Вивчення території та стану розвитку інфраструктури
Третій етап проведення передпроектних досліджень щодо вибору місця розташування нового магазину передбачає вивчення території та стану розвитку інфраструктури і включає такі заходи:
1) визначення центрів району - географічного центру, центру розселення мешканців, центру активності;
2) дослідження основних тенденцій та перспектив розвитку району;
3) визначення чисельності населення локального ринку, щільності його розміщення, дослідження та складання портрету потенційних покупців з виділенням груп за віковою ознакою, видами діяльності, рівнем доходів, структурою домашніх господарств. Для офісних районів розглядаються такі показники, як диференціація підприємств за видами діяльності, стабільністю роботи підприємств, рівнем заробітної плати працівників.
Важливим показником є щільність забудови території. На площах з низькою щільністю забудови легше знайти місце для майбутнього магазину, але залучити до нього покупців - складніше. Як правило, чим вищою є поверховість будинків на території, тим вище будуть обсяги продажу. При рівній поверховості основні резерви вільного місця для будівництва будуть знаходитися у чвертях району з найменшою щільністю населення. Зміни в одній або кількох чвертях району призведуть до зміщення центру або зміни меж чвертями. Зростання чисельності населення у чверті завдяки збільшенню розмірів сімей або появі новобудов веде до скорочення її розмірів.
З метою визначення тенденцій розвитку території будується відповідна матриця (рис. 1.2)
У квадранті 1 міське середовище вже сформовано, вільних ділянок мало і вони є малими за розміром. За таких умов можливими є відкриття спеціалізованих магазинів, міні-маркетів. Акцент також можна робити на освоєння підземного простору, створення пасажів.
Рис. 1.2. Матриця розвитку території
У квадранті 2 ділянок небагато, і вони є малими за розміром. Основна мета полягає у тому, щоб знайти і зайняти вільну ділянку.
У квадранті 3 ділянок багато, але вони є малими за розміром. Виникає можливість відкриття об'єктів дрібнороздрібної торговельної мережі (павільйонів), міні-маркетів.
У квадранті 4 виникає можливість відкриття магазинів з продажу товарів повсякденного попиту або укрупнення існуючих торговельних об'єктів.
Квадрант 5 надає можливість створення нового району.
Квадрант 6 характеризує наявність незначної кількості великих ділянок. Особливого значення набуває дослідження конкурентного середовища і відкриття магазину, спеціалізація якого буде відрізнятися від представлених торговельних об'єктів.
У квадранті 7 вільних ділянок дуже мало, але вони є великі за розміром. Це визначає будівництво великого об'єкта міжрайонного або міського значення.
У квадранті 8 найбільш оптимальним рішенням буде будівництво торговельного центру районного значення або багатофункціонального багатоповерхового центру. За таких умов зростає залежність від оточуючих об'єктів.
Квадрант 9 передбачає відкриття торговельного об'єкта районного значення.
Для складання портрету потенційних покупців за складом, кількістю та рівнем доходів застосовують матрицю демографії району і визначають чотири основні типи районів за кількістю і купівельною спроможністю мешканців. Матриця допомагає визначити найбільш оптимальну концепцію магазину, яка забезпечить отримання найбільшого прибутку на даній території (рис. 1.3).
Рис. 1.3. Матриця демографії району
Наприклад, у квадранті 2 розвиток магазинів з низьким рівнем цін недоцільний. Традиційно недооцінюється потенціал районів, де мешкають споживачі з низьким та нижче середнього рівнями доходів.
Наступними заходами третього етапу є проведення передпроектних досліджень щодо вибору місця розташування нового магазину і вивчення території та стану розвитку інфраструктури:
· вивчення напрямків та інтенсивності транспортних потоків. Також розглядаються такі параметри, як склад транспортних потоків, наявність маятникового руху, рівень завантаженості доріг, кількість видів транспорту, маршрути, інтервали руху, зупинки;
· визначення впливу наявних пішохідних та автомобільних потоків, у тому числі руху громадського транспорту, на функціонування майбутнього магазину. Досліджується інтенсивність кожного потоку.
При маятникових поїздках на роботу і додому на автомобілі всі магазини на маршруті з правого боку потрапляють до найближчої торговельної зони.
Високий рівень забезпеченості автомобілями сприяє високій мобільності споживачів і знижує ступінь лояльності до місцевих магазинів.
Результати дослідження, проведеного П. Квантсом, показали, що відстань до 300 м споживач може пройти пішки, а якщо вона перевищує 480 м - використовує автомобіль. Коли магазин розташовано в межах 300-480 м, то покупець вагається при виборі методу пересування, і його рішення залежить від умов шляху та ступеня привабливості для нього пропозиції магазину .
Для автомобіліста практично будь-який магазин, який знаходиться з правого боку на його шляху з роботи додому і має парковку, потрапляє до найближчої торговельної зони.
Для покупців, які користуються громадським транспортом, найбільш привабливими будуть магазини на початку і в кінці маршруту. Магазини біля проміжних зупинок транспорту мають невелику силу тяжіння.
На етапі вивчення території та стану розвитку інфраструктури розглядаються такі показники:
· стан розвитку торгівлі та рівень конкуренції;
· щільності та забезпеченості населення роздрібною торговельною мережею, наявність вільних земельних ділянок, стан діяльності конкурентів.
Важливим параметром є наявність робочої сили на обраній території з метою залучення працівників для майбутнього торговельного підприємства.
Під час оцінки впливу об'єктів інфраструктури на майбутній магазин необхідно віднайти можливості додаткового залучення покупців.
З точки зору можливостей залучення покупців об'єкт, що знаходиться на території, може здійснювати на магазин позитивний, нейтральний або негативний вплив. Наприклад, розташування поруч з продовольчим магазином салону гральних автоматів може відштовхнути домогосподарок, які негативно ставляться до такого виду розваг. Нейтрально на торгівлю можуть впливати стоматологічні, ветеринарні кабінети. Промислові підприємства негативно впливають з точки зору екології, але кількість робітників, які можуть відвідати магазин, є високою.
Неритмічний вплив на торгівлю здійснюють зони відпочинку, відвідування яких залежить від погодних умов та сезонності. Відвідувачі таких місць розваг та дозвілля, як спортивні, культурні центри, не завжди будуть відвідувати великі магазини - черги до кас можуть погіршити отримані від розваг враження. А для батьків, які супроводжують дітей у спортивні секції, де останні проводять годину-дві, вірогідність здійснення покупок у прилеглому магазині є високою.
Розташування поруч з магазином зупинок громадського транспорту і маршрутних таксі має позитивний вплив.
1.2. Тип магазину та співвідношення торговельних зон
Магазини суттєво відрізняються між собою за багатьма кількісними та якісними ознаками (параметрами), але серед них є основоположні, які обумовлюють решту відмінностей магазину під час його проектування.
Основоположні параметри визначають тип магазину, тобто стандарт, який характеризує в цілому певну групу магазинів.
Тип магазину - це сукупність характеристик, що визначають його основні відмінності: асортиментний профіль, розмір торговельної площі, метод продажу товарів і ціновий рівень на товари і послуги .
Асортиментний профіль формується шляхом підбору товарних груп, підгруп і різновидів товарів за певними ознаками для розмежування сфер діяльності та визначення спеціалізації магазинів.
Усі магазини за асортиментом товарів, що пропонують, розподіляють на 3 групи :
¾ продовольчі – частка продовольчих товарів у товарообороті магазину - 70-100%;
¾ непродовольчі – частка непродовольчих товарів у товарообороті магазину - 70-100%;
¾ змішані – частки продовольчих і непродовольчих товарів у товарообороті магазину 50:50. Це типовий магазин сільської місцевості, який має малу торговельну площу (до 200 м2) і реалізує певний набір найбільш необхідних товарів повсякденного попиту.
Продовольчі та непродовольчі магазини залежно від широти та глибини товарного асортименту за формою спеціалізації розподіляються на п'ять груп:
· універсальні – реалізують майже усі основні групи продовольчих або непродовольчих товарів (супермаркет, гіпермаркет, дискаунтер, гастроном);
· комбіновані – реалізують товари різних груп, об'єднаних спільністю їх споживання, тому задовольняють комплексний попит окремих категорій покупців («Товари для жінок», «Товари для дітей») або забезпечують задоволення певної потреби («Товари для дому», «Подарунки», «Спорт і туризм»);
· спеціалізовані – реалізують одну або щонайбільше дві групи товарів, об'єднаних спільністю попиту («Овочі- Фрукти», «Взуття», «Одяг», «Хліб», «Меблі», «Тканини», «Кондитерські вироби», «Хлібокондитерський»)
· вузькоспеціалізовані – реалізують товари окремої або декількох підгруп глибокої асортиментної диференціації (фірмові магазини товаровиробників, «Торти», «Мінеральні води», «Ґудзики», «Парфумерія», «Дитячий одяг», «Інструменти»);
· неспеціалізовані – реалізують обмежений асортимент продовольчих або непродовольчих товарів різних груп, не пов'язаних (або слабкопов'язаних) між собою спільністю попиту. Ці магазини відрізняються невеликим розміром торговельної площі – «Продукти» (до 200 м2), «Промтовари» (250-400 м2).
З вибором типу магазину тісно пов'язано поняття торговельних зон або зон обслуговування.
Зона обслуговування магазину - це площа території, яку він охоплює. Вона розраховується за формулою знаходження площі кола:
Sk = πr2 (1.1)
де r - радіус пішохідної доступності.
Розмір зони обслуговування магазину залежить від обраної довжини радіуса. У свою чергу, розмір радіусу залежить від типу магазину.
Для магазинів, що реалізують товари повсякденного попиту, радіус пішохідної доступності в середньому дорівнює в містах 500 м (7-10 хв), у сільській місцевості – 2 км (35- 40 хв). Тому площа зони обслуговування такого магазину становитиме:
Sk = 3,14∙0,52 = 0,785 (км2) (1.2)
Радіус обслуговування, отже, й площа торговельної зони магазину, збільшуватиметься відповідно до укрупнення магазину і зменшення частоти попиту на товари, що реалізовуватимуться в ньому. Найбільший радіус обслуговування буде у магазинів, що реалізують товари епізодичного попиту і тривалого користування. Знаючи площу території (Sтер) населеного пункту (району) та площу зони обслуговування одного магазину (Sзом), можна визначити кількість магазинів певної спеціалізації (Км):
Км = Sтер / Sзом (1.3)
Для забезпечення рентабельної роботи магазинів під час їх розміщення необхідно, щоб їх зони обслуговування не перетиналися і охоплювали всю територію житлової забудови населеного пункту при якомога меншій кількості магазинів (цього вимагає значна подрібненість існуючої мережі магазинів). Сумарна площа територій, на якій накладатимуться радіуси дій двох або більше універсамів (супермаркетів) чи торговельних центрів місцевого значення, не повинна становити більше 15%.
Торговельні об'єкти іншої спеціалізації, розмірів, а також ринки та дрібнороздрібна торговельна мережа повинні розміщуватися з урахуванням місцязнаходження універсамів (супермаркетів) та торгових центрів, які є найбільш сильними конкурентами для них.
Будь-яка торговельна зона складається з трьох частин (рис. 1.4):
¾ ближньої – основної (1);
¾ середньої – другорядної (2);
¾ дальньої – околичної (3) - зовнішнє кільце).
