Таблица 8 - Расчет чистого дохода объекта оценки
| Показатели | Значение |
| Общая площадь объекта, м2 | 37,4 |
| Средняя стоимость аренды 1 м2основного элемента, тыс. руб. | 150 |
| Общая стоимость аренды гаража, тыс. руб. | 24000 |
| Потенциальный валовой доход, тыс. руб. | 67320 |
| Наполняемость объекта, % | 70 |
| Эффективный валовой годовой доход | 71124 |
| Земельный налог, тыс. руб. | 5800 |
| Налог на добавленную стоимость, тыс. руб. | 1044 |
| Балансовая стоимость, тыс. руб. | 40000 |
| Страхование имущества, тыс. руб. | 40000 |
| Коммунальные услуги, тыс. руб. | 1200 |
| Оплата взносов за содержание гаражного кооператива, тыс. руб./ год | 800 |
| Суммарные операционные издержки, тыс. руб. | 48844 |
| Чистый операционный доход, тыс. руб. | 22280 |
| Ставка капитализации, % | 12 |
| Итоговая стоимость объекта с учетом НДС (18%) | 152247 |
Собщ аренды = Sобщ * C аренды 1 кв. м основного помещения = 37,4 *150 = 5610 тыс. руб.
ПВД = Cобщ аренды * 12 мес. = 5610 * 12 = 62320 тыс. руб.
НДС = ПВД * 0,2 = 62320 * 0,2 = 12464 тыс. руб.
Cбал = ЭВД – НДС = 62320 – 12464 = 46856 тыс. руб.
ИЗДсум = Коммунальные услуги + Оплата взносов = 1200 + 800 = 2000 тыс. руб.
ЧОД = Сбал – ИЗДсум = 46856 – 2000 = 44856 тыс. руб.
Cк = (ЧОД/ ПВД * 100) = (44856/62320 * 100) = 28 %
Cит = (ЧОД / Ск * 100) = (44856/28 * 100) = 160200 тыс. руб.
По данной таблице, рассчитанный чистый доход от объекта составляет 160200 руб.
2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
3. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты: