Формирование механизма эффективного управления реализацией инвестиционно-строительного проекта
3.1. Рекомендуемый механизм эффективного управления реализацией ИС проекта многоквартирного жилого дома
Анализ статистических данных в сфере жилищного строительства в Россий-ской Федерации и Республике Крым, показал, что в нашем государстве и Респуб-лике Крым есть все условия для развития строительства таких объектов. Для со-вершенствования и достижения нового качественного уровня развития строитель-ства многоквартирных жилых домов в Республике Крым необходимо устранить основные проблемы, сдерживающие развитие строительной отрасли в целом.
Главной проблемой развития строительства объектов является снижение ин-вестиционной активности, что в свою очередь, влияет на замедление темпов жи-лищного строительства. Анализ многоквартирных домов по годам постройки в Российской Федерации и сравнение с показателями Южного федерального окру-га, позволяет сделать вывод, что за послевоенный период с 1946 по 1970 годы бы-ло построено 37% многоквартирных домов в целом по стране и 30% в Южном федеральном округе (рис 3.1).
Наибольшее количество многоквартирных домов было построено в нашей стране за период с 1971 по 1995 годы – 44%. В южном федеральном округе было построено на 7% меньше, чем в стране, а именно 37%. Показатели современного строительства не достигают предыдущих масштабов, кроме того наибольшее ко-личество жилья вводится в Краснодарском крае и Ростовской области. Таким об-разом, можно констатировать тот факт, что возраст 70% многоквартирных домов в нашей стране превышает отметку 25-40 лет, соответственно такое жилье не от-вечает требованиях качества проживания и комфортности.
Низкая инвестиционная активность связана с тем, что застройщики испыты-вают проблемы, связанные с недостатком оборотных средств.
92
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Р. Адыгея Р. Калмыкия Краснодарский Астраханская Волгоградская Ростовская ЮФО РФ
край обл. обл. обл.
до 1920
1921-1945
1946-1970
1971-1995
после 1995
| Красно- | Астра- | Волго- | Ростов- | ||||||
| Р. Адыгея | Р. Калмыкия | дарский | ханская | градская | ЮФО | РФ | |||
| ская обл. | |||||||||
| край | обл. | обл. | |||||||
| до 1920 | 2% | 1% | 3% | 7% | 2% | 4% | 3% | 4% | |
| 1921-1945 | 3% | 2% | 6% | 4% | 4% | 5% | 5% | 7% | |
| 1946-1970 | 40% | 37% | 26% | 28% | 34% | 34% | 30% | 37% | |
| 1971-1995 | 40% | 40% | 33% | 39% | 44% | 38% | 37% | 44% | |
| после 1995 | 15% | 21% | 33% | 23% | 16% | 19% | 24% | 8% | |
Рис 3.1. Распределение многоквартирных домов ЮФО по годам постройки
При условиях увеличения сроков строительства, по сравнению с норматив-ным, нестабильности экономической ситуации в стране, застройщики не обеспе-чивают своевременный ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. Кроме того, проблемы возникают при поведении технологического присоедине-ния к инженерным коммуникациям, в связи с отсутствием в смете расходов на строительство объектов данной статьи затрат.
В сложившихся условиях весьма необходимым является разработка меха-низма эффективного управления реализацией инвестиционно-строительного про-екта многоквартирного жилого дома (ИСП МЖД).
Механизм управления реализацией проекта многоквартирного жилого дома является управленческим инструментом, который позволит в определенной сте-пени решить перечисленные выше проблемы и обеспечить устойчивое развитие
93
системы жилищного строительства в Республике Крым. К настоящему моменту отсутствует четко прописанный обоснованный механизм эффективного управле-ния реализацией инвестиционно-строительного проекта многоквартирного жило-го дома. В связи с этим, нами в данном разделе будет предложен механизм эф-фективного управления реализацией инвестиционно-строительного проекта мно-гоквартирного жилого дома в г. Севастополе.
На рисунке 3.2 представлен механизм управления реализацией инвестицион-но-строительного проекта многоквартирного жилого дома.
Представленный механизм эффективного управления реализацией инвести-ционно-строительного проекта многоквартирного жилого дома в г. Севастополе, состоит из трех блоков, которые включают в себя: основные задачи механизма управления инвестиционно-строительного проекта МЖД, сам механизм управле-ния ИСП МЖД на различных стадиях (прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной), и оценку результативности управления реализации проекта МЖД. Рассмотрим данный механизм более подробно.
На первом этапе реализации предложенного механизма определяются основ-ные задачи управления проектами МЖД (блок 1).
Целью реализации механизма управления ИСП МЖД является формирова-ние комфортной среды, позволяющей человеку удовлетворять базовые потребно-сти в жилье.
| 94 | ||||||||
| Развитие строительства | Обеспечение населения объекта- | Обеспечение населения рабочими местами, по- | Обеспечение экономического эф- | |||||
| фекта реализации ИСП в процессе | ||||||||
| жилья высокого качества | ми жил. строительства | лученными в результате реализации ИСП | ||||||
| эксплуатации | ||||||||
| 1 | ||||||||||||||||||
| Основные задачи механизма управления ИСП МЖД | Блок | |||||||||||||||||
| ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ СТАДИЯ ИСП МЖД | ||||||||||||||||||
| Организационные мероприятия | ||||||||||||||||||
| Намерения | Оценка | Реализация | ||||||||||||||||
|
|
| |||||||||||||||||
| Исследование тен- | Выбор предполагаемых | Поиск зе- | Принятие технических | Создание | Получение разрешительной | Проектно- | Организация | |||||||||||
| денций в сфере жил. | мельного | решений по будущему | бизнес- | документации на з/у, на под- | изыскатель- | строительной | ||||||||||||
| технологий строительства | ||||||||||||||||||
| строительства | участка | объекту | плана ИСП | вод коммуникаций | ные работы | площадки | ||||||||||||
| связи |
| строительства | |
| Анализ стат.данныхжил. | в РК |
| . - |
| развития РК гии соц.-экон Анализ страте |
| -- | МЖД | ||
| приме | .-ва | ||
| техно | |||
| стр | |||
| Анализняемых | |||
| логий | |||
| - | |||
| -- | |||
| приме | тельных | ||
| строи | риалов | ||
| мате | |||
| Анализняемых | |||
| - |
| ного з/у Поиск свобод |
| по | - | |||||
| - | - | , | ||||
| не | це | - | ||||
| центра | ||||||
| у | ком | |||||
| з/ | удаленноот | муникаций | ||||
| скольких | близости | |||||
| Выбориз | критериямны,сти | |||||
| структивной | |
| Выборкон- | схемы |
| . | ||
| - | ||
| строит | материалов | |
| Выборприме | ||
| няемых |
| - |
| гии возведения Выбор техноло |
| ИСП осуществления необходимости Обоснование |
| - |
| ды з/у Договор арен |
| - | ||
| комму | ||
| на | никаций | |
| подвод | ||
| Договор | ||
| тех. |
| задания Получение |
| - |
| вых исслед. Провед. поле |
| проект- | документации | |
| Создание | ||
| нойирабочей | ||
| смет- |
| ной документации Составление |
| стр. |
| площ. Ограждение |
| ком- | строит. | |
| муникаций | .-во | |
| городка | ||
| Подвод | Устр |
| обратной |
| ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТАДИЯ ИСП МЖД |
| ||
| 2 | |||
| Выполнение цикла СМР, благоустройство | |||
| Блок | |||
| Управление реализацией инвестиционно-строительного проекта МЖД | |||
| Информация |
| Производство | Возведение | Архитектурные | Работы строи- | Приобретение и установка | |||||
| решения по | специального | ||||||||
| земляных работ | каркаса здания | тельного цикла | |||||||
| объекту | оборудования | ||||||||
| Демонтаж | Благоустройство |
| строительного | прилегающей тер- |
| городка | ритории |
Сдача в
эксплуатацию
| площадки | грунта под | засыпка | |
| Планировка | Разработка | фундаменты | Обратная |
| Уст.-во фун- | колонн | Устройстворигелей | .-во плит | перекрытия | Уст.-во лест.маршей | |
| Уст | ||||||
| даментовУстройство |
| Заполнениестен | Уст.-во пе- | и нар. | .-во | |
| . | кровли | |||
| отделка | ||||
| регородокЗаполнениепроемовВнутр | Устр |
| Электриче-скиесети | - | ||||
| - | |||||
| вдо | |||||
| . | |||||
| и | |||||
| Водоснаб | отв | сети | |||
| жение | ОтоплениеВентиляцияРешенияпопож.без. | Слаботочные | |||
| рудования |
| Монтажобо- |
| рудования |
| Закупка обо- |
| и | Уст.-,дорожек | - | старников | |||
| мобильных | - | |||||
| Разборка | - | |||||
| сов | Высадка | |||||
| бе- | де | |||||
| перевозказданий | во,наве | ,ку | ||||
| седок | ревьев | |||||
| ра вывоз мусо-недочетов, Устранение |
ЭКСПЛУАТАЦИОННАЯ СТАДИЯ ИСП МЖД
Организация рабочего процесса
Управление реализацией ИСП МЖД
| Оценка результативности управления проектом МЖД | ||||||||||||||||
| 3 | ||||||||||||||||
| Отчет по завершению проекта с показателями социально-экономической эффективности | Блок | |||||||||||||||
| Чистая приведенная стои- | Рентабельность | Внутренняя норма | Простой срок | Дисконтированный срок | Количество созданных | Величина налоговых | ||||||||||
95
Основными задачами механизма управления ИСП МЖД выступают:
1) развитие строительства жилья высокого качества;
2) обеспечение населения объектами жилищного строительства;
3) обеспечение населения рабочими местами, полученными в результате реализации ИСП;
4) обеспечение экономического эффекта от реализации ИСП в процессе эксплуатации.
Уровень доступности жилья является одним из важнейших факторов соци-ально-экономического развития региона. Основным индикатором, характери-зующим доступность жилья является «коэффициент доступности жилья», ко-торый рассчитывается как отношение средней стоимости жилья к среднему размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответству-ет числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предпо-ложении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на при-обретение квартиры. Согласно [45] значение данного показателя является наилучшим в Саудовской Аравии и составляет 2,71 года, Россия находится на 65 месте, а значение показателя составляет 13,3 года.
В блоке 2 осуществляется управление объектом строительства на трех ста-диях: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. Рассмотрим их более подробно.
На прединвестиционной стадии ИСП МЖД проводятся определенные ор-ганизационные мероприятия. Выделяются три этапа:
1) этап намерений;
2) этап оценки;
3) этап реализации.
На этапе намерений исследуются существующие тенденции в сфере строи-тельства МЖД, в частности анализируются статистические данные по ситуации с жилищным строительством в регионе, рассматривается Стратегия социально-экономического развития субъекта Федерации. Кроме этого выбираются пред-
96
полагаемые технологии строительства объекта, на основе анализа применяемых технологий и материалов в данной местности.
На этапе оценки выполняется поиск свободного земельного участка под будущий объект. Выбор земельного участка осуществляется по следующим критериям:
- удаленности от центра города;
- стоимости;
- наличия в непосредственной близости необходимых коммуникаций.
Далее формируем технические решения по будущему объекту, в частности конструктивную схему, применяемые строительные материалы, технологию возведения. Финальным действием на данном этапе является создание бизнес-плана, в котором обосновывается необходимость осуществления данного ИСП.
На этапе реализации прединвестиционной стадии выполняются следую-щие процессы:
- получение разрешительной документации на земельный участок и на подвод коммуникаций к нему;
- осуществление проектно-изыскательских работ;
- организация строительной площадки.
Проектно-изыскательские работы включают в себя разработку техническо-го задания, проведение полевых испытаний с последующей обработкой полу-ченных данных, разработку проектной и рабочей документации, составление сметной документации.
Организация строительной площадки состоит из:
- ограждения строительной площадки;
- подвода коммуникаций;
- устройства строительного городка.
На инвестиционной стадии ИСП МЖД выполняется основной цикл строи-тельно-монтажных работ, благоустраивается прилегающая территория. В управлении реализацией инвестиционно-строительного проекта МЖД выделя-ется восемь групп процессов:
97
1) производство земляных работ;
2) возведение каркаса здания;
3) архитектурные решения по объекту;
4) работы специального цикла;
5) приобретение и установка специального оборудования;
6) демонтаж строительного городка;
7) благоустройство прилегающей территории;
8) сдача объекта в эксплуатацию.
При процессе производства земляных работ осуществляется планировка строительной площадки, разработка грунта под фундаменты, а также обратная засыпка пазух грунтом с уплотнением.
В процессе возведения каркаса здания осуществляются следующие рабо-
ты:
- устройство фундаментов с последующей гидроизоляцией;
- устройство колонн;
- устройство ригелей;
- устройство плит перекрытий;
- устройство лестничных маршей.
Архитектурные решения по объекту заключаются в:
- заполнении стен;
- заполнении проемов;
- устройстве перегородок;
- внутренней и наружной отделке;
- устройстве кровли.
В рамках работ специального цикла производится монтаж следующих си-стем:
- электрических сетей;
- водоснабжения и водоотведения;
- отопления и вентиляции;
- пожарной безопасности;
98
- слаботочных сетей.
Далее следует процесс приобретения и установки специального оборудо-вания.
После данного процесса осуществляется разборка и перевозка мобильных зданий и конструкций за пределы территории объекта.
Затем идет процесс благоустройства прилегающей территории, заключа-ющийся в устройстве детских и спортивных площадок, дорожек, высадке дере-вьев и кустарников, устройстве клумб и газонов.
Последним процессом на инвестиционной стадии является процесс сдачи объекта в эксплуатацию, в рамках которого устраняются все недочеты по объ-екту и вывозится мусор.
На эксплуатационной стадии ИСП МЖД происходит въезд жильцов и пост гарантийное обслуживание. В управлении построенным объектом выделяются процессы, связанные с организацией и проведением работ по обеспечению со-хранности общего имущества многоквартирного дома, комфортных и безопас-ных условий проживания жильцов, решаются вопросы пользования этим иму-ществом, обеспечивается предоставление коммунальных услуг жильцам дома.
Завершающим блоком является оценка результативности управления ИС проектом МЖД (блок 3). Для инвестора основным фактором инвестиционной привлекательности в реализации ИСП МЖД является, в конечном случае, по-лучение дохода в оговоренные сроки с приемлемым риском. Поэтому выполня-ется отчет по завершению проекта с показателями социально-экономической эффективности, таких как чистая приведенная стоимость, рентабельность инве-стиций, внутренняя норма доходности, простой и дисконтированный сроки окупаемости, количество вновь созданных рабочих мест.
По завершению проекта необходимо сравнить поставленные задачи на прединвестиционном этапе и полученные результаты на эксплуатационной ста-дии (информация обратной связи) и выявить расхождения, чтобы в будущем их предотвратить.
99
В рамках рекомендуемой блок-схемы механизма управления инвестицион-
но-строительным проектом МЖД будет предложена ее апробация в разделе 3.2.
3.2. Апробация рекомендуемого механизма эффективного управления реализацией ИС проекта многоквартирного жилого дома в г. Севастополе
Рассмотрим представленный механизм эффективного управления проек-том строительства многоквартирного жилого дома (рис. 3.2) применительно к нашему объекту – жилому дому в г. Севастополе.
В первом блоке предложенного механизма определяем основные цели и задачи управления проектом строительства многоквартирного жилого дома в г.
Севастополе.
Целью реализации механизма эффективного управления строительством строительства многоквартирного жилого дома в г. Севастополе является фор-мирование комфортной среды, позволяющей человеку удовлетворять базовые потребности в жилье.
Основными задачами механизма управления ИСП МЖД выступают:
1) развитие строительства объектов жилищного назначения высокого каче-
ства;
2) обеспечение населения г. Севастополя жильем, в количестве 54 квар-
тир, т.е. увеличение масштабов жилищного строительства в соответствии со Стратегией социально-экономического развития Республики Крым до 2030 го-да;
3) обеспечение населения рабочими местами, полученными в результате реализации ИСП;
4) обеспечение экономического эффекта от реализации ИСП МЖД в про-
цессе эксплуатации.
В блоке 2 мы осуществляем управление проектом строительства МЖД на трех стадиях: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. Рас-
смотрим их более подробно.
100
На прединвестиционной стадии проводим организационные мероприятия. На этапе намерений исследуем существующие тенденции в сфере жилищ-
ного строительства в стране и в Крыму, в частности анализируем статистиче-ские данные по ситуации со строительством жилья в регионе, рассматриваем Стратегию социально-экономического развития Республики Крым до 2030 го-да. Кроме этого, выбираем предполагаемые технологии строительства объекта, на основе анализа применяемых технологий и материалов в данной местности.
На этапе оценки выполняем поиск свободного земельного участка под бу-дущий жилой дом. Выбор земельного участка осуществляем по таким критери-ям как удаленность от центра города, стоимость, наличие в непосредственной близости необходимых коммуникаций. В данной работе для строительства МЖД был выбран участок, ограниченный улицами Буденного, Котовского и Чапаева.
Формируем технические решения по будущему объекту, в частности кон-структивную схему, применяемые строительные материалы, технологию возве-дения. Проектируемое здание - одноподъездный девятиэтажный монолитный жилой дом, с подвалом и техническим помещением для обслуживания лифта на крыше. Проектируемое здание - симметричное в плане. В центре открытая на всю высоту лестничная клетка, пассажирский лифт и ствол мусоропровода.
Для обоснования необходимости осуществления данного ИСП, разрабаты-ваем бизнес-план строительства МЖД.
На этапе реализации прединвестиционной стадии выполняем следующие процессы:
- получаем разрешительную документацию на земельный участок и на подвод коммуникаций к нему;
- осуществляем комплекс проектно-изыскательских работ (ПИР);
- подготавливаем строительную площадку.
Комплекс ПИР включает в себя разработку технического задания, прове-дение полевых испытаний с последующей обработкой полученных данных,
101
разработку проектной и рабочей документации, составление сметной докумен-тации.
Подготовку строительной площадки осуществляем путем ограждения строительной площадки, подвода коммуникаций, устройства строительного го-родка.
На инвестиционной стадии управления проектом строительства МЖД вы-полняем цикл строительно-монтажных работ, затем благоустраиваем прилега-ющую территорию.
При процессе производства земляных работ осуществляем планировку строительной площадки, разрабатываем грунты под фундаменты, а также про-изводим обратную засыпку пазух грунтом с послойным уплотнением.
В процессе возведения монолитного каркаса здания производим ряд работ. После выемки грунта мы устраиваем фундамент, который запроектирован в ви-де сплошной ж.б. плиты толщиной 700мм под всем зданием из бетона класса В 20 по бетонной подготовке из бетона класса В 7,5. Для защиты конструкций стен фундамента от капиллярной влаги выполняется вертикальная гидроизоля-ция путем обмазки наружных плоскостей стен подвала, соприкасающихся с грунтом горячим битумом за два раза общей толщиной 5 мм. Затем произво-дится заливка колонн, перекрытий. После выдержки бетона производится бето-нирование колонн, плит перекрытия.
После возведения каркаса здания приступаем к заполнению стен камнем-ракушечником. Заполняем оконные и дверные проемы. После устройства пере-городок приступаем к внутренним отделочным работам, предварительно про-ведя необходимые инженерные коммуникации. После приступаем к устройству плоской кровли из поперечно гнутого профильного настила. Заключительным процессом в рамках архитектурных решений по объекту является выполнение наружных отделочных работ.
Далее приобретаем и устанавливаем специальное оборудование.
Перед благоустройством прилегающей территории, заключающейся в устройстве детской игровой площадки, навеса для отдыха, площадки для отды-
102
ха взрослых, площадки для сушки белья, высадке деревьев и кустарников, мы осуществляем демонтаж временных зданий.
В рамках сдачи объекта в эксплуатацию устраняем все недочеты по объек-ту и вывозим строительный мусор.
На эксплуатационной стадии происходит въезд жильцов и постгарантий-ное обслуживание.
В завершающем блоке оцениваем результативность управления проектом: показатели социально-экономической эффективности, такие как чистая приве-денная стоимость, рентабельность инвестиций, внутренняя норма доходности, простой и дисконтированный сроки окупаемости, количество вновь созданных рабочих мест.
1. Общие сведения по проекту
Наименование инвестиционного проекта (полное и сокращенное): «Строи-тельство многоквартирного жилого дома в г. Севастополе».
Муниципальное образование, на территории которого реализуется или предполагается реализовать Инвестиционный проект: город Севастополь.
Цель инвестиционно-строительного проекта и краткое его описание: Стро-ительство объектов жилищного назначения с целью их последующей реализа-цией, а также передачей части жилых помещений в собственность города Сева-стополя.
Основные технические параметры инвестиционного проекта:
- площадь земельного участка – 0,4232га;
- площадь застройки – 496 кв. метров;
- общая площадь квартир – 3389,58 кв. метров;
- количество квартир – 54;
- площадь нежилых подвальных помещений - 380,4 кв. метров.
Планируемые этапы реализации Инвестиционного проекта (с кратким опи-санием) [45,46,47,48]:
- заключение Инвестиционного соглашения;
103
- регистрация на территории города Севастополя юридического лица в це-лях реализации указанного проекта;
- проведение работ по оформлению земельного участка (постановка участ-ка на кадастровый учет, государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок и договора аренды земельного участка);
- проведение инженерных изысканий на земельном участке;
- разработка проектно-сметной документации;
- экспертиза проекта;
- выполнение строительно-монтажных работ по строительству комплекса
- ввод объекта в эксплуатацию;
- передача квартир в собственность города Севастополя в размере, определенном Инвестиционным соглашением; - реализация квартир.
Предполагаемый объем инвестиций, тыс. руб.: 98 151 750 тыс. руб.
Срок реализации инвестиционно-строительного проекта: 1 год
Предполагаемый срок окупаемости проекта: 1,6 года
Количество планируемых к созданию (сохранению) рабочих мест: 16. Запрашиваемый земельный участок (при необходимости) с указанием ме-
стоположения, площади и конфигурации (рис.3.1): земельный участок пло-щадью ориентировочно 0,4232 га расположенный в г. Севастополе.
Социальная эффективность проекта (участие в развитии социальной ин-фраструктуры и др.): передача квартир (5 штук) в собственность города Сева-стополя в размере, определенном Инвестиционным соглашением.
2. Обоснование места жилищного строительства
2.1. Место реализации проекта, адрес, площадь, описание: земельный уча-сток площадью ориентировочно 0,4232 га .
2.2. Обоснование выбора площадки:
- целевое назначение земельного участка по инвестиционно - строительно-му проекту – земли населенных пунктов (в соответствии со ст.7 Земельного Кодекса РФ).
104
- потребность в сырье и материалах (виды, объем, их производители и ре-гион или страна): конкретный объем необходимых материалов будет определен проектом. Однако учитывая значительный опыт ООО «СевастопольСтрой» в реализации похожих по объему возводимого жилья, проектов на территории города Севастополя, считаем, что на сегодняшний день все необходимые мате-риалы и оборудование возможно приобрести на территории Республики Крым
и г. Севастополя. Выбор данного земельного участка обусловлен следующими факторами:
ü местоположение участка в центральной части города;
ü наличием в непосредственной близости развитой социальной ин-
фраструктуры, в «шаговой» доступности (рынок, общеобразовательная школа, детский сад);
ü развитой транспортной инфраструктурой;
ü развитой инженерной инфраструктурой.
| Таблица 3.1 | ||||||
| Потребность в инженерной инфраструктуре | ||||||
| № | Наименование параметра | Потребность | Существующая | Необходимо | ||
| п/п | по проекту | дополнить | ||||
| 1 | Газоснабжение, м. куб. в час | 347 | - | 347 | ||
| 2 | Водоснабжение, м. куб. в час | 24,94 | - | 24,94 | ||
| 3 | Водоотведение, м. куб. в час | 24,94 | - | 24,94 | ||
| 4 | Энергоснабжение, кВт в час | 476 | - | 476 | ||
| Таблица 3.2 | ||||||
| Потребность в транспортной инфраструктуре | ||||||
| № | Наименование параметра | Потребность | Существующая | Необходимо | ||
| п/п | по проекту | дополнить | ||||
| 1 | Автомобильные дороги с ас- | 2 860 м. кв. | - | 2 860 м. кв. | ||
| фальтобетонным покрытием | ||||||
| 2 | Автомобильные дороги с | - | - | - | ||
| грунтовым покрытием | ||||||
| 3 | В случае потребности в сы- | |||||
| рье и материалах указать их | ||||||
| объёмы, направления до- | ||||||
| ставки и вид транспорта (ав- | ||||||
| томобильный, железнодо- | ||||||
| рожный, морской, авиацион- | ||||||
| ный) | ||||||
105
3. Инженерно – техническое обоснование проекта
Инженерно – техническое обоснование проекта строительства каркасно-
монолитного многоквартирного жилого дома детально рассмотрено во втором
разделе работы. В табл. 3.3 представлены ТЭП по результатам сделанных рас-
четов.
Таблица 3.3
Технико-экономические показатели по результатам инженерно – технического обоснования проекта строительства каркасно-монолитного многоквартирного жилого дома
| № | Наименование ТЭП | Единицы | Характеристика | ||
| измерения | |||||
| 1 | Этажность здания | эт. | 9 | ||
| 2 | Площадь застройки | кв.м. | 496 | ||
| 3 | Строительный объем здания | куб.м. | 17969 | ||
| 4 | Общая площадь здания | кв.м. | 3823 | ||
| 5 | Общая площадь квартир | кв.м. | 3587,6 | ||
| Количество квартир, | 54 | ||||
| 6 | в т.ч. 1-комнатных | шт. | 18 | ||
| 2-комнатных | 36 | ||||
| Потребность в основных строительных материалах: | |||||
| Бетонная смесь | м3 | ||||
| Бетон класса В20 | 2361 | ||||
| Бетон класса В7,5 | 83 | ||||
| Арматура | т. | 277,5 | |||
| ГОСТ 5781-82* | |||||
| 7 | Камень-ракушечник | м3 | 1260 | ||
| Гипсокартонные плиты | м2 | 1864 | |||
| Оконные блоки металлопла- | м2 | 363 | |||
| стиковые | |||||
| Дверные блоки | м2 | 1247 | |||
| Керамическая плитка | м2 | 1819 | |||
| Линолеум | м2 | 2915 | |||
106
| Климатический район строительства – | ||||
| IV В; | ||||
| Ветровой район – III; | ||||
| Нормативное ветровое давление – 0,38 кПа | ||||
| (3,8 кгс/м2); | ||||
| Климатическая | Зимние средние скорости ветра - 8 м/сек; | |||
| 8 | характеристика района | Летние средние скорости ветра - не более | ||
| строительства | 5,1 м/сек; | |||
| Снеговая нагрузка — по I району | ||||
| Нормативный вес снегового покрова - 0,47 | ||||
| кПа (47 кгс/м2); | ||||
| Количество атмосферных осадков - от 530 | ||||
| мм до 576 мм в год | ||||
| 8 баллов; | ||||
| Инженерно-геологические | сейсмичность | Грунты не просадочные. | ||
| 9 | особенности площадки | площадки | Нормативная глубина сезонного промерза- | |
| строительства | ния грунтов 0,8 м. | |||
| строительства | ||||
| грунт | Подземные воды залегают на глубине 5,0 м | |||
| от поверхности земли | ||||
| Принципиальные объемно-планировочныеые и конструктивные решения здания: | ||||
| - тип здания; | - секционный | |||
| - конструктивная система; | - монолитная | |||
| 10 | - конструктивная схема; | - каркасная (монолитный железобетонный | ||
| каркас с диафрагмами) | ||||
| - материал основных несущих | - заполнение каркаса камнем-ракушечником | |||
| IР 15 ГОСТ 4001-84 на растворе М25, с ан- | ||||
| и ограждающих конструкций; | ||||
| тисейсмич. зазором 2 см | ||||
| - тип фундаментов | - монолитная железобетонная плита тол- | |||
| щиной 700 мм, класс бетона В20 | ||||
| Удельный годовой расход | кДж/(м2.°С | 66,1 | ||
| 11 | тепловой энергии | .сут) | ||
| Годовой расход электр. энер- | кВт·ч | 246978 | ||
| гии | ||||
4. Организационно-экономический план проекта
Количество и квалификация производственного, инженерно-технического и иного персонала, необходимого для реализации проекта (табл. 3.4).
Таблица 3.4
Штатная численность сотрудников
| № | Заработная | Заработная плата | |||
| Наименование должности | Количество | плата в месяц | |||
| п/п | за год, тыс. руб. | ||||
| тыс. руб. | |||||
| Управленческий персонал | |||||
| 1 | Генеральный директор | 1 | 40,00 | 480,00 | |
| 2 | Коммерческий директор | 1 | 35,00 | 420,00 | |
107
| 3 | Главный инженер | 1 | 30,00 | 360,00 | |
| 4 | Главный бухгалтер | 1 | 25,00 | 300,00 | |
| Производственный персонал | |||||
| 6 | Бухгалтер | 1 | 20,00 | 480,00 | |
| 7 | Менеджер по продажам | 2 | 36,00 | 432,00 | |
| 8 | Технадзор | 1 | 20,00 | 240,00 | |
| 9 | Инженер службы Заказчика | 1 | 20,00 | 240,00 | |
| 10 | Юрисконсульт | 1 | 20,00 | 240,00 | |
| 11 | Инспектор по кадрам | 1 | 15,00 | 540,00 | |
| 12 | Специалист по охране труда | 1 | 15,00 | 60,00 | |
| 13 | Инженер МТО | 1 | 18,00 | 216,00 | |
| 14 | Делопроизводитель- | 1 | 15,00 | 360,00 | |
| секретарь | |||||
| 15 | Водитель | 1 | 15,00 | 180,00 | |
| 16 | Уборщица | 1 | 12,00 | 432,00 | |
| Итого: | 16 | 336,00 | 4980,00 | ||
План график основных мероприятий реализации проекта (табл. 3.5.) (список видов намеченных мероприятий с указанием даты начала и завершения работ, ответственных исполнителей).
| Таблица 3.5 | |||||||||||
| План график реализации проекта | |||||||||||
| Прод- | Начало реали- | Окончание реа- | Объём ин- | Источник фи- | |||||||
| № | Наименование этапа | ность | вестиций | ||||||||
| зации этапа | лизации этапа | нансирования | |||||||||
| (дней) | (тыс. руб.) | ||||||||||
| Организационные мероприятия | |||||||||||
| Подписание | Инве- | ||||||||||
| 1 | стиционного | согла- | 1 | - | - | - | - | ||||
| шения | |||||||||||
| Постановка | земель- | ||||||||||
| ного участка на ка- | |||||||||||
| дастровый | учет, | ||||||||||
| установления | право | ||||||||||
| муниципальной | соб- | ||||||||||
| ственности | на зе- | С момента | Не позднее 5 ме- | ||||||||
| мельный | участок, | ||||||||||
| подписания | сяцев после под- | ||||||||||
| заключение | договора | Собственные | |||||||||
| 2 | 150 | Инвестицион- | писания Инве- | 80,0 | |||||||
| аренды | земельного | средства | |||||||||
| ного соглаше- | стиционного со- | ||||||||||
| участка, | установле- | ||||||||||
| ния | глашения | ||||||||||
| ния видов разрешен- | |||||||||||
| ного использования | |||||||||||
| для | земельного | ||||||||||
| участка. | Государ- | ||||||||||
| ственная регистрация | |||||||||||
| указанных действий. | |||||||||||
| С момента | |||||||||||
| государствен- | Не позднее 6 ме- | ||||||||||
| Получение | градо- | ной регистра- | сяцев после под- | ||||||||
| 3 | строительного | плана | 30 | ции договора | писания Инве- | - | - | ||||
| земельного участка | аренды зе- | стиционного со- | |||||||||
| мельного | глашения | ||||||||||
| участка. | |||||||||||
| 4 | Получение | техниче- | 30 | С момента | Не позднее 6 ме- | 20,0 | Собственные | ||||
| ских условий на под- | государствен- | сяцев после под- | средства | ||||||||
108
| ключение к инженер- | ной регистра- | писания Инве- | |||||||
| ным сетям | ции договора | стиционного со- | |||||||
| аренды зе- | глашения | ||||||||
| мельного | |||||||||
| участка. | |||||||||
| С момента | |||||||||
| Согласование | эскиз- | государствен- | Не позднее 6 ме- | ||||||
| ной регистра- | сяцев после под- | ||||||||
| ного проекта с адми- | |||||||||
| 5 | 30 | ции договора | писания Инве- | - | - | ||||
| нистрацией | города | ||||||||
| аренды зе- | стиционного со- | ||||||||
| Симферополя | |||||||||
| мельного | глашения | ||||||||
| участка | |||||||||
| Строительство | |||||||||
| С момента | |||||||||
| Выполнение | инже- | согласования | Не позднее 7 ме- | ||||||
| эскизного про- | |||||||||
| нерных изысканий на | сяцев после под- | Собственные | |||||||
| 6 | 30 | екта админи- | 1 348,6 | ||||||
| строительной | пло- | писания Инве- | средства | ||||||
| страцией го- | |||||||||
| щадке | стиционного | ||||||||
| рода Симфе- | |||||||||
| рополя | |||||||||
| С момента | Не позднее 11 | ||||||||
| выполнения | |||||||||
| Разработка | проект- | месяцев после | |||||||
| инженерных | Собственные | ||||||||
| 7 | ной документации по | 120 | подписания Ин- | 4 900,0 | |||||
| изысканий на | средства | ||||||||
| объекту | вестиционного | ||||||||
| строительной | |||||||||
| соглашения | |||||||||
| площадке | |||||||||
| С момента | Не позднее 12 | ||||||||
| выполнения | |||||||||
| Прохождение экспер- | месяцев с момен- | ||||||||
| работ по раз- | Собственный | ||||||||
| 8 | тизы проектной до- | 30 | та подписания | 1 882,0 | |||||
| работке про- | средства | ||||||||
| кументации | Инвестиционного | ||||||||
| ектной доку- | |||||||||
| соглашения | |||||||||
| ментации | |||||||||
| С момента | Не позднее 13 | ||||||||
| получения | |||||||||
| месяцев с момен- | |||||||||
| Получение | разреше- | положитель- | |||||||
| 9 | 30 | та подписания | - | - | |||||
| ния на строительство | ного заключе- | ||||||||
| Инвестиционного | |||||||||
| ния эксперти- | |||||||||
| соглашения | |||||||||
| зы | |||||||||
| Выполнение | строи- | С момента | Не позднее 4 лет с | ||||||
| получения | момента подписания | Собственные | |||||||
| 10 | тельно-монтажных | 245 | 98 151 750 | ||||||
| разрешения на | Инвестиционного | средства | |||||||
| работ на объекте | |||||||||
| строительство | соглашения | ||||||||
| Ввод объекта в эксплуатацию | |||||||||
| С момента | Не позднее 4 лет | ||||||||
| окончания | |||||||||
| с момента подпи- | |||||||||
| Получение | заключе- | выполнения | |||||||
| 11 | 30 | сания Инвести- | - | - | |||||
| ния о соответствии | строительно- | ||||||||
| ционного согла- | |||||||||
| монтажных | |||||||||
| шения | |||||||||
| работ | |||||||||
| Не позднее 4 лет | |||||||||
| Получение | разреше- | С момента | с момента подпи- | ||||||
| 12 | 30 | получения | сания Инвести- | - | - | ||||
| ния на ввод | |||||||||
| ЗОС | ционного согла- | ||||||||
| шения | |||||||||
| Реализация построенного и введенного в эксплуатацию объекта | |||||||||
| С момента | Не позднее 5 лет | ||||||||
| с момента подпи- | |||||||||
| получения | Собственные | ||||||||
| 13 | Реализация квартир | 305 | сания Инвести- | 9 147,2 | |||||
| разрешения на | средства | ||||||||
| ционного согла- | |||||||||
| ввод | |||||||||
| шения | |||||||||
109
5. Финансовый план проекта
Основные принятые допущения для построения финансовой модели (вы-бранная система налогообложения с указанием ставок по налогам, допущения, принятые при расчете арендной платы за землю и имущество, амортизация):
- общая система налогообложения;
- арендная плата на землю принята – 90 000 рублей в квартал.
С ежегодной индексацией на 12 процентов.
Источники финансирования проекта представлены в табл. 3.6.
| Таблица 3.6 | |||||
| Источники финансирования Инвестиционного проекта | |||||
| № | Объем финан- | Объём финан- | Стоимость | ||
| Источники финансирования | сирования тыс. | (только для заём- | |||
| п/п | сирования % | ||||
| руб. | ных и лизинга) | ||||
| 1 | Собственные | 119821,35 | 100 | - | |
| 2 | Заёмные | - | - | - | |
| 3 | Лизинг | - | - | - | |
| Итого | 119821,35 | 100 | - | ||
Планируемый объём продаж. Планируемая выручка от реализации про-дукции (товаров, работ, услуг) затраты по периодам (табл. 3.7).
Таблица 3.7
Планируемые объемы реализации
| Год реали- | Календар | Наименование | Объём произ- | Объем реа- | Цена реа- | Объем реа- | |
| зации про- | ный год | товара, услуги | водства | лизации | лизации за | лизации, | |
| екта | м.кв., руб. | тыс. руб. | |||||
| Жилые | 3433,3 м. кв. | 3101,3м. кв. | |||||
| 1 | 2020 | помещения | (49 квар- | 55800 | 173052540 | ||
| (54 квартиры) | |||||||
| (квартиры) | тир) | ||||||
| Итого: | 173052540 |
В таблице 3.8. и рисунке 3.5,3.6. представлена структура затрат по проекту. Таблица 3.8
Структура затрат по проекту
| Объём | в%коб- | |||
| № | Структура затрат | затрат, тыс. | щему | |
| п/п | руб | объему | ||
| затрат | ||||
| 1 | ПСД, согласования | 8130,6 | 6,8 | |
| 2 | Экспертиза проекта | |||
| 3 | Наружные инженерные сети | 12266,84 | 10,23 | |
| 4 | Строительно-монтажные работы, благоустройство | 98 151 750 | 81,91 | |
| 5 | Прочие и непредвиденные затраты | 1272,88 | 1,06 |
110
Итого:
119821,35
100
| 1273 | 8130,6 | ПСД, согласования | ||
| 12266 | Экспертиза проекта | |||
| 98151,75 | Наружные инженерные сети | |||
| Строительно-монтажные | ||||
| работы, благоустройство |
Прочие и непредвиденные затраты
Рис. 3.5. Элементы затрат по проекту
| 1,06 | 6,8 | ПСД, согласования | |||
| 10,23 | Экспертиза проекта | ||||
| 81,91 | Наружные инженерные сети | ||||
| Строительно-монтажные | |||||
| работы, благоустройство | |||||
| Прочие и непредвиденные | |||||
| затраты |
Рис.3.6. Структура затрат по проекту
Структура всех затрат по инвестиционно-строительному проекту, с учетом периода его реализации до 2024 года отражена в таблице 3.9.
111
Таблица 3.9
Структура всех затрат по инвестиционному проекту
| № | Структура затрат | Объем затрат по периодам, тыс.руб. | ||||||
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |||
| Затраты на | ||||||||
| орг.мероприятия (дого- | ||||||||
| 1 | вор аренды зем.уч-ка, | 20397,44 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| ПИР,подготовка | ||||||||
| стройплощадки) | ||||||||
| Затраты на СМР, благо- | ||||||||
| 2 | устройство и ввод в экс- | 98151,75 | 98151,75 | 98151,75 | 98151,75 | 98151,75 | 98151,75 | |
| плуатацию | ||||||||
| 3 | Затраты на аренду | - | 600,00 | 600,00 | 600,00 | 600,00 | 600,00 | |
| 4 | Материальные расходы | - | 4672,00 | 4905,60 | 5150,88 | 5408,42 | 5678,85 | |
| 5 | Затраты на ФОТ и от- | - | 6474,00 | 6797,70 | 7137,59 | 7494,46 | 7869,19 | |
| числения | ||||||||
| 6 | Прочие прямые затраты | - | 327,04 | 343,39 | 360,56 | 378,59 | 397,52 | |
| ИТОГО: | 119821,35 | 110224,79 | 110798,44 | 111400,78 | 112033,23 | 112697,30 | ||
При осуществлении данных расчетов, учтено, что за период с 2019 по 2024 года будет возведено 6 аналогичных многоквартирных жилых домов. Расходы по проекту составят 119,8 млн. рублей в первый год реализации, 110,2 млн. рублей в последующие годы.
6. Расчет технико-экономических показателей
По результатам выполненных сметных расчетов (приложение В) рассчита-ны и представлены в таблице 3.10 технико-экономические показатели проекта характеризующие эффективность принятых конструктивных, объемно-планировочных и технологических решений.
| Таблица 3.10 | ||||||
| Технико-экономические показатели проекта | ||||||
|
| ||||||
| № | Наименование ТЭП | Единицы изме- | Жилое здание | |||
| рения | ||||||
| I. Объемно-планировочные показатели | ||||||
| 1 | Приведенная площадь, приходящаяся на одну | м2 | 66,4 | |||
| квартиру в среднем по дому | ||||||
| 2 | Жилая площадь в среднем на одну квартиру | м2 | 28,2 | |||
| 3 | Общая площадь здания | м2 | 4131 | |||
| Площадь земельного участка, приходящаяся на | 2 | 2 | ||||
| 4 | 1 м2 приведенной общей площади | м /м | 8,3 | |||
112
| № | Наименование ТЭП | Единицы изме- | Жилое здание | |
| рения | ||||
| II. Экономические показатели проекта | ||||
| 5 | Сметная стоимость общестроительных работ | руб. | 91 293 010,64 | |
| 6 | Объектная смета | руб. | 94 440 661,51 | |
| 7 | Сводный сметный расчет | руб. | 98 151 750 | |
| 8 | Сметная стоимость строительства здания на 1м2 | руб./ м2 | 25 674,01 | |
| общей площади | ||||
| Сметная стоимость материальных расходов на | 2 | 15 344,59 | ||
| 9 | 1м2 общей площади | руб./ м | ||
| 10 | Сметная стоимость накладных расходов на 1м2 | 2 | 1 436,33 | |
| общей площади | руб./ м | |||
| 11 | Сметная прибыль на 1м2 общей площади | руб./ м2 | 865,2 | |
Расчет технико-экономических показателей проекта выполнен по следую-щим характеристикам данных показателей [49,50]:
Сметная стоимость общестроительных работ – итоги сметной стоимости и затрат на общестроительные работы в текущем уровне цен.
Объектная смета – итоги объектной сметы в текущем уровне цен. Сводный сметный расчет – итоги по сводному сметному расчету в теку-
щем уровне цен.
Сметная стоимость строительства здания на 1м² общей площади – отноше-ние итогов сводного сметного расчета в текущем уровне цен к общей площади объекта.
Сметная стоимость материальных расходов на 1м² общей площади – от-ношение итоговой суммы стоимости расходов на материалы сводного сметного расчета в текущем уровне цен к общей площади объекта.
Сметная стоимость накладных расходов на 1м² общей площади – отноше-ние итогов накладных расходов из сводного сметного расчета в текущем уровне цен к общей площади объекта.
Сметная прибыль на 1м² общей площади – отношение итогов сметной прибыли сводного сметного расчета к общей площади объекта.
113
Рассчитаем чистую прибыль по инвестиционно-строительному проекту, данные представим в таблице 3.11. При осуществлении расчетов принята став-ка дисконтирования в размере 18%.
Таблица 3.11
Расчет чистой прибыли по инвестиционно-строительному проекту
| База | Налог на прибыль | Чистая | |||||||
| Выручка | прибыль | ||||||||
| Сумма | |||||||||
| Полная себе- | налого- | Чистая | |||||||
| от реали- | НДС, | налога | (дискон- | ||||||
| Год | стоимость, | обложе- | Ставка, | прибыль, | |||||
| зации | тыс.руб. | (расчет- | тирован- | ||||||
| тыс.руб. | ния, | % | тыс.руб. | ||||||
| тыс.руб. | ная), | ная), | |||||||
| тыс.руб. | |||||||||
| тыс.руб. | тыс.руб. | ||||||||
| 1 | 0,00 | 119821,35 | 0,00 | 0,00 | 20,00 | 0,00 | -119821,35 | -119821,35 | |
| 2 | 173052,54 | 110224,79 | 28842,09 | 33985,66 | 20,00 | 6797,13 | 27188,53 | 23041,13 | |
| 3 | 181705,17 | 12646,69 | 30284,19 | 138774,2 | 20,00 | 27754,86 | 111019,42 | 79732,42 | |
| 8 | |||||||||
| 4 | 173052,54 | 111400,78 | 28842,09 | 32809,67 | 20,00 | 6561,93 | 26247,74 | 15975,18 | |
| 5 | 181705,17 | 112033,23 | 30284,19 | 39387,74 | 20,00 | 7877,55 | 31510,20 | 16252,61 | |
| 6 | 173052,54 | 112697,30 | 28842,09 | 31513,15 | 20,00 | 6302,63 | 25210,52 | 11019,75 | |
| Ито- | 882567,95 | 577551,98 | 147094,66 | 276470,51 | 0,00 | 55294,10 | 102627,22 | 27471,90 | |
| го | |||||||||
На основании имеющихся данных составим показатели социально-экономической эффективности данного инвестиционного проекта. Результаты сведем в таблицу 3.12.
Таблица 3.12
Показатели социально-экономической эффективности ИСП
| Наименование показателя | Обозначение | Значение | |
| показателя | |||
| Чистая приведенная стоимость | NPV, руб. | 27 471 900 | |
| Индекс доходности проекта /рентабельность | PI | 1,23 | |
| инвестиций | |||
| Внутренняя норма доходности | IRR | 28,2% | |
| Простой срок окупаемости инвестиционного | PP | 3,22 | |
| проекта | |||
| Дисконтированный срок окупаемости | PPд | 4,87 | |
| Количество вновь созданных рабочих мест | чел. | 16 | |
| Величина суммарных налоговых отчислений | руб. | 214 221 350 |
Как видно из представленных расчетов, чистая приведенная стоимость
проекта за 6 лет реализации составит 27,4 млн. рублей, индекс доходности
114
больше 1, составляет 1,23 и является приемлемым значением, простой срок окупаемости 3,22 года, дисконтированный – 4,87 года, внутренняя норма до-ходности – 28,2%. При этом в процессе реализации проекта будет создано 16 новых рабочих мест, величина суммарных налоговых отчислений составит 214,2 млн. рублей.
3.3. Направления повышения эффективности управления инвестици-онными проектами жилищного строительства
Реализация инвестиционно-строительного проекта многоэтажного жилищ-ного строительства несет в себе огромные трудовые затраты, значительные ка-питаловложения, усилия, постоянно растущие требования к выполнению самих процессов выполнения строительно-монтажных работ. С экономической точки зрения, как было отмечено ранее, подобные проекты окупаются за продолжи-тельный срок, что делает их не достаточно привлекательными для частных ин-вестиций.
Следует понимать, что профессиональное управление проектом является важнейшей функцией при строительстве объектов. Непонимание и пренебре-жение механизмом управления проектом приводит к таким последствиям:
- возрастанию сроков производства работ;
- увеличению сметной стоимости строительства;
-нарушению технологической и организационной последовательности вы-полнения процессов по проекту.
Чтобы избежать таких последствий необходимо учитывать особенности управления проектами в строительстве. В рамках предложенного нами меха-низма управления реализацией инвестиционно-строительного проекта много-квартирного жилого дома выделим эти особенности.
Первой особенностью является то, что мы на прединвестиционной стадии задаем основные параметры нашего проекта. К ним относятся:
- назначение;
115
- сроки выполнения;
- основные стадии и этапы;
- объемы работ;
- потребность в ресурсах;
- качество;
- сметная стоимость.
В рамках такого показателя как назначение описывается какой новый про-дукт или услугу получает потребитель в результате реализации проекта.
Следующий показатель – сроки выполнения проекта. При реализации про-екта на разных стадиях и этапах огромное значение имеет время выполнения проекта: (даты начала, окончания, продолжительность отдельных процессов). Каждая из стадий и этапов предложенного нами механизма управления имеет определенную продолжительность, которая отражена в календарном плане ин-вестиционно-строительного проекта (разработан в специализированной про-грамме Microsoft Project). Нарушение сроков выполнения проекта приводит к его удорожанию.
Рекомендуемый механизм управления реализацией инвестиционно-строительного проекта многоквартирного жилого дома состоит из трех ста-дий: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. В пределах каждой из стадий выделяются соответствующие этапы. В прединвестиционной стадии их три:
- этап намерений;
- этап оценки;
- этап реализации.
На прединвестиционной стадии проводится комплекс организационных мероприятий, необходимых для осуществления последующих стадий проекта: выполнения строительно-монтажных работ по объекту (инвестиционная ста-дия) и организации рабочего процесса в сданном в эксплуатацию объекте (экс-плуатационная стадия).
116
В рамках следующего показателя – объем работ по проекту – отображаем количественные показатели объемов работ на каждой из стадий и этапов.
Показатель потребности в ресурсах отражает необходимы ресурсы, требу-ющиеся для осуществления проекта: оборудование, материалы, персонал, про-граммное обеспечение
Показатель качества отражает соответствие характеристик проекта и его продукции установленным стандартам качества. В нашем случае это СНиПы, СП, ГОСТы.
Показатель величины сметной стоимости отражает затраты, необходимые для выполнения проекта.
Второй особенностью является то, что проект имеет конкретную цель, без достижения которой нельзя говорить о реализации проекта в целом. Целью яв-ляется формирование комфортной среды, позволяющей человеку удовлетво-рять базовые потребности в жилье.
Третья особенность заключается в том, что проект представляет собой строительство многоквартирного жилого дома, соответственно он ориентиро-ван на получение дохода (прибыли) в процессе своей эксплуатации.
Четвертой особенностью является то, что выполнение проекта осуществ-ляется в основном за счет собственных финансовых средств.
Пятой особенностью является то, что основная стадия работ по проекту (выполнение цикла СМР), являющаяся самой ресурсоемкой, длится менее года. Благодаря этому не должно произойти значительного удорожания всего проек-та.
Шестая особенность заключается в востребованности данного проекта. Необходимость осуществления проекта обоснована при помощи статистиче-ских показателей обеспеченности жильем в регионе, а также подтверждена Стратегией социально-экономического развития Республики Крым до 2030 го-да.
Седьмой особенностью данного проекта является то, что подобные проек-ты окупаются за продолжительный срок, и как следствие, представляют для ин-
117
весторов меньший интерес, чем, например, реализация проектов строительства коммерческой недвижимости. Окупаемость нашего проекта происходит на чет-вертый год, а учетом дисконтирования – на пятый год.
Восьмая особенность заключается в использовании стандартных инстру-ментов управления проектами, которые описаны в имеющихся методологиях по управлению проектами.
Девятой особенностью является то, что вся деятельность по реализации проекта разбивается на отдельные группы взаимосвязанных процессов, за ре-зультатами которых необходим постоянный контроль.
К направлениям, повышающим эффективность управления проектами
многоэтажного жилищного строительства, можно отнести следующие:
- участие частных инвесторов в федеральных целевых программах по строительству объектов многоэтажного жилищного строительства;
- стремление к снижению сметной стоимости работ;
- повышение качества строительной продукции;
- применение автоматизированных инструментов управления проектами,
упрощающих управление и позволяющих корректировать процессы в случае необходимости;
- применение государственно-частного партнерства (ГЧП) при реализации данных проектов.
Государственные программы, направленные на решение проблем по стро-ительству объектов многоэтажного жилищного строительства, ориентирован-ные на бюджетные средства не позволяют местной власти эффективно, с высо-ким качеством, в установленные сроки решать эти задачи. В качестве альтерна-тивного способа финансирования можно предложить использование государ-ственно-частного партнерства.
Сочетая потенциал собственности, которым владеет государство с более эффективными методами и инструментами управления проектами, которыми владеет бизнес, можно добиться:
- повышения качества строительной продукции;
118
- снижения сметной стоимости;
- выполнения установленных сроков строительства.
В Российской Федерации наиболее успешным регионом в плане удачных примеров реализации ГЧП при реализации проектов комплексного жилищного строительства является Ростовская область, Самасркая область и Республика Татарстан.
Из перечисленных направлений, повышающих эффективность управления проектами главным, по нашему мнению, является применение государственно-частного партнерства.
Компания ЗАО «Патриот» на основе одной из форм ГЧП приступила к за-стройке нового жилого района «Западные ворота» в Ростове-на-Дону. Анало-гичное соглашение достигнуто между строительной фирмой и министерством строительства и ЖКХ Самарской области о комплексном освоении территории микрорайона «Волгарь» (118,7 га) в г. Самара и строительства экономичного и социального жилья. В данном случае внутренняя норма рентабельности (IRR) возрастет с 23% до 32%.
При реализации инвестиционно-строительных проектов комплексного многоэтажного жилищного строительства, в отличие от точечной застройки, применение форм государственно-частного партнерства является эффективным
в связи с тем, что четко разделена компетенция органов муниципальной власти и инвестора:
- органы муниципальной власти отвечают за строительство необходимой инфраструктуры, располагаемой за границами территории жилой застройки и за строительство объектов социального назначения (школы, детские сады,
больницы);
- ответственностью инвестора является строительство объектов жилищно-гражданского назначения, систем инженерно- технического обеспечения и улично-дорожной сети в границах застраиваемой территории.
119
Внедрение в строительную отрасль государственно-частного партнерства со стороны государства обосновывается необходимостью обеспечения населе-ния доступным жильем.
Исходя из анализа сложившихся особенностей при реализации проектов строительства объектов жилищного назначения и рекомендуемых направлений повышения эффективности управления данными объектами, можно сделать следующие выводы:
- важной задачей управления проектом при их строительстве является вы-полнение поставленных целей, следовательно, выполнение всех показателей по проекту в установленные сроки, а при выявлении недостатков, своевременное их устранение;
- распространенными проблемами при управлении проектами является удорожание строительных материалов, ошибки при разработке проектно-
сменой документации;
- объемы ввода жилищного строительства должны соответствовать объе-мам ввода объектов социального назначения;
- необходимо использование стандартных инструментов управления про-ектами при строительстве, которые описаны в имеющихся методологиях по управлению проектами.
- реализация комплексных проектов многоэтажного жилищного строи-тельства должна осуществляться на принципах государственно-частного парт-нерства.