Глава 2. Описание и анализ объекта оценки
2.1 Описание объекта оценки
Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение.
Объектом оценки является жилая квартира состоящая из двух комнат, общей полезной площадью 48,4 кв.м, в том числе жилой площадью 32,7 кв.м, высота потолка – 2,5 м.
Объект оценки расположен в МО, г. Подольск, ул, Парковая, д.11А, кв.13. 1965 г. постройки (Приложение 1.Выкопировка плана из технического паспорта).
Распределение площадей жилых и нежилых помещений и комнат
согласно Техническому паспорту
Таблица 2.1
| № п/п | Наименование помещения или комнаты | Ед. изм. | Форма | Показатель |
| 1. | Комната | м2 | прямоугольная | 19,3 м2 |
| 2. | Комната | м2 | прямоуголная | 13,4 м2 |
| 3. | Кухня | м2 | прямоугольный | 9 м2 |
| 4. | Коридор | м2 | прямоугольный | 3 м2 |
| 5. | Сан. узел (смежный) | м2 | прямоугольная | 3,7 м2 |
| Общая площадь 48,4 м2 | ||||
| Жилая площадь 32,7 м2 | ||||
Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованное
Характеристика помещений и комнат
Жилая комната – зал, полы – ламинат (имп); стены – обои флизелиновые (имп), потолок – обои виниловые (имп); окна – двойные – ПВХ; имеется балкон – застеклённый; электроустановочные изделия – импортные (Турция).
Комната − вторая комната, полы – ламинат (имп); стены – обои флизелиновые (имп), потолок – обои виниловые (имп); окна – двойные – ПВХ; имеется балкон – застеклённый; электроустановочные изделия – импортные (Турция).
Кухня – полы линолеум по бетонной стяжке; стены – обои виниловые (имп); потолки – обои бумажные тисненные (имп); электроустановочные изделия – импортные (Турция).
Коридор – полы – обычный российский линолеум; стены окрашены водно-дисперсной краской (имп); входная дверь – металлическая, потолок окрашен водно-дисперсной краской (имп). Из прихожей имеется вход в зал и вторую комнату; электроустановочные изделия – импортные (Турция).
Ванная комната – Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, унитаз, смеситель – имп.; дверь – деревянная, оклеена текстурованной полимерной пленкой.
2.2 Место и положение объекта оценки
Объект оценки расположен в МО города Подольска, по адресу: улица Парковая, дом 11А. Объект расположен в жилом районе, 3 км от центра города. С неудовлетворительной транспортной доступностью и недостаточно развитой инфраструктурой.
Плотность застройки в этом районе 90%. Средний возраст окружающих (не) жилых домов (зданий) около 40 лет (Приложение 2. План местности расположения объекта оценки).
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешённость рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Поскольку в данном случае объектом оценки является жилая двухкомнатная квартира, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве постоянного проживания и получения дохода от аренды.