11. Последствия нарушения, особенности изменения и прекращения договора аренды.
11.1. Общие последствия нарушения обязательств, применимые к аренде:
- возможность потребовать исполнения обязанности в натуре, отобрания вещи у должника. В частности, предусмотрена в качестве последствия нарушения обязанности по передаче объекта аренды арендатору, обязанности по предоставлению принадлежностей и документов, обязанности по возврату арендованного имущества;
- возможность потребовать возмещения убытков предусматривается либо предполагается практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с иными последствиями.
11.2. Особые последствия:
- наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды, дает арендатору право потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков (эти расходы можно удержать из арендной платы с предварительным уведомлением арендодателя, что представляет собой разновидность зачета (ст. 410 ГК)), либо досрочного расторжения договора. Независимо от избранного арендатором способа защиты у арендодателя сохраняется право без промедления произвести замену имущества другим, находящимся в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки;
- наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору, дает право последнему потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;
- существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы дает арендодателю право потребовать досрочного внесения арендной платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд;
- неисполнение обязанности возвратить арендованное имущество дает арендодателю право потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки, даже если размер платы будет превышать размер убытков <1>, а также право требовать возмещения убытков, не покрытых арендной платой. Договорная неустойка за неисполнение данной обязанности по умолчанию считается штрафной, а не зачетной, как по общему правилу ст. 394 ГК;
--------------------------------
<1> Например, если среднерыночная стоимость такой аренды гораздо ниже по сравнению со ставкой арендной платы, по которой заключался договор.
- последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора. Нарушением преимущественного права считается заключение нового договора аренды с иным арендодателем.
Арендатор в этом случае вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.
Представляется, что "перевод" прав и обязанностей не влечет прекращения нового договора аренды. Арендодатель отвечает перед новым арендатором за невозможность исполнить надлежащим образом обязанность предоставить объект аренды в пользование.