42. 1 ТЛ область применения содержание и последовательность работ См 41.
1 Понятие земля-товар
При рыночных отношениях любой зем.участок может переходить от одного собственника к другому, для этого необходимо, чтобы земля имела цену, т.е. была объектом купли-продажи имеющем качеств. и количеств. характеристики (целевое использование, площадь, видовой состав угодий, физические и химические свойства почв, конфигурация). В тоже время земля создана природой, независомо от человека, является базой любого производства, т.е. это уникальный товар.
Земля выполняет экологическую функцию - место обитания всего земного, обеспечивает потребности человека:1) физиологические (можно произвести все что нужно) 2) психологические (общение с природой) 3) интеллектуальные (земля - объект познания) 4)социальные (владение землей, престиж) 5)безопастности (утилизация отходов)
2 Потребительские свойства земли как товара
Рынок создает и поддерживает отношение к земле как к специфическому товару и побуждает к ее эффективному использованию. Потребительские свойства земли определяются целевым использованием. В 1,5,6,7 категориях - земля - средство производства, орудие и предмет труда, поэтому важны физические и химические свойства почв, формирующих ее плодородие. Для 2 категории земля - базис строительства, садоводства выполняеткультурно-бытовые, оздоровительные, рекреационные функции, используются в соответствии с генпланом города. Для 3 категории земля -пространственный базис промышленности, выполняет защитные функции, земли используются в особом режиме. 4 категория - функция массового отдыха, туризма, оздоровления, защиты природы, поэтому введен особый режим использования (заповедники, ботанич.сады), исключается хозяйственная деятельность, препятствующая использованию этих земель по назначению, поэтому в рыночном обороте участвуют все категории кроме четвертой.
3. Факторы, влияющие нга стоимость земли
Все факторы действуют вместе и отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. 1) Экономические - стоимость земли зависит от экономической обстановки в стране, а также от спроса (сюда относится уровень занятости населения, величина зарплаты, доход, издержки при оформлении сделок) и предложения (влияет на число участников, затраты на освоение, финансирование, налоги). 2) Социальные - объясняют спрос на землю, ее цену и характер использования, также важен престиж, уровень образования, чувство собственности. 3) Административно-юридические могут быть положительными и отрицательными. Кредитно-фискальная гос. Политика может влиять на рост или снижение спроса через зонирование территории, контроль землепользователей, налогообложение, арендную плату. Также влияет количество и качество услуг (дороги, общественный транспорт). 4) Физические факторы - окружающая среда (местоподложение участка, физические характеристики (конфигурация, размер, качество почв,
рельеф+)
4. Значение точной оценки земли
Точная оценка стоимости земли - критический элемент эффективности системы налогообложения, гарантирует, что каждый землевладелей заплатит свою справедливую долю налогов. Точная оценка земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в частном так и гос.секторе экономики. Устаревшие сведения о стоимости земли приводят к неправильному и неэффективному землепользованию, нежелательной моделе городского развития. Поэтому оценка стоимости должна производится 1 раз в 3 года. В развитых странах ее результаты носят публичный характер.
5. Характер оценки стоимости земли.
Земельный участок (физически) - некоторая поверхность со всем, что находится на, под и над ней.
Земельный участок (юридически) - право владеть, пользоваться и распоряжаться этим физическим пространством, при соблюдении ограничений, наложенных администрацией.
В странах с развитым земельным рынком ежегодно описывается и оценивается вся земельная собственность и все сооружения, которые находятся на этой земельной собственности. Эта задача требует полного набора кадастровых карт, определяющих границы и качественные характеристики земельных участков, а также тщательной инвентаризации данных о земельных участках, включая расположение, принадлежность, классификацию и вариант использования, размер, конфигурацию, форму объекта и другие физические характеристики. Кроме карт обязательно должны быть записи на бумажных и магнитных носителях. Все они обновляются, когда происходят какие-то изменения и эти данные используются для ежегодной оценки налогооблагаемой стоимости, т.е. оценка стоимости носит фискальный характер.
6. Рыночная стоимость (стоимость в обмене)
Рыночная стоимость - возможная к получению в условиях свободной продажи земельных участков на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения использования существующего земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость в обмене будет максимальной.
Так как рыночная стоимость является объективной для всех видов участков рынка и определяется с учетом более широкого уровня экономических факторов, то этот вид - объективная оценочная стоимость на конкретную дату.
Основной вид стоимости в обмене - рыночная стоимость, которая определяется как расчетная величина, равная сумме денег, за которую земельный участок или права на него могут переходить из рук в руки на дату оценки в результате добровольной коммерческой сделки. При этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Стоимость (рыночная), цена (фактическая).
Рыночная стоимость при соблюдении условий: 1) участок может быть отчужден и продан на открытом рынке, 2) продажа юридически возможна (не заморожен, не продан, не арестован, документы), 3) участок выставлен на открытом рынке достаточное время, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, а сделка совершается в оптимальный для продавца и покупателя момент, 4) покупатели и продавцы в целях конкуренции действуют независимо друг от друга, добросовестно без сговора, мошенничества, искажения или скрытия данных как об объекте недвижимости, так и характере сделки они достаточно информированы и не испытывают незаконного давления. Рыночная стоимость в условиях становления рынка является оценочной категорией. Это экономическая оценка и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования. Рыночная стоимость земельных участков более точно, чем др. виды стоимости отвечают условиям и целям: налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных выплат, предл
ожения стартовых цен на конкурсах и аукционах, вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключение договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесение прав на землю в установочные фонды.
Основные элементы рыночной стоимости: спрос, полезность, дефицитность, передаваемость. Критерии: типичность мотивации, информированность сторон, период предложения к продаже, условия продажи.
7. Потребительская стоимость земли
Потребительная является стоимостью для конкретного пользования и основа на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности и удобства. Она применяется при оценке эффективности реконструкционных, мелиоративных программ без смены субъекта права на землю и сохраняя неизменным дальнейшее использование земли. Также потребительная стоимость определяется в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия (как имущественного комплекса). Так как потребительная стоимость определяется субъективными предпочтениями владельца относительно возможного дальнейшего использования, ее считают субъективной стоимостью. Один из видов потребительной стоимости - инвестиционная стоимость - стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность. Потребительная стоимость является и
балансовой (учетной) стоимостью основных средств производства, в том числе стоимостью прав на землю.
14. Задачи верхнего уровня кадастровой оценки земель с/х назначения.
Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц) ; оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.
8. Основные принципы оценки земли
принцип спроса и предложения, наилучший и самый выгодный вариант использования, добавочная продуктивность, изменения и ожидания.
На основе принципов существуют методы оценки.
Принцип спроса и предложения - основное, что определяет стоимость земли.Спрос и предложение определяют рыночную цену. Кол-во земли - фиксированная величина, т.е. предложение всегда
ограничено и цены будут определяться факторами спроса (долгосрочная перспектива): плотность населения, темпы экономического роста, уровень занятости, уровень доходов, пропускная способность транспортной системы, ставка банковского %.
Предложение в целом фиксировано, а на конкретном рынке может увеличиваться и уменьшаться. Ограничение в предложении земельных участков ведёт к увеличению цен на зем.участки и более интенсивному использованию земель.
Кроме того, на спрос влияют: административные ограничения (увеличение ставки земельного налога ограничит спрос; стоимость оформления сделок). Спрос делится на 2 элемента: с/х спрос и нес/х спрос. с/х спрос является производным от спроса на продовольствие и он зависит от плодородия почв, от возможности его увеличения, от местоположения зем.участков (степень удалённости от центра потребления). Нес/х спрос нейтрален к плодородию и для него главное - местоположение зем.участка. Это особо важно в крупных городах.
Нес/х спрос складывается из: спроса на строительство жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса (вложение в землю денежных средств, сохраняя их от обесценивания).
9. Эластичность. Соотношение спроса и предложения объясняет большие различия в стоимости земли, находящейся в центре города и периферии, стоимость разных земельных участков в городе и даже стоимость соседних зем.участков.
Соотношение спроса и предложения (эластичность спроса) определяет текущий уровень цен на зем.участки и при этом существует 3 граничных состояния спроса и предложения:
1. состояние равновесия. Цены носят общественно-нормальный уровень, т.е. адекватны цене производства и средней норме прибыли.
2. спрос отражает предложение, это порождает спекулятивные ожидания и сверхнормативный рост цен на зем.участки.
предложение отражает спрос. Депрессивное состояние экономики и рынка земли и ведёт к резкому снижению цен на зем.участок.
10. Модель оценки земли.
Земля приносит доход и имеет стоимость только при ее использовании. Неосвоенные земельные участки будут иметь стоимость при расчете будущих выгод от их использования, т.е. сама по себе земля не представляет ценности как рыночная категория. Классическая теория стоимости земли определяет ее стоимость как разницу между доходом от земли минус труд, капитал, менеджмент полученный в определенном количестве лет.
Сз=(Д-Т-М-К)/Кк, Для с/х земель: Сз=((Цр-Цп)*У)/Кк, Где Цр-цена реализации продукции, Цп-цена производства, У-урожайность ед. пл/га. Кк-коэффициент капитализации.
Для земель с/х назначения не применимо понятие износа, для с/х земель Кк=банковскому проценту вклада до востребования плюс ставка за риск, которую использует инвестор. Для земли используется обратный коэффициент Кк- количество лет в течение которых средства возвратятся инвестору в полном объеме. В с/х этот срок равен 33 годам. Нормальный срок равен 12-16 годам. Эта величина во многом определяет стоимость земли.
11. Местоположение земельных участков.
При использовании земельных участков определенную роль играет местоположение в определение стоимости. Была предложена модель определение стоимости земли по отношению ее местоположения. Модель концентрических кругов, она предполагает что все земли будут использоваться в с/х и имеют единый центр тяготения, и что все фермы будут свою продукцию реализовывать в этом едином центре тяготения, при этом используется допущение, что стоимость производства продукции будет равномерно увеличиваться в зависимости от центра переферии. В общем виде оценка местоположения сыграла свою роль, однако в современном производстве существует значительное количество центров притяжения и эту теорию стало использовать сложнее, следовательно в настоящее время методами зонирования территории выявляют зависимость стоимости земли в зависимости от местоположения.
12. Этапы (уровни) кадастровой оценки земель с/х назначения.
Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации (далее по тексту субъектов РФ) и в субъектах РФ.
Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России. На I этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.
Второй этап выполняется в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа) . Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивностей и затрат, установленных на I этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.
Первый этап - межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;
Второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.
13. Теоретическая основа оценки земель.
Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования земельного налога, и иных целей, установленных законодательством. Объектом государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов государственной кадастровой оценки.
15. Местный уровень оценки земель с/х назначения.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1-ом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации. При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на 1-ом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:
- фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971-1999 годы, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1992-1999 годы.
- рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам 1-го этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;
- базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ, на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает: определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению; определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости с/х угодий объектов государственной кадастровой оценки.
16. Схема кадастровой оценки стоимости земель с/х назначения.
В РФ в течение 1971-1989гг. выполнены 4 тура бонитировки почв и экономической оценки с/х угодий. В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам з.у. Материалы 4 тура оценки земель (1987-1989гг.) положены в основу действующих ставок земельного налога. В соответствии с постановлением правительства РФ от 25.08.99г. 945 "О гос. кадастровой оценке земель", а также в соответствии с правилами гос. кадастровой оценки земель, которые утверждены 08.04.00г. 316 на территории Р предусматривается проведение оценки с/х угодий для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Кадастровая оценка - массовая оценка. Для обеспечения сопоставимости результатов гос. кадастровой оценки работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов РФ (верхний уровень) и в субъектах РФ
(местный уровень). На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчётный рентный доход и кадастровая стоимость с/х угодий по субъектам РФ. При проведении оценки на втором уровне все показатели первого уровня дифференцируются по административным районам и землепользованиям. Кадастровая стоимость земли-зафиксированная характеристика цены объекта регистрации, имеющего кадастровый номер. Проводится оценка одновременно на территории административно-территориального образования на начало определённого года. Основными требованиями оценки являются: объективность, периодичность для учёта всех изменяющихся во времени факторов. Кадастровая оценка земель с/х назначения-совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости з.у. в границах административных образований.
17. Основные понятия кадастровой оценки земель с/х назначения.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения- совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.
1 интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);
2 интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;
3 интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки - величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения метериально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;
4 дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
5 абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту га) сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ;
6 расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;
7 земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства .
8 качество сельскохозяйственных угодий - интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;
9 земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;
10 местоположение земельных участков - характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;
11 кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход;
18. Механизм определения оценочной продуктивности.
1) рассчитывается средняя фактическая урожайность основных с/х культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998гг.;
2) определяется оценочная продуктивность 1га посевов основных с/х культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении - в средних ценах реализации 1999г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене 1 центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75% от средней реализационной цены всего объёма товарного зерна по РФ.;
2) рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путём взвешивания оценочной продуктивности с/х культур на структуру посевных площадей по субъектам РФ, сложившуюся в средне за последние 3 года. В структуре посевных площадей фиксируют: зерновые, в том числе озимые (рожь, пшеница), яровые (пшеница, ячмень, овёс), бобовые; технические; картофель; овощи; кормовые, в том числе кукуруза на силос, силосные, многолетние травы, корнеплоды; чистый пар. Оценочная продуктивность 1га пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1га посевов на долю всех посевов в площади пашни.
3) определяется оценочная продуктивность 1га с/х угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности 1 га сенокосов, пашни и пастбищ (оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам 4 тура оценки земель) на их долю в площади с/х угодий субъектов РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.
В стоимостном выражении оценочная продуктивность 1га определяется в средних ценах реализации с/х продукции в 1999г. Средние цены реализации определяются по каждому субъекту РФ или природно-экономическому району. Оценочная продуктивность в денежном выражении определяется умножением урожайности на стоимость (цену реализации). Кроме того оценочная продуктивность 1га может переводится в кормовые единицы.
19. Определение оценочных затрат за использование 1 га с/х угодий.
Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992 - 1998 гг.
Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сено- косам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.
Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.
Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.
Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.
Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966 - 1998 годы и 1992 - 1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.
Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.
20. Основа кадастровой оценки земель с/х назначения.
Основой государственной кадастровой оценки служат:
- данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты I этапа кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.
21. Определение интегральных значений земельных участков при оценке земель.
Интегральными показателями являются:
-по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл);
-по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков;
-по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.
22. Определение балла бонитета почв.
-установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
-расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
-пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;
-расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
-расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.).(Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).
Балл бонитета 1-го земельного участка (Bi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв 1-го земельного участка (Bji) на их площади (Sji):
n n Bi = a Bji x Sji : a Sji , (1)
j=l j=l Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
23. Индекс технологических свойств земельного участка.
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом: энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям); рельефа; каменистости; контурности; удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра; высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
Физические значения технологических свойств для конкретного объекта государственной кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.
На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки по отношению к эталонным.
За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
24. Эквивалентное расстояние, его определение
Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.
Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза - принимается за
эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.
Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5; третья группа - 2,5.
Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:
m m ЭР! = a TjKj (PI + Р2Д2 + РЗДЗ) : a TjKj , (2)
j=l j=l где ЭР! - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км; Гj- объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %; PI, P2, РЗ - расстояние перевозки j-ro вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км; Д2, ДЗ - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные; Kj - коэффициент пересчета j-ro вида продукции в эквивалентные грузы первого класса
25. Стоимостная оценка с/х угодий.
Стоимостная оценка в границах объектов государственной кадастровой оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:
- дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам государственной кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
- определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на 1-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.
26. Определение расчётного рентного дохода.
Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:
Pi = ( Bi - 3i Но ) + D Рт1 + D Рм1 ,
где Pi - дифференциальный рентный доход i -го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;
Bi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв 1-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;
31 - затраты на использование 1-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;
Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);
(Bi - 31Но), ?Рт1 и ?Рм1 - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением 1-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется \ сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если ^дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0.
27. Валовая продукция и затраты объекта оценки, их исчисление.
Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (В!) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:
Bi = (Во : Бо) х Bi , (4)
где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;
Бо и Bi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i -го объекта государственной кадастровой оценки.
Затраты на использование 1-го объекта государственной кадастровой оценки (31) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:
31 = Зо (1 - Дзу) + Зо х Дзу х (Bi : Бо),
где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;
Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).
28. Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами участка.
Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (D Рт1) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств 1-го объекта государственной кадастровой оценки:
D Рт1 = Зо х Но х Дзт х (1 - Ит1 : Ито)
где Ит1 и Ито - индексы технологических свойств 1-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (D Рм1) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Ci, руб/га):
D Рм1 = (Со - Ci) x Но; Со = Эро х Т х Го ; Ci = 3pi х Т х Ti ,
где Эро и Эр! - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-
оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;
Го и Г1 - внехозяйственная нормативная груэоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;
Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.
Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.
Нормативная грузоемкость 1-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета 1-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).
31. Оценка с/х земель с использованием показателя зернового эквивалента (ЗЭ)
ЗЭ - стоимость земель выраженная в зерне или рублях, т.е комплексный показатель, который включает в себя урожайность, пригодность для всех основных с/х культур, и выражается в условном выходе зерна с 1 га.
1) Расчет показателя нормальной урожайности зерновыхх культур. 2) Определение показателя ЗЭ с учетом чистого дохода, получаемого от зерновых и др. возделывемях культур в субъектах РФ. 3) Расчет чистого дохода от возделывемях с/х культур с учетом показателя зернового эквивалента 4) Определение чистого дохода с 1 га от выращиваемых с/х культур с учетом местоположения 5) Установление срока капитализации чистого дохода и расчет стоимости земли.
32. Определение нормал урожайности при использование ЗЭ
Ун=33,2*Бк/147*К1*К2*К3*К4, где 33,2 - урожайность зерновых на эталонной почве Краснодарского Края, Бк - местный (субъекта ЗФ) климатический индекс биологической продуктивности зерновой культуры.
147 - Средняя величина климатического индекса биологической продуктивности Краснодарского Края, К1 - поправ. Коэф. На содержание гумуса в пахотном слое, К2 - на мощность гумусового горизонта, К3 - на содержание физич. Глины в пахот. Слое, К4 - на негатив. Свойства почв. Все коэффициенты расчитаны в среднем для субектов РФ по материалам 4-ого тура оценки земель
Для мелиоративных земель Ун=17,6 Бк/147*К1*К2, где 17,6 - урожайность мелиоративных земель, Бк - местный климатический индекс биологической продуктивности зерновой культуры, К1 - попраавочный коэф. На тип торфяной почвы, К2 - поправочный коэф на мощность торфа, 147 - см.выше.
35. Цена и стоимость земли
Ценообразование и конкуренция - функции рынка земли, т.к. она является товаром. Согласно классической теории товарная стоимость состоит из издержек производства и прибавочной стоимости. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи по которому товар может быть отчужден на рынке, когда стороны действуют разумно, располагают всей информацией, нет влияния чрезвычайных обстоятельств. Цена - денежная сумма, которая предложена или уплачена за товар , т.е реальный факт сделки.
Теории стоимости: спроса и предложения, издержек производства, факторы производства, полезности,. Из совокупности теорий вытекает единство стоимости земель и ее выражение в общественной полезностию Стоимость земли - научная категория, отражеющая особенности товарной организации производства, воплощение труда присущего товарному миру и его мера или относительное понятие принятое человеком и используемое им в хоз. И производственной деятельности.
36 Процесс оценки земель
В постановлениях Правительства РФ, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ), зафиксировано, что ГКОЗ проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. В процессе проведения ГКОЗ должны учитываться сервитуты и иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка с/х угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Результаты ГКОЗ рекомендуется представлять в виде схемы оценочного зонирования территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. На схеме оценочного зонирования отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр и утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.
37. Элементы системы оценки
Система оценки включает в себя определение стоимости земель поселений, с/х, водных, лесных объектов. Процесс оценки земель представляет собой+см.п.36.
38. Подходы и методы оценки
Вид стоимости - рыночная
Сравнительный подход: 1) сравнение продаж (способ единицы сравнения и базового земельного участка) - Основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. 2) метод переноса (способы распределения и выделения) - определяются соотношения между стоимостью з.у. и возведенных на нем сооружений. Цена продажи объекта недвижимости состоит из стоимости здания и з.у.
Доходный подход: 1) Метод прямой капитализации - основан на оценки земли по доходности путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости земли (чистый доход делится на ставку капитализации). 2) метод капитализации дохода по периодам - строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости, т.е. основан на процессе дисконтирования. 3)Техника остатка дохода для земли - базируется на классической теории экономики земли, которая трактует весь доход, приписываемый земле как остаточный.
Затратный подход: 1) Метод изъятия - определяет рыночную стоимость з.у. как разницу между рыночной стоимостью всей недвижимости, т.е. з.у. со строениями и сооружениями, их восстановительной стоимости за вычетом их износа. 2) Метод определения затрат на освоение (разбивка на участки) - заключается в определении общей стоимости земли при предположении, что она будет разделена на отдельные з.у. , которые будут проданы. 3) Метод оценки по затратам на инфраструктуру - при оценке земли населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.
Вид стоимости - нормативная.
Метод основан на использовании жестких нормативов утвержденных руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней, предполагающих однозначность оцениваемой собственности.
39. Цели и задачи гос.кадастровой оценки земель
поселений
Оценка земли это прикладной экономический анализ спроса и предложения з. у. для определенного функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли. Удельные показатели кадастровой стоимости земли которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчета стартовых цен при продаже земельных участков на аукционах.
Оценка земли подразделяется на массовую государственную кадастровую оценку земель (в пределах административно-территориальных образований) и стоимостную оценку единичных объектов земельной собственности.
Экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов, установление обоснованной платы за землю - эти задачи создания и ведения государственного земельного кадастра которые определены одноименным Федеральным законом. Они могут быть решены только на основе проведения государственной кадастровой оценки земель.
Определить количественные параметры факторов, описывающих объекты оценки в населенных пунктах, и тем самым установить ценность земельных участков в зависимости: от их местоположения и характера использования такова основная задача государственной кадастровой оценки земель.
42. 1 ТЛ область применения содержание и последовательность работ
См 41.
47. Способы учёта значений оценочных показателей при экспертной составляющей
См. 46 Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей по каждому виду функционального использования земель. После определения наиболее важных оценочных показателей (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%) их сумма по каждому виду функционального использования земель приводится к единице.
40. Объект оценки поселений, общая технология работ
Методика массовой ГКОЗ поселений базируется на принципе совмещения результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость земельных участков определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель.
Методика массовой государственной кадастровой оценки земель поселений состоит из следующих расчетных блоков:
1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:
* пространственных факторов доступности различных центров тяготения населения;
* уровня развития транспортной инфраструктуры;
* уровня развития инженерной и производственной инфраструктуры;
* уровня развития социально-бытового обслуживания населения;
* состояния окружающей среды;
* исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной ценности территории; инженерно-геологических условий строительства и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;
* рекреационной ценности территории.
2. Выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) однородных по общности признаков районов на территории субъекта РФ и объектов ГКОЗ (поселений на территории района, кадастровых кварталов, земельных участков), а также характерных точек на территории поселения и отнесения их к конкретному кластеру.
3. Выделение для каждого кластера наиболее типичных тестовых объектов (при выборе должен учитываться имеющийся объем рыночной информации по объектам кластера) и определения формы аналитических зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала этих объектов; расчет по полученным тестовым объектам (центрам кластеров) удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель данных объектов.
4. Распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных показателей потребительной ценности (полезности) земель по выделенным на оцениваемой территории группам объектов (кластерам).
5. Расчет кадастровой стоимости земляных участков на основе удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель по кластеру, в котором находится земельный участок.
Результат кадастровой оценки земель поселений представляется в виде кадастровой стоимости земли (руб./м2) по каждому кадастровому кварталу для определенного вида использования земли.
ГКОЗ поселений предусматривает выполнение работ по двум технологическим линиям.
41. Общее назначение и содержание технологических линий
По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с числом жителей 10 тыс. человек и более на основе анализа и кластеризации объектов ГКОЗ на территории субъекта РФ (административные районы, поселения, земельные участки) и формирования аналитических зависимостей. Для поселений при наличии полной информации об объекте оценки (на каждый квартал поселения должно быть не менее пяти рыночных сделок, наличие электронной карты поселения со слоями кварталы и улицы) оценка ведется по двум составляющим (статистической и экспертно-аналитической). При неполной информации об объекте оценки расчеты ведутся только по экспертно-аналитической составляющей.
По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в сельских поселениях и малых городах и поселках с числом жителей до 10 тыс. человек на основе выделения тестовых поселений и установления базового показателя удельной кадастровой стоимости земель. Если поселение является центром администрации или поселком городского типа и в поселении присутствуют земли не менее пяти видов функционального использования (из имеющихся четырнадцати), то территорию такого населенного пункта рекомендуется оценивать с разбивкой на кварталы.
Все остальные сельские поселения рассматриваются как точечные объекты.
43. Кластеризация и область ее применения в оценке земель поселений
Кластеризация выделение групп (кластеров) однородных по совокупности признаков объектов (районов, поселений на территории района, кварталов).
Результатом кластеризации является список поселений (кадастровых кварталов) по кластерам и диаграмма их распределения в информационном пространстве двух наиболее информативных факторов. Имеется специализированное программное средство предусматривающее автоматизированный выбор тестового объекта - поселений (кадастровых кварталов), являющихся центрами кластеров (условно - наиболее типичные поселения (кварталы) из вошедших в кластер). Возможен и интерактивный выбор типичного поселения (кадастрового квартала). Ограничивающим критерием при этом является предпосылка, что тестовый населенный пункт не должен слишком далеко отстоять от основной совокупности поселений, не должен находится на краю кластера. Интерактивный выбор типичного поселения базируется на экспертных способностях исполнителей работ. При выборе руководствуются сведениями о развитости рынка земли в том или ином поселении, доступностью ценовой информации и т.п.
44 Сбор информации и этапы работ по экспертно-аналитической составляющей.
Осуществляется сбор информации двух видов: семантической и графической:
Семантическая информация. Основным источником информации, которая используется для оценки, являются данные анкет. Они заполняются экспертами, их содержание различно для первой и второй ТЛ. На каждый объект оценки рекомендуется заполнять не менее 10 анкет. В результате обработки анкет устанавливаются удельные веса оценочных показателей.
Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет, составляет 10-12 человек. Эта группа формируется на уровне муниципального образования из представителей администрации субъекта РФ, специалистов комитета по земельным ресурсам и землеустройству, комитета по архитектуре и градостроительству, комитета по охране природы, санитарно-эпидемиологической службы, бюро технической инвентаризации, коммунального хозяйства и транспорта, культурно-бытового обслуживания населения, экономической службы, промышленности, строительства и оценщиков.
Графическая информация, используемая для оценки по первой и второй ТЛ, может быть представлена на бумажных и электронных носителях. В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Кадастровая карта поселения масштабов от 1:2000 до 1:10000 может быть представлена как на бумажных, так и на электронных носителях. На рабочем экземпляре карты поселения отображаются :
черта поселения;
границы градостроительных кварталов, микрорайонов;
объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т. д.);
памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;
территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории);
зоны регулируемой застройки;
территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;
территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);
водные объекты и их охранные зоны;
территории с неблагоприятной экологической обстановкой;
результаты инженерно-геологических изысканий.
Примерно такая же графическая информация на территорию муниципального образования (административного района) собирается и для второй ТЛ.
50. Общий алгоритм расчёта УПКСЗ по экспертно-аналитической составляющей 1 ТЛ.
Расчеты по статистической составляющей методики основаны на анализе информации о сделка с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом; квартале в достаточном объеме, то расчет УПКСЗ ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно-аналитической составляющей методики.
УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяется на основе УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и проведена оценка соотношения вклада ценообразующих факторов.
45. Потенциал влияния. Понятие область применения.
Оценочные показатели складываются в систему трех уровней, в разной степени влияющей на кадастровую стоимость земли. Потенциал влияния показателей определяется самыми приоритетными из них на каждом уровне начиная с низшего-третьего к которой, на примере доступности, относятся: интенсивность движения транспорта, расстояние до автостоянок, станций метро, трамвайных остановок. Во вторую группу входят удаленность от центра города, мест приложения труда. Приоритетные показатели низшего уровня оказывают влияние на показатели верхних уровней вплоть до элемента первого уровня - доступности. Приоритетность показателей принедостаточности исходных данных определяется экспертами.
В процессе экспедиционных обследовательских работ уточняются и корректируются информация о территориальном размещении учитываемых объектов, их краткие характеристики. На картографических материалах фиксируется местоположение инженерных сетей, объектов здравоохранения, торговли, образования, культуры, бытового обслуживания, а также ареалов природных и техногенных явлений. Эти данные необходимы для определения потенциалов влияния объектов оцениваемого поселения.
46. Цель, порядок и технология заполнения экспертных анкет по экспертно-аналитической составляющей
Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом; квартале в достаточном объеме, то расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно-аналитической составляющей методики
В каждом оцениваемом поселении создаётся группа экспертов, состоящая из: представителей комитетов по землеустройству, архитекторов, представителей власти и т.д. Эксперты отвечают на 200 вопросов анкеты, которые сгруппированы в несколько блоков с попарным сравнением различных факторов, влияющих на стоимость земли:
1) доступность к общественному центру
2) обеспеченность центральным инженерным оборудованием и благоустройство территории
3) уровень развития культурно-бытового обслуживания в пределах микрорайона
4) историческая ценность территории
5) состояние окружающей среды, микроклиматические условия территории
6) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям.
Экспертам предлагается оценить вклад элемента каждого блока вопросов. Попарно сравниваются и определяются интегральные показатели для всех видов функционального использования земли. После выявления наиболее важных оценочных показателей составляют оценочную шкалу для сравнения выбранных элементов между собой. Алгоритм построен на создании обратно симметричной матрицы. Полученный индекс согласованности определяет степень достоверности экспертной оценки. В результате получаем фактическое значение показателей, определяющих стоимость объектов оценки.
49. Базовый УПКСЗ, расчёт и применение в экспертно-аналитической составляющей.
Анализ иерархии представляет собой структуру наслаивающихся уровней значений факторов. Главным вопросом является определение, на сколько сильно влияют отдельные показатели самого низшего уровня иерархии на конечную цель, в данном случае УПКСЗ.
Расчет базовой стоимости 1 м2 земли j-го вида функционального использования. Формула расчета базового УПКСЗ j-го вида функционального использования земель (БГР) имеет вид:
БП = (сумма (Р/Q))/n
где Р средняя цена сделки с земельными участками в i-м кадастровом квартале j-го вида функционального использования земель, д. е./м2; n количество кварталов.
Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости.
48. Смысловая интерпретация и расчёт коэффициентов качества кадастрового квартала при экспертно-аналитической составляющей.
Определение коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие. В расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния, и показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием.
Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину удельного показателя кадастровой стоимости земли объекта ГКОЗП, учитываются пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности, и не учитываются при отсутствии доступности до них. Радиус доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения.
Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурой территорию кадастрового квартала.
Показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием, учитываются соответствующими коэффициентами, предусмотренными специализированным программным обеспечением.
Набор коэффициентов, учитывающих особенности конкретного оценочного показателя и его присутствие, определяются для каждого кадастрового квартала оцениваемого поселения численностью > 10 000 жителей.
Показатель качества территории кадастрового квартала (Q) по видам функционального
использования земель определяется по формуле:
Q = сумма B*K
где Q - показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала; К - коэффициент, учитывающий особенности j-го показателя и его присутствие в i-м квартале; В - удельный вес j-го показателя, оказывающего влияние на величину кадастровой стоимости земель, определенный в ходе анализа результатов анкетирования.
Показатель качества кадастрового квартала для каждого вида функционального использования земель определяется произведением матрицы-строки коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие, и матрицы-столбца наиболее важных показателей. Результат расчетов - матрица показателей качества кадастровых кварталов.
52 Уровни расчёта коэффициентов влияния ценообразующих факторов по 2 ТЛ.
Для поселений с численностью населения менее 10000 чел.
Расчёт кадастровой стоимости земли ведётся по формуле:
Рзем. = БПВ * К,
где БПВ - базовая постоянная величина,
К - коэффициент влияния ценообразующих факторов для i-го поселения.
Расчёт коэффициента К производится в 3 этапа.
1 этап - определение коэффициента Кδ1, отражающего влияние ценообразующих факторов на уровне административного района в целом.
Кδ1 = Кt1 * КН1 * КТ1 * Ка1,
где Кt1 - к-т климатических условий, КН1 - к-т населённости первого уровня; КТ1 - к-т транспортной доступности; Ка1 - к-т административного уровня.
Кt1 = ((tэ - tср) / tср) + 1,
где tэ - сумма активных температур по заданной зоне; tср - средняя сумма активных температур по области.
КН1 = 0,3 * √ n , где n - плотность населения района, чел./км2
КТ1 = (((Smax - Sp) / Smax) + 1) * Кв,
где Smax - расстояние до самого удалённого районного центра области, км; Sp - расстояние до конкретного районного центра, км; Кв - коэффициент наличия видов транспорта.
к-т Ка1 подбирается исходя из административной значимости и в какой-то мере от численности населения райцентра или города областного подчинения.
2 этап. С учётом полученных на 1 этапе значений к-тов определяется к-т второго уровня, отражающий влияние показателей на уровне первичного муниципального образования: Кδ2 = Кδ1 * КН2 * КТ2 * Ка2
Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли на уровне первичного административного образования, являются:
Численность населения в конкретной поселковой администрации, определяется по формуле: КН2 = a * √ N , где N - численность населения поселковой администрации, тыс. чел.
a - коэффициент от 0,5 до 1 в случаях, когда численность населения конкретной администрации в 1,5 и более раз выше, чем среднее значение численности по сельским администрациям.
Nc - численность населения;
Ncр - средняя численность населения в оцениваемой сельской администрации.
Коэффициент транспортной доступности центра сельской (поселковой) администрации до центра района определяется:
КТ2 = (((Smax - SC) / Smax) + 1) * КО * КПД,
где Smax - максимальное расстояние от райцентра до центра администрации в данном районе, км, SC - расстояние от райцентра до центра конкретной сельской администрации, км; КО - коэффициент обеспеченности центра оцениваемой администрации общественным транспортом из райцентра, КПД - коэффициент покрытия дороги. Его значение получено путём расчёта удорожания пассажиро- и грузоперевозок в зависимости от покрытия дороги.
Применение коэффициентов Ка1 и Ка2 в совокупности даёт возможность более полно учесть административный статус поселений.
3 этап заключается в вычислении коэффициента относительной ценности участка - Ку.
При расчёте Ку учитывается влияние групп факторов, каждому из которых присваивается определённый коэффициент:
1 группа - К1 - доступность к общегородскому общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.
2 группа - К2 - обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории.
3 группа - К3 - уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, квартала.
4 группа - К4 - историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.
5 группа - К5 - состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком минус).
6 группа - К6 - инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушающим природным и антропогенным факторам (учитывается со знаком минус).
Ку = 1+ К1+ К2+ К3+ К4- К5- К6+ К7