3. Визначити контури забудови і склад об'єктів, необхідних на ділянці.

Дата: 2025-06-14; Просмотры: 1

Оценка:

0.00 из 5.00 — оценок

Скачиваний: 0

Скачать

4. Розробити можливі варіанти розміщення .складського комплексу і супутніх об'єктів складської інфраструктури на території забудови.

5. Оцінити логістичні характеристики кожного варіанта розміщення.

6. Вибрати найбільш відповідний за критеріями варіант забудови і опрацювати його.

Розглянемо кожен етап детальніше.

1. Аналіз початкових даних. Передусім необхідно вибрати місце розміщення ділянки. Якщо склад передбачено під свій товаропотік, вибір ділянки повинен бути обумовлений, насамперед мінімізацією експлуатаційних витрат (з урахуван­ням первинних інвестицій) за вибраний часовий відрізок планування.

Припустімо, що основний бізнес замовника розташований в столиці. У нього є вибір: придбати ділянку необхідної площі в безпосередній близькості від міської межі або (вдвічі- втричі дешевше) - на значній відстані від неї. Навіть якщо припустити, що ділянки повністю ідентичні, це зовсім не означає, що потрібно відразу зупинятися на дешевшому варіанті. Не варто забувати про подальші транспортні витрати.

В умовах постійного зростання цін на паливо переве­зення товару зі складу до місця призначення з кожним днем дорожчає. Тому, набуваючи за менші гроші віддаленої ділянки, замовник прирікає себе на постійні витрати згодом. Залежність експлуатаційних витрат від віддаленості складу від точки, в яку повинен доставлятися товар, показана на рис. 6.3, Як видно з графіка, первинна вигода від покупки дешевшої віддаленої ділянки з часом втрачається. Тут важливо визна­читися з горизонтом планування бізнесу майбутнього власника складу. Якщо ж комплекс будується для продажу/здачі в оренду, вибір ділянки буде обумовлений маркетинговими дослідженнями, проведеними в цьому регіоні.

Рис. 6.3. Залежність експлуатаційних витрат від віддаленості складу

Визначившись з місцем розташування, необхідно проаналізувати прилеглі до ділянки території з метою виявлення об'єктів або комунікацій, що мають зони відчуження. Згідно з санітарно-епідеміологічними правилами і нормативами (СанПіН), а також з Державними будівельними нормами і правилами (ДБНіП) для ряду об'єктів встановлено санітарно- захисні зони, в межах яких заборонено будівництво капітальних будівель і споруд, а в окремих випадках - і проведення під'їзних шляхів і доріг. Наприклад, на рис. 6.4 зображено ділянку, по сусідству з якою знаходяться лінія електропередач, промисловий комплекс і житлова зона. Згідно з СанПіН розміри санітарно-захисних зон для цих об'єктів складають:

· для ЛЕП - до 55 м (залежно від напруги);

· для житлової зони - 50 м;

· для промислового комплексу - від 50 м (залежно від типу виробництва).

Як видно з рис. 6.3, за винятком цих зон, корисна площа ділянки (площа, використана безпосередньо під будівництво будівлі) істотно зменшується. І це необхідно враховувати ще на етапі проектування, тому що наслідки недотримання законодавства можуть призвести до великих витрат.

Такий аналіз може по-різному впливати на розвиток проекту. Якщо склад планується будувати для своїх товаро- потоків, основною вимогою до нього є достатня місткість. Значить, можливе будівництво автоматизованого складу великої висоти, що дозволить скоротити площу забудови, заощадивши на покупці землі. У такому разі вибір ділянки повинен відбуватися, виходячи з необхідної площі під забудову (враховуючи, звичайно ж, всі обмеження).

Зображений на рис. 6.4 склад, що зводиться для продажу/здачі в оренду, високий рівень автоматизації може бути не універсальним і, отже, менш ліквідним. Тому «у висоту» його будувати не варто, для отримання найбільшої вигоди необхідно максимально використовувати потенціал ділянки. І чим менше зон відчуження через нього прохо­дитиме, тим більшої площі будівлю можна буде побудувати.

Рис. 6.4. Санітарно-захисні зони сусідніх об'єктів

на ділянці під забудову

Важливим чинником при виборі ділянки є його рельєф, оскільки підлоги в складі, згідно з нормативними докумен­тами, повинні бути абсолютно рівні. Для вирішення цієї проблеми логістична експертиза пропонує декілька ефективних у кожному конкретному випадку варіантів (рис. 6.5).

Якщо користувачів складського комплексу буде декілька, можливий варіант ступеневої організації будівлі, коли у кожного користувача склад буде на своїй висоті. Ступені підтримуються підпірними стінками. Самі складські будівлі можуть бути такими, що окремо стоять (кожна будівля на своєму рівні-сходинці) або сполученими в єдиний комплекс різнорівневих будівель.

Найбільш простим з технологічної точки зору варіантом використання рельєфу є вирівнювання з виконанням балансу ґрунтових мас - переміщення ґрунту з високих ділянок на низькі. Це вимагає пристрою укосів ґрунту по периметру майданчика. Як правило, вони виконуються з нахилом не менше 30°, що істотно зменшує майданчик забудови, тому цей вид робіт прийнятний при великій площі ділянки.

Якщо земля дуже дорога, можна оптимально викорис­товувати рельєф при побудові складської будівлі. Тоді під складом з'являється площа, яку можна використовувати, наприклад, для парковки автотранспорту.

Як різновид цього варіанта можливий пристрій підпірної стінки, що збільшить корисну площу ділянки. Проте і витрати на цей вид вирівнювання набагато вищі.

Після виявлення всіх можливих обмежень, як внутрішніх, так і зовнішніх, можна визначити контури забудови ділянки. На цьому етапі логістичної експертизи необхідно пам'ятати про протипожежні норми, а саме про необхідність об'їзної дороги уздовж меж ділянки для під'їзду протипожежної техніки.

Проте перед тим, як починати розробляти компонувальні рішення варіантів забудови, слід поклопотатися про інфра­структуру комплексу (вода, тепло, електрика і т.д.). Для цього необхідний ряд інженерних об'єктів, склад яких варіюється залежно від потреби в них. Звичайно, це:

• котельна;

• газорозподільний пункт (ГРП);

• трансформаторна;

• водопровідна насосна станція (ВНС);

• пожежна насосна станція;

• пожежні резервуари;

• каналізаційна насосна станція (КНС).

Украй важливо, щоб розташування об'єктів на ділянці виконувалося згідно з нормативним і технологічним вимогам до будівель, споруд і прилеглої території. Більшість з них мають санітарно-захисні зони, які варто враховувати при плануванні забудови, щоб уникнути конфліктів з різними державними інстанціями (екологами, пожежниками, електри­ками і ін.).

2. Розроблення варіантів розміщення складського комп­лексу. Далі можна приступати до розроблення компонувальних рішень генплану складського комплексу. При цьому врахову­ються якісні, кількісні і технологічні вимоги замовника до складського комплексу, прийняті згідно з технічним завданням. І знову слід звертатися до варіантів використання об'єкта (рис. 6.7).

Украй важливо, щоб розташування об'єктів на ділянці виконувалося згідно з нормативним і технологічним вимогам до будівель, споруд і прилеглої території. Більшість з них мають санітарно-захисні зони, які варто враховувати при плануванні забудови, щоб уникнути конфліктів з різними державними інстанціями (екологами, пожежниками, електриками і ін.).

3. Розроблення варіантів розміщення складського комп­лексу. Далі можна приступати до розроблення компонувальних рішень генплану складського комплексу. При цьому врахову­ються якісні, кількісні і технологічні вимоги замовника до складського комплексу, прийняті згідно з технічним завданням. І знову слід звертатися до варіантів використання об'єкта (рис. 6.7)

Рис. 6.7. Варіанти компонувального рішення генплану

Так, компанії може бути цікава концепція будівництва декількох невеликих за площею (а отже, ліквідних) склад­ських блоків для подальшого їх продажу або здачі в оренду (рис. 6.7, а). Або, навпаки, для обробки власних товаропотоків більше підійде розміщення на ділянці єдиної складської будівлі (рис. 6.7, б).

Можливо також, що у підприємства, крім основної продукції, що не вимагає особливих умов зберігання, є, наприклад, продукти глибокого заморожування - тоді краще передбачити окрему будівлю під склад-холодильник (рис. 6.7, в). Важливим чинником може бути і кількість навантажувально- розвантажувальних фронтів (рис. 6.7, г), якщо у користувача складу високі показники по добовому товаропотоку.

Таким чином, для ухвалення рішення по концепції розміщення складського комплексу на ділянці забудови необ­хідно розробити і проаналізувати всі можливі (з логістичної і технологічної точок зору) компонувальні рішення.

3. Оцінка логістичних характеристик складського комп­лексу. Наступний етап логістичної експертизи - складання зведеної таблиці. Це кульмінація роботи проектувальників за оцінкою потенціалу ділянки забудови. Саме ця таблиця разом із розробленими генпланами надає повну інформацію про те, що можна «вичавити» з ділянки при різних концепціях використання складу, що розробляється (табл. 6.1). Для зручності використання в ній червоним кольором виділені максимальні параметри, а зеленим - мінімальні. Таким чином, ця таблиця в цифрах показує, який з варіантів і за якими показниками виграє.

4. Опрацьовування вибраного варіанта забудови. Після ухвалення рішення про вибір варіанта забудови починається його детальне опрацьовування: нанесення маршрутів руху, сітки колон і стелажів, розрахунок орієнтовної ресурсоємного складського комплексу і т.д. Для кращого розуміння логістики складського комплексу і можливості його оцінити «як є» нерідко роблять тривимірну візуалізацію. Надалі ці матеріали можна представити як рекламний буклет для майбутніх клієнтів, інвесторів.

5. На фінальному етапі логістичної експертизи форму­ється звіт про виконану роботу, що містить всю основну інформацію по ділянці і вибраному варіанту забудови.

Кожна ділянка унікальна формою, розміром, місцеполо­женням, рельєфом. Тільки провівши повноцінну логістичну експертизу, можна точно оцінити її потенціал для будів­ництва того або іншого об'єкта.

Проаналізувавши всі початкові дані, можна ще перед початком будівництва і навіть проектування оцінити, чи буде рентабельний складський комплекс, побудований на даній ділянці, які проблеми можуть зумовити істотні витрати, які ризики не виправдати вкладення і, нарешті, чи «варта гра свічок»

Примітки:

1. Площа забудови - сума площ у межах зовнішнього периметра зовнішніх стін на рівні цоколя будівлі.

2. Будівельна площа складських будівель визначається як сума площ всіх поверхів.

3. Місткість розрахована при об'ємі палети 1,44 м² при 6-ярусному зберіганні.