимость, либо неустранимым – затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик строений и объектов современным рыночным стандартам данных типов недвижимости. Он также может быть устранимым и неустранимым.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту, носящими экономический характер (такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное по близости от жилой зоны).
Для определения накопленного износа также необходимо учесть возраст объекта недвижимости:
1) физическая жизнь – это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению;
2) экономическая жизнь – период, когда вклады в стоимость превышают затраты;
3) остаточная экономическая жизнь – это оцениваемый период (после момента оценки) в течение которого улучшения будут продолжать повышать стоимость;
4) эффективный возраст – это возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта.
В табл.2.1 и табл.2.2 приведены необходимые данные для расчета износа стоимости объекта.
3.2. Задание с исходными данными
Необходимо оценить стоимость двухэтажного 20-и квартирного жилого дома, имеющего неудовлетворительный поэтажный план, в связи с чем, потери в ренте с каждой квартиры в течение 12 месяцев с учетом валового рентного мультипликатора (GRM =5) составляют 10,00$. Потеря ренты из-за близости к промышленному предприятию, помноженная на такой же GRM составляет 15,00$ с каждой квартиры.
Валовой рентный мультипликатор (GRM) представляет собой отношение стоимости продажи к валовому рентному доходу.
Для расчета неустранимого износа для компонентов с долгим сроком жизни физическую жизнь принять равной 60 годам, а эффективный возраст принять равным 5 годам. Долю износа можно найти из соотношения эффективного возраста к физической жизни. Результаты расчетов представит в табл. 2.1 и табл. 2.2.
Таблица 2.1