Метод дисконтированных денежных потоков
Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов.
1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.
Таким образом:
Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии (доход or стоимости будущей перепродажи объекта оценки).
Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков (МДДП) является формула:
V = NƩN=0 
+ 
Где: V — стоимость объекта оценки, руб.
N — интервалы планирования продажи объекта оценки, года
CFn — денежный поток в период n (арендные платежи), руб.
RV— стоимость реверсии, руб.
r — ставка дисконта. %
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую арендодатели ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Итак, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки доходным подходом.
3.3.1 Метод капитализации доходов
А) Определяем потенциальный валовой доход, если площадь (S) объекта опенки составляет 48,4 кв.м., а годовая арендная плата за 1кв.м. аналогичного объекта на данную дату оценки объекта 3840 руб. и предполагается сдача объекта в аренду на 5 лет .
ПВД = S * C аренда за 1 кв.м, руб
ПВД=48,4*3840=185856 руб.
Б) Определяем действительный валовой доход, если потери с учетом текущей (прогнозной) инфляцией составляют 11% от возможного потенциального валового дохода:
ДВД = ПВД – потери, руб.
Потери = ПВД * 11% / 100%
Потери=185856*11/100=20444,16 руб.
ДВД=185856– 20444,16=165411,84 руб.
В) Определяем прогнозируемый чистый операционный доход, если операционные текущие (прогнозные) расходы составят 55200 руб.
ЧОД = ДВД – Операционные расходы
ЧОД=165411,84–55200=110211,84руб.
(за исключением амортизационных отчислений), руб.
Г) Определяем коэффициент капитализации, если имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана с учетом общего коэффициента капитализации R (аналога):
R (а) = ЧОД (а) / V ( a ), %
R(a)= 0,036
Д) Определяем стоимость объекта оценки (Vo) недвижимого имущества:
Vo 1 = ЧОД о / R ( a ), руб
Vо1=110211,84/0,036=3061440 руб.
3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
Определим стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов, т.е. текущую стоимость объекта оценки, если объект оценки в течение n = 1.2…. 5 лет будет сдаваться в аренду за (CFn) руб. платежи будут приходить в конце года, ставка дисконтировании (r) 15% .
В конце последнего года аренды (N) 5 года объект будет перепродан за (RV) 4230000 руб.
V о 2 = NƩN=0 +
Vо2= 
= 2474125,6 руб.
V3=(Vo1+Vo2)/2
V3=(2474125,6+3061440)/2=2767782,8 руб
Вывод: Ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная доходным подходом оценки объектов недвижимости составляет:
V 3 = 2 770 000 руб.