1 характеристика объекта оценки
ГБПОУ Республики Марий Эл «МРМТ»
КУРСОВАЯ РАБОТА
по МДК 1 «Оценка недвижимого имущества»
на тему: «Оценка рыночной стоимости гаражного кооператива «Автолюбитель»
расположенный по адресу: РМЭ, Медведевского района, пгт. Краснооктябрьский, Ул. Фабричная, Гаражное общество N1, линия 4 ,гараж N 88
Выполнила студентка ЗИО – 31
Алексеева К.И
Проверила: преподаватель
Халтурина Е.Н.
Дата защиты: «25» ноября 2020 г
Оценка: _____________________
Подпись преподавателя:________
Йошкар-Ола
2020
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….…....3
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………..............5
1.1 Сведения об объекте оценки…………………………………………….5
1.2 Этапы исследования…………………………………………………......5
1.3 Анализ местоположения объекта……………………………………. ...6
2 ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ………………………………………………………………………….9
2.1 Оценка стоимости строения …………………………………………. .9
2.2 Оценка стоимости строения затратным подходом……………………9
2.3 Оценка стоимости строения сравнительным подходом……………..12
2.4 Оценка стоимости строения доходным подходом…………………………………………………………………….18
2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения……………………………………………………………………..20
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….22
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….24
ПРИЛОЖЕНИЕ 1………………………………………………………………..26
ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………………………..27
ВВЕДЕНИЕ
Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться в силу региональных особенностей рынка недвижимости.
Важность оценочной деятельности в части оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
1. рыночная стоимость;
2. инвестиционная стоимость;
3. ликвидационная стоимость;
4. кадастровая стоимость.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.
Важность оценочной деятельности в части оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Все вышеизложенное указывает на актуальность оценки недвижимости сегодня.
Выполнение курсовой работы проводиться с целью:
1. систематизации и закрепления полученных теоретических знаний и практических умений по общепрофессиональным и специальным дисциплинам;
2. углубления теоретических знаний в соответствии с заданной темой;
3. оценить рыночную стоимость гаража
4. формирования умения применять теоретические знания при решении поставленных профессиональных задач;
5. формирования умения использовать справочную, нормативную и правовую документацию;
6. развития творческой инициативы, самостоятельности, ответственности и организации.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи, определяющие структуру данной работы:
1. изложить основные факты относительно объекта оценки;
2. определить содержание термина «рыночная стоимость»;
3. охарактеризовать объем и этапы исследования;
4. описать местоположение объекта оценки;
5. осмотреть техническое состояние основных элементов здания;
6. провести анализ наилучшего использования объекта оценки;
7. для достижения максимально точной оценки недвижимости рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных элементов подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж.
Согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.
1. изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
2. сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1.1 Сведения об объекте оценки
Объектом оценки является земельный участок, расположенный по адресу: РМЭ, Медведевский район, пгт Краснооктябрьский, ул. Фабричная, гараж N88.
Кадастровый номер: 12:04:0570901: 313
Площадь 41 кв. метр. Данное строение относится к постройке 1990 г.
Гараж находится на расстоянии до 100-200 м от жилых домов. Жилые частные дома и автомобильные кооперативы являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 300 м расположен парк, с размещенной на его территории детской площадкой, также недалеко находится продуктовый магазин.
Земельный участок представлен в собственности Кропинова Дмитрия Николаевича, 24.08. 1996 года рождения. На данный момент ограничений (обременений) не зарегистрировано.
К гаражу подведено электричество (внутри помещения есть розетки и светильники). Сам гаражный кооператив охраняется при помощи камер видеонаблюдения; имеется обслуживание городской компанией, предоставляющей услугу по сбору мусора. На территории гаражного кооператива имеются немногочисленные зеленые насаждения в виде кустарников, оборудованы места для сбора мусора и столбы для проводки электричества в гаражи. Дороги чистые, убираются дворниками, несколько раз в неделю осуществляется сбор мусора с участков. 6 Анализ рынка недвижимости показал, что предложение подобных зданий в этом районе очень выгодно, т.к. население близ расположенных жилых районов готовы приобретать гаражи для своих нужд.
1.2 Этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
1.3 Анализ местоположения объекта
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования является одним из наиболее важных принципов при оценке недвижимости; это «разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату проведения оценки.
Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли». Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей.
В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Обычно предполагается, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна оцениваться с ориентировкой на лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, а не на его текущее использование, которое может быть неэффективным. Этот принцип является основополагающим в условиях рыночной экономики для принятия решений о будущей судьбе объектов недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
1. законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов- использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;
2. физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в- данной местности способов использования;
3. финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое- осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;
4. максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из- финансово-осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Для проведения анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо дать количественную и качественную характеристику строения.
Основные характеристики объекта оценки представлены в таблице 1