Существенные и несущественные условия договора
Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем следует подробно описать жилое помещение, которое передается нанимателю за плату: местонахождение квартиры (адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь, количество комнат. Это является существенным условием договора найма.
Если жилое помещение передается в пользование с мебелью, техникой и т. д., то следует его подробно перечислить и описать состояние, включая стоимость на момент передачи. Это позволит в дальнейшем избежать спорных ситуаций между сторонами.
Плата за жилой помещение является еще одним существенным условием договора. Если размер платы не определен, договор может быть признан незаключенным. Плата может включать в себя оплату коммунальных и эксплутационных платежей. Целесообразно регламентировать, в какие сроки и каким способом будет производиться оплата, а также каким документом будет подтверждаться факт передачи оплаты. Нанимателю рекомендуется либо при каждой передаче платы брать расписку от собственника, либо иметь график платежей, в котором собственник будет собственноручно указывать дату и сумму оплаты, а также ставить под этими записями свою подпись.
При заключении договора найма следует предусмотреть и иные права нанимателя, в том числе право на проживание с ним членов его семьи и домашних животных, если они имеются.
Поскольку в период проживания в квартире наниматель может понести затраты на ее обустройство: приобретение мебели, бытовой техники, проведение при въезде ремонта и т.д., в его интересах оговорить в договоре порядок компенсации своих затрат, например, за счет уменьшения объема его обязательств по арендной плате или возмещения затрат при расторжении договора.
При прекращении договора наниматель имеет право забрать с собой все отделимые улучшения, а неотделимые при условии, что соответствующие вложения были согласованы с собственником (ст. 623 ГК РФ). Во избежание конфликтов в договоре следует прямо оговорить, какую компенсацию за свои вложения сможет получить наниматель.
В договоре следует предусмотреть преимущественное право нанимателя на продление договора или заключения его на новый срок.
В договоре следует указать, что на основании ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Целесообразно также установить договорную подсудность по всем спорам, выбрав наиболее удобный по расположению районный суд на случай возникновения споров, и указать адреса для направления уведомлений.