Глава 3. Определение стоимости объекта

Дата: 2025-05-25; Просмотры: 4
Оценка:
0.00 из 5.00 — оценок
Скачиваний: 0

3.1 Затратный подход

По состоянию на 28.03.2013 год, значение расчетной стоимости 1 кв.м. общей площади составила 56600 руб.

Таким образом, стоимость 1 кв.м. общей площади вновь возведенного объекта принимается в расчетах, равна 56600руб.

Общая площадь объекта – 48,4 кв.м. На основании этого расчетная восстановительная стоимость объекта оценки равна:

Свост= S об*Свозв1м2

Свост=48,4*56600=2739440 руб.

В таблице 3.1. приведен расчет стоимости 1 кв.м. общей площади, применимой для рассматриваемого объекта оценки.

Таблица 3.1.

№ п/п Наименование коэффициента Имеет (+) / не имеет (–) Факт

ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА

  
1 ПАТОГЕННАЯ ЗОНА    
  А) положительная + 1,1
  Б) отрицательная    
2 СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА    
  А) социальные условия удалены    
  Б) частичное присутствие + 1
  В) присутствие всех социальных услуг    
3 УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА    
  А) удалённый от центра района + 0,98
  Б) районы, примыкающие к центру    
  В) центр    
4 ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ    
  А) трамвай    
  Б) троллейбус    
  В) автобус + 1
  Г) все виды транспорта    
5 РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, М    
  А) далее 500    
  Б) в пределах 500    
  В) в пределах 100 + 1,02
6 ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА    
  А) загазованность выше ПДК    
  Б) загазованность в пределах ПДК + 1
  В) отсутствие загазованности    
7 БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, КМ    
  А) далее 1    
  Б) в пределах 1    
  В) в пределах 0.01 + 1,02
8 ШУМОВОЙ МЕШОК    
  А) выше уровня ПДУ    
  Б) предельно допустимый уровень ПДУ − в ночное время 30 дБ − в дневное время 40 дБ    
  В) в пределах нормы ПДУ + 1,01

ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ

  
9 ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА    
  А) север + 1
  Б) юг    
  В) запад + 1,01
  Г) восток    
10 ГОД ПОСТРОЙКИ, ЛЕТ    
  А) более 25 + 0,83
  Б) 15 – 25    
  В) 10 – 15    
  Г) 5 – 10    
  Д) 5    
  Е) на момент оценки    
11 МАТЕРИАЛ СТЕН    
  А) деревянный    
  Б) панельный (крупноблочный)    
  В) панельный утепленный    
  Г) кирпич + 1,1
12 СЕРИЯ ДОМА    
  А) «хрущевка» малосемейка, гостинка + 0,95
  Б) обычная    
  В) спецпроект, «румынский дом»    
  Г) «воронежский проект»    
  Д) старый фонд    
13 ОТОПЛЕНИЕ    
  А) центральное + 1
  Б) печное    
14 ВОДОСНАБЖЕНИЕ    
  А) центральное + 1
  Б) уличная колонка    
15 ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ    
  А) центральное + 1,06
  Б) титан    
  В) колонка    
  Г) центральное и колонка    
16 КАНАЛИЗАЦИЯ    
  А) внутренняя + 1
  Б) уборная    
17 ГАЗ    
  А) природный + 1
  Б) балонный    
18 ЭТАЖ    
  А) подвальный    
  Б) цокольный    
  В) первый    
  Г) 9-й и 8-й для девятиэтажного дома    
  Д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного дома    
  Е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного + 1,02
  Ж) 2-й и 3-й для пятиэтажного    
  З) 1-й и 2-й для двухэтажного    
19 ПЛАНИРОВКА КОМНАТ (ПОМЕЩЕНИЙ)    
  А) смежные    
  Б) изолированные + 1
  В) смешанные    
20 ВЫСОТА ПОТОЛКА, М    
  А) до 2,5    
  Б) 2,5 + 1
  В) до 3,0    
  Г) свыше 3,0    
21 ПЛОЩАДЬ КУХНИ, КВ.М.    
  А) до 5,0    
  Б) до 8,0    
  В) свыше 8,0 + 1,03
22 САН. УЗЕЛ    
  А) смежный + 0,98
  Б) раздельный    
23 ВАННАЯ    
  А) в кафеле + 1,01
  Б) покрашена    
  В) декоративная плитка    
24 БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ    
  А) отсутствие балкона    
  Б) сушилка, балкон + 1,01
  В) лоджия 3,0 м    
  Г) лоджия 6,0 м    
  Д) лоджия 9,0 м    
  Е) две лоджии    
25 ВХОДНЫЕ ДВЕРИ    
  А) деревянные    
  Б) дерматин, утепленные    
  В) металлические + 1,02
  Г) двойные    
26 ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ    
  А) антресоли + 1
  Б) кладовая    
  В) встроенный шкаф 3 кв. м. и др.    
  Г) помещения для сушки    
27 ОСВЕЩЕННОСТЬ,%    
  А) 100    
  Б) затемненность 10 – 15 + 0,95
  В) затемненность до 30    
  Г) затемненность до 50    
28 НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА    
  А) есть + 1,01
  Б) нет    
29 ОКНА ВЫХОДЯТ    
  А) на улицу    
  Б) во двор    
  Г) на улицу и во двор + 1,01
30 ПОЛЫ    
  А) доски    
  Б) линолеум + 1,01
  В) паркет + 1,1
  Г) ковровое покрытие    
31 СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ    
  А) хорошее + 1
  Б) отличное    
  Г) новая    
  Д) нужен капитальный ремонт    
  Е) нужен косметический ремонт    
32 ПРЕСТИЖНОСТЬ    
  А) художественная отделка    
  Б) стандартная + 1
  В) непрестижная    
  Итоговый коэффициент 1,007 35,235

3.1.1 Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Скорректированная стоимость 1кв.м. общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

С1к = Ср * Кобщ

Где: С1к – скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м. руб.

Ср – расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади по состоянию на 28.03.2013г.

Кобщ – усредненный коэффициент корректировок

С1к=56600*1,007 =56996,2 руб.

С учетом данных таблицы 3.1 рассчитаем стоимость объекта оценки с учетом корректировки:

Ско = С1к * S о

Где: Ско – стоимость объекта оценки, руб.

С1к – скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м. руб.

Sо – общая площадь рассматриваемого объекта, кв.м.

Ско=56996,2*48,4=2758616,1руб.

3.1.2 Расчет общей стоимости строительных ремонтных работ по устранению физического износа

Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ на объекте с учетом установки на основе укрупненных сметных показателей в текущих ценах равна сметной стоимости (С2з) объекта оценки.

Тогда рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ произведенных на объекте составляет (С2з) 115300руб.

 

3.1.3 Расчет физического износа

Для этого рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки и затрат на производство ремонтных отделочных работ:

Со = Ско + С2з

Со=2758616,1+115300=2873916,1 руб.

В нашем случае величина физического износа составляет 2873916,1 рубль.

3.1.3.1 Определим уровень износа оцениваемого объекта методом срока жизни:

У(ФИ1) = Тэф/Тн * 100%

Где: Тэф – эффективный возраст объекта оценки, года

Тн – срок экономической жизни объекта оценки, года

У(ФИ1)=11/80*100=13,7%

3.1.3.2 Определим накопленный физический износ объекта в стоимостном выражении:

С(ФИ) = Со * У(ФИ1)/100

С(ФИ)= 2873916,1*13,7/100=393726,5 руб.

3.1.4 Расчет ориентировочной цены продажи объекта оценки

Ориентировочная цена продажи объекта оценки с учетом износа составит:

Спо = Со – С(ФИ)

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит

Спо=2873916,1-393726,5=2480189,6 руб.

Итак, возможная цена продажи оцениваемого объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки физического накопленного износа и устранимого физического износа составит 2480189,6 руб.

Вывод: Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом с учетом округления, составляет:

V 1 = 2 481 000 рублей

3.2 Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Этапы реализации сравнительного подхода.

1. Сбор информации об аналогичных объектах проданных или выставленных на продажу недавно объекты должны быть сопоставимы по местоположению, размерам, возрасту, удобству и другим характеристикам.

2. Проверка рыночной информации. Направленность сделок:

− мотивация сделки;

− существует ли связь между сторонами участвующими в сделке или полная независимость;

− достаточно ли информированы стороны об объекте и рынке недвижимости;

− было ли финансирование со стороны;

− имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя;

− наличие специальных условий продажи;

− предполагалось ли что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.

Выявив признаки позволяющие усомниться в рыночной стоимости, оценщик может либо удалить объекты из списка аналогов, либо скорректировать с учетом коэффициентов поправок.

3. Вынесение поправок с учетом различий в характеристиках оцениваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов. Оценщик должен решить 2 проблемы:

− выбор элемента сравнения;

− выбор единиц сравнения.

В нашем случае на день оценки, оценщик располагает информацией по предложениям к продаже аналогичных объектов сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Подольске, имеющих примерно аналогичную планировку комнат (помещений) и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 3.2 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 3.2

Район Улица/дом Этаж/ этажность Общая площадь Сан. узел Сост. квартиры Цена (тыс. руб.)
1А Парковая, 11Б 5/15 48,4 м2 смежный − 3300
2А Парковая, 13А 6/18 48 м2 смежный − 3250
3А Парковая, 17 6/12 48,2 м2 смежный – 3300
4Б Маштакова, 8 1/15 56,3 м2 смежный + 4900
5Б Маштакова, 10 9/9 40,2 м2 смежный + 2400
6Б Маштакова, 11 6/10 48,6 м2 смежный + 3600
7Б Маштакова, 9 6/12 48,6 м2 смежный + 3500

 

Т.к. объекты аналоги №4 и №5 не сопоставимы объекту оценки по этажам, то они не рассматриваются.

 

 

Таблица 3.3

№

Цена (тыс.руб.)

Корректировка

Скорректированная цена (тыс.руб.)
Площадь (кв.м.) Расчет коэффициента корректировки
1 3300 48,4 1 3300
2 3250 48 1,008 3276
3 3300 48,2 1,004 3313,2
4 3600 48,6 0,996 3585,6
5 3500 48,6 0,996 3486

 

3.2.1 Определяем среднеарифметическое значение скорректированной цены ремонта:

Сремонт= –

Саnрем=(3585,6+3486)/2= 3535,8тыс. руб.

Саnб/р=(3300+3276+3313,2)/3=3296,4тыс. руб.

Сремонт=3535,8– 3296,4=239,4 тыс. руб.

3.2.2 Определяем скорректированную стоимость объекта оценки с учетом необходимого проведения текущего ремонта.

 

А) Для этого определяем среднеарифметическое значение стоимости 1 кв.м. объектов аналогов с учетом проведенного текущего ремонта, либо без него:

Са рем за 1кв.м. = Са рем * S а

Са б/рем за 1кв.м. = Са б/рем * S а б/рем

Где: «Са рем за 1кв.м.» и «Са б/рем за 1 кв.м.» – это стоимость 1кв.м. объекта аналога с текущим ремонтом и без текущего ремонта.

«Sа рем» и «Sа б/рем» - это площади объектов аналогов с проведенным текущим ремонтом и без текущего ремонта.

 

Са1 рем за 1м2=3585,6/48,6=73,78тыс. руб.

Са2 рем за 1м2=3486/48,6=71,73 тыс. руб.

Са3 б/р за 1м2=3300/48,4= 68,18 тыс. руб.

Са4 б/р за 1м2=3276/48=68,25 тыс. руб.

Са5 б/р за 1м2=3313,2/48,2= 68,74тыс. руб.

Ск рем за 1кв.м. = N Ʃ n –1 C а рем 1кв.м./ N

Ск б/рем за 1кв.м. = N Ʃ n –1 Са б/рем 1 кв.м./ N

Затем определяем скорректированную стоимость за 1 кв.м. текущего ремонта:

С рем 1кв.м. = Ск рем за 1кв.м. – Ск б/рем за 1кв.м.

Ск рем за 1м2=(68,25+68,74)/2=68,5 тыс. руб.

Ск б/р за 1м2=(73,78+71,73+68,18)/3= 71,2 тыс. руб.

Срем 1м2=71,2 – 68,5=2,7 тыс. руб.

Б) Определяем стоимость объекта оценки с корректировкой на текущий ремонт. Тогда стоимость объекта с поправкой на текущий ремонт составит:

Соб. (1) = Ср * S об + Сремонт

Соб. (2) = (Ср + Срем за 1кв.м.) * S об

Соб.(1)=56600*48,4+239400=2978840 руб.

Соб.(2)=(56600+270)*48,4=2752508 руб.

V 2=Соб(1)+Соб(2)/2

V2=(2978840+2752508)/2=2865674 руб.

Итак, стоимость объекта оценки определена с учетом объектов аналогов скорректированных по их площади и необходимости проведения текущего ремонта.

 

Вывод: Ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом оценки объектов недвижимости составляет:

V 2 = 2 866 000 рублей

 

3.3 Доходный подход

Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

· метод капитализации доходов;

· метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации

1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит oт площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Са

Где: S – площадь в кв.м. сдаваемая в аренду,

Са – годовая арендная ставка за 1кв.м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

− условно-постоянные расходы;

− условно-переменные или эксплуатационные расходы;

− расходы на замещение или резервы.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы

(за исключением амортизационных отчислений)

5. Рассчитывается коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, за траченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда

Метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

V = V / R , руб

Где: V - стоимость оцениваемого объекта, руб. ЧОД.

R - коэффициент капитализации

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

R = Y / V , %

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

V = Y / R

или ЧОД/Коэффициент капитализации