Рис. 1.5. Вплив місця розташування магазину у забудові на кількість покупців, які мешкають у радіусі обслуговування
а - розміщення магазину на кутовій, відокремленій від житлової забудови ділянці; б - розміщення магазину на вулиці або магістралі з односторонньою забудовою; в -розміщення магазину у глибині житлової забудови
Виділяють такі схеми розміщення вбудованих та прибудованих магазинів відносно житлових будинків (рис.1.6)
¾ фронтальна,
¾ кутова,
¾ глибинна – примикання магазинів до торців житлових будинків
Фронтальне планування отримало у практиці проектування і будівництва вбудованих та прибудованих магазинів найбільше розповсюдження, оскільки воно забезпечує достатній фронт примикання торговельного залу і неторговельних приміщень. Така схема є прийнятною як для продовольчих, так і непродовольчих магазинів.
Кутове розміщення є найбільш прийнятним для продовольчого магазину самообслуговування.
Глибинне планування дозволяє обирати один з трьох можливих варіантів розміщення входу до магазину.
При виборі типу магазину та місця його розташування необхідно враховувати такі фактори:
¾ щільність забудови;
¾ напрямки та інтенсивність потоків пішоходів та пасажирського транспорту;
¾ розміщення зупинок пасажирського транспорту.
При однаковому асортименті, ідентичних умовах роботи двох магазинів в одному з них, розташованому на шляху інтенсивних потоків руху, товарооборот у розрахунку на 1 м2 торговельної площі може бути у 2-8 разів більше ніж в іншому, віддаленому від потоків руху або зупинок транспорту.
Прийняття рішення щодо вибору місця розміщення є важливим не тільки при будівництві нового торговельного об'єкта, а й при купівлі вже існуючого або тих приміщень, що планується взяти в оренду. Слід відзначити, що строк оренди буває досить тривалий, особливо якщо цей торговельний об'єкт розміщується в найкращих місцях.
Приміщення в недостатньо привабливих для покупців місцях орендують, як правило, на строк не більше 5 років, у торговельних центрах з вдалою концепцією або таких, що розташовані у ділових районах - на 5-10 років і більше.
Для оцінки потенційної земельної ділянки, обраної для розміщення на ній майбутнього магазину, у зарубіжних країнах застосовують такі критерії:
· розміщення ділянки відносно потенційних покупців;
· помітність з магістралі та/або шляхів пішохідного руху. Недостатня помітність (якщо ділянку закривають інші об'єкти або вона розташована вище або нижче рівня дороги) означає, що витрати на виготовлення та розміщення вказівників, використання інших методів привернення уваги покупців будуть вище;
· розмір - при проектуванні на ділянках невеликих розмірів зростають витрати на будівництві за рахунок необхідності пошуку компромісних рішень, особливих планувальних прийомів;
· можливість розширення за рахунок сусідніх територій;
· оточення - розглядається з точки зору екології та безпеки для покупців (якщо відкриваються у промислових районах);
· форма. Правильна форма ділянки - наближена до прямокутника - дозволяє більш ефективно розподіляти площі і розвести потоки. Довга та витягнута ділянка більше підходить для пасажу або торговельного центру стрічкового типу. Ділянки у вигляді трикутника та трапеції в американській практиці часто визначаються непридатними для будівництва торговельного центру. Європейська школа проектування та будівництва сильна своїми розробками на щільно забудованих територіях та складних ділянках;
· фізичні характеристики. Топографія ділянки - схили, рельєф - впливає на вартість будівництва;
· розташування ділянки відносно транспортних шляхів. Оцінюється доступність до основних магістралей, напрямок потоку (справа на шляху маятникового руху від центру до житлових районів), виділяються головні та другорядні магістралі. Це є важливим для орієнтації фасаду та визначення місць головного та другорядних входів. На перетині рівнозначних доріг Г-образна парковка та головний вхід з кута можуть виявитися ефективнішими, незважаючи на те, що внутрішні планування зробити складніше. Зручнішим буде під'їзд, і маршрути від найвіддаленіших місць парковки до входу і від входу до кайвіддаленіших торговельних місць скоротяться;
· розташування ділянки відносно зупинок громадського транспорту. Комплекси можуть поєднуватися із зупинками транспорту, наприклад, зі станціями метро за допомогою підземних переходів та додаткових виходів;
· розташування ділянки відносно шляхів пішохідного руху. Цей фактор впливає на вибір місця входу (входів), внутрішнє планування і розподіл площ всередині будівлі;
· доступність основних інженерних систем.
Американські спеціалісти з проектування та будівництва торговельних об'єктів Віктор Грюн та Ларрі Сміт запропонували використовувати для оцінки земельної ділянки матрично-ваговий метод (табл. 1.1).
Таблиця 1.1 - Матрично-ваговий метод Гршна-Сміта
| Фактори оцінки ділянки | Вага факторів, % |
| 1 | 2 |
| 1. Місце розташування ділянки | 50 |
| 1.1 Кількість населення в межах 1,6 км | 5 |
| 1.2 Склад населення в межах 1,6 км | 3 |
| 1.3 Кількість населення в межах 8 км | 7 |
| 1.4 Склад населення в межах 8 км | 4 |
| 1.5 Кількість і склад приміського населення | 3 |
| 1.6 Тенденції, характер зростання населення | 7 |
| 1.7 Інтенсивність пішоходного потоку до сусідних торгівельних об’єктів | 5 |
| 1.8 Інтенсивність пішоходного потоку до об’єктів іншого призначення | 3 |
| 1.9 Рух громадського транспорту | 5 |
| 1.10 Наявність транзитногоавтомобільного потоку та його інтенсивність | 4 |
| 1.11 Доступність ділянки для автомобілістів | 4 |
| 2. Площа діляники | 15 |
| 3. Фізичні зарактеристики | 25 |
| 3.1 Форма ділянки | 4 |
| 3.2 Ділянка, не розділенадорогами для проїзду | 8 |
| 3.3 Розташування на магістралі | 4 |
| 3.4 Вартість розчистки та планування | 2 |
| 3.5 Вартість комунікації | 2 |
| 3.6 Видимість ділянки | 3 |
| 3.7 Оточення ділянки | 2 |
| 4. Доступність придбання ділянки | 10 |
| 4.1 Легкість та час придбання | 6 |
| 4.2 Вартість | 4 |
| Усього | 100 |
Суть цього методу полягає у такому: спочатку 100% розподіляються між факторами, які мають найбільше значення при виборі ділянки, відповідно до важливості кожного фактору. Так, у таблиці Грюна-Сміта найбільшу вагу має місце розташування ділянки - 50%, блок фізичних характеристик займає 25%, площа (розмір) ділянки - 15% і доступність придбання - 10%.
Потім кожний пункт оцінюється за 10-бальною шкалою, і ця оцінка множиться на вагу фактора. В результаті отримуємо зважену оцінку, яка дозволяє більш об'єктивно порівнювати різні ділянки.
1.4. Обгрунтування необхідності створення парковки
Під час будівництва магазину в ідеалі необхідно виділяти площу під розташування будівлі магазину, територію під благоустрій (наприклад, зелені насадження) та стоянку (парковку) як необхідну складову, що забезпечує комфортні умови здійснення покупок споживачам, які пересуваються власним автомобілем.
Виділяють такі типи парковок:
¾ наземні, підземні, дахові;
¾ однорівневі, багаторівневі;
¾ опалювані, неопалювані.
Будівництво певного типу парковки залежить від таких факторів:
¾ цілей керівництва підприємства;
¾ розмір виділеної під будівництво території (га);
¾ розміру бюджету;
¾ географічні та геологічні параметри території (ґрунтові
¾ води, насипний ґрунт, комунікації, лінії метро);
¾ спеціалізація магазину.
Найбільш економним варіантом є будівництво наземної парковки.
Місткість парковки для магазину розраховується за такою схемою. Визначається, скільки покупців можуть одночасно робити покупки. Далі обчислюється, який відсоток покупців приїжджає на автомобілях. Ця чисельність напряму залежить від типу магазину: у міні-маркет більшість покупців будуть приходити пішки, і відсоток автовласників не перевищуватиме 5-10%. У супермаркеті, розташованому вздовж траси, основними покупцями будуть автовласники. Таким чином, розраховується максимальна кількість машиномісць для кожного магазину.
Наприклад, якщо у супермаркеті з торговельною площею 2000 тис. м2 торговельне обладнання займає тільки 30% площі, а особистий простір покупця становить близько 3 м2, то на вільній (1,4 тис. м2) у години пік може розміститися 467 осіб.
З них 70% приїзжають на автомобілях, а це 327 осіб, яких потрібно забезпечити місцями на парковці.
Площа, яку займає в середньому легковий автомобіль, становить 3x5 м = 15 м2, а з урахуванням під'їздів середньоєвропейська норма на машиномісце складає 25 м2. Таким чином, для розташування 180 машин необхідно 4,5 тис. м2, тобто земельна ділянка площею 4,9 тис. м2 (70x70 м).
Існують різні системи паркування. У випадку застосування карусельних паркувальних систем на 10 машиномісць площа земельної ділянки буде меншою у п'ять разів, розміром 900 м2 (30x30 м).
Розміри місця для парковки одного автомобіля приймаються залежно від габаритів автомашин, ширини проїздів, способу розстановки. Для стоянки одного легкового автомобіля потрібна така площа:
¾ 20 м2 при поперечній розтановці автомобілів;
¾ 23 м2 при розтановці під куполом;
¾ 25 м2 для великих автомобілів. Для магазинів типу гіпермаркет та дрібнооптових складів – магазинів типу cash&carry слід передбачити місця для великих автомобілів - мікроавтобусів, напіввантажних. Наприклад, у Німеччині для них відводиться 20% площі парковки. Розміри місця для такого транспорту становлять 6x2,5 м.
Під час розстановки під кутом 45° та 60° зростає зручність і швидкість в'їзду/виїзду, не створюючи затори. Коли парковка організована у вигляді стрічки перед магазином на вулиці, поперечна розстановка може нести загрозу для автомобілів, які від'їжджають, та транспорту, який проїжджає повз з високою швидкістю.
Під час розстановки під кутом 45° площа, яка необхідна для автомобіля, майже у 1,5 раза більше, порівняно з поперечною розстановкою, а кількість автомобілів, які розмішуються на стрічці у 100 м, є меншою на 30% (табл. 1.2).