Т аблица 4 - Определение восстановительной стоимости элементов гаража

Дата: 2025-06-14; Просмотры: 1

Оценка:

0.00 из 5.00 — оценок

Скачиваний: 0

Скачать

По данной таблице 4 восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 712900 рублей.

Восстановительная стоимость рассчитывается по формуле: Фв = Фп * In = 891129 * 0,8 = 712900

где Фп - первоначальная стоимость (стоимость всех элементов 891129)

In - оценочный коэффициент (0, 8)

Приблизительные данные о стоимости гаража, брались у собственников этого объекта.

Чтобы определить стоимость гаража, необходимо узнать все его составляющие, такие как износ строения и прочие пункты. Но перед этим важно определить стоимость конструктивных элементов гаража, которые приведены в Таблице 5.

Таблица 5 - Стоимость конструктивных элементов

По данной таблице 5 мы видим, что стоимость конструктивных элементов с учетом износа составляет 480474 тыс. руб.

Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения.

Для определения стоимости гаража нам понадобятся такие показатели, как:

1. устранимый физический износ, который составляет 5000 руб.;

2. неустранимый физический износ, составляет 4000 тыс. руб.;

3. устранимый функциональный износ, составляет 7000 тыс. руб.;

4. неустранимый функциональный износ, составляет 11000 тыс. руб.;

5. внешний износ, составляет 10000 тыс. руб.;

6. совокупный износ, составляет 8000 тыс. руб.

Что бы сосчитать стоимость объекта недвижимости на дату оценки нужно знать восстановительную стоимость объекта, по данному объекту моя восстановительная стоимость с учетом износа элементов составляет 518308 тыс. руб. Для этого нужно:

480474 – 45000 = 435474;

5000+4000+7000+11000+10000+8000 = 45000.

Таблица 6 - Определение стоимости гаража затратным подходом

2.3 Оценка строения сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предложение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе являются:

1. исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

2. отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

3. подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;

4. сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов;

5. установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю;

6. покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта , учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение.

Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости.

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов.

При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

1. анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

2. определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

3. разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

4. расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

5. применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

6. анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим . Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

1) объект 1 расположен на ул. Карла Либкнехта, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Имеется смотровая яма. Дата продажи – 27 ноября 2019 г. Частная собственность, 40 кв. м, цена продажи – 950 тыс. руб.;

2) объект 2 расположен на ул. Кирова, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Имеется смотровая яма. Дата продажи – 27 ноября 2019 г. Частная собственность, 55 кв. м, цена продажи – 500 тыс. руб.

3) объект 3 на ул. Тельмана, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Без смотровой ямы. Дата продажи – 27 ноября 2019. Частная собственность, 41 кв. м, цена продажи – 600 тыс. руб.

Таблица 7 - Определение стоимости гаража сравнительным подходом

1) Поправка на передаваемое право собственности. Данная поправка вводится в случае различий между объектом оценки и аналогами по виду передаваемых прав (право собственности, право аренды и т.д.), а также в случае наличия ограничений (обременений) права, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку передаваемые права по объектам оценки и аналогам идентичны и ограничения (обременения), существенно влияющие на их стоимость, отсутствуют, данная корректировка не применяется.

2) Поправка на условия финансирования. Условиями финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки являются: вид оплаты, условия кредитования и т.д. Поскольку объекты оценки и аналоги имеют типичные для данного сегмента рынка условия финансирования и продажи, данная корректировка не применялась.

3) Поправка на условия продажи. Условиями продажи являются: нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами и т.д. Поскольку объекты оценки и аналоги имеют типичные для данного сегмента рынка условия финансирования и продажи, данная корректировка не применялась.

4) Поправка на дополнительные улучшения. Введена данная корректировка из-за вида объекта оценки – гаража, где наличие смотровой ямы считается одним из важнейших факторов определения стоимости строения. Объект-аналог 3 не имеет смотровой ямы, поэтому его стоимость снижается на 13%.

5) Поправка на местоположение. Данная поправка отражает тот факт, что цены на объекты недвижимости изменяются в зависимости от их местоположения и окружения. Основными факторами местоположения являются: близость к центрам деловой активности и инфраструктурным объектам, транспортная и пешеходная доступность, престижность окружения, экология и иные факторы, индивидуальные для каждого объекта недвижимости. Поскольку объект оценки и аналоги находятся в разных 18 расстояниях от центра города, оценщик применил следующую корректировку относительно самого близкого к центру объекта-аналога 1 +2%.

6) Поправка на износ. Корректировка на физический износ рассчитывается по результатам сопоставления данных о величине физического износа аналогичного и оцениваемого объекта. Как правило, эта корректировка применяется, когда можно рассчитать износ аналогичного объекта. После расчета физического износа объектов-аналогов, оценщик пришел к выводу, что состояние аналогов удовлетворительное, но это обращает корректировки в минус: для объекта-аналога 1 -5,7%, для объекта-аналога 2 -6,0%, для объекта аналога 3 -6,8%.

7) Поправка на масштаб. Данная поправка отражает тот факт, что при увеличении площади объекта его удельная стоимость, как правило, снижается. Корректировка на общую площадь необходима, так как при значительном увеличении площади объекта стоимость 1 м 2 , как правило, снижается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом показал, что его стоимость равна 425687 руб.

2.4 Оценка стоимости строения доходным подходом

Доходным подходом обычно рассчитывают предприятия (оценка бизнеса), квартиры в аренду, коммерческую недвижимость, земельный участок с объектом коммерческого плана. Данный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки. Оценивается стоимость недвижимости в данный момент как текущая стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

1. качество и количество дохода, которое объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

2. риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для регионов.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти 19 величины учитывают:

1. сумму будущего дохода;

2. время, когда должен быть получен доход;

3. продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

1. прогнозирование будущих доходов;

2. капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.