Это должен знать каждый собственник МКД по вопросам ЖКХ.

Дата: 2025-06-14; Просмотры: 1
Оценка:
0.00 из 5.00 — оценок
Скачиваний: 0

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. От 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический учет жилого фонда возлагается на муниципальные организации технической инвентаризации бюро БТИ.
Как показала практика субъектов РФ сведения о собственнике на объект нежилой недвижимости являющиеся общим имуществом многоквартирных домов (МКД) и на земельный участок, на котором расположены МКД подтверждают, что собственниками общедомового имущества (ОДИ) являются муниципалитеты. (ред. Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г. № 491; ред. Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 года; ред. Постановления Правительства от 18 февраля 1998г. № 219 ст. 319 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения не просто осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему по праву собственности жилым помещением, но и несет бремя содержания ОДИ, что очевидно в том случае, если доля ОДИ зарегистрирована надлежащим образом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее так же – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Откуда же взялось ОДИ? У вас, читатель, этот вопрос вызывает затруднения? Ну, что же переключимся на более общий вопрос: а откуда вообще берется какое-либо имущество? Не смотря на кажущуюся простату этого вопроса , ответить на него не так-то просто. Поэтому, не мудрствуя лукаво, заметим, что имущество мы либо создаём, либо приобретаем. Иного не дано. Следовательно, мы либо приватизируем квартиру либо получаем на безвозмездных началах у муниципалитета.
Ст. 158 ЖК РФ гласит, что собственник помещений МКД обязан нести расходы не только на содержание принадлежащего ему помещения, но и на содержание так называемого «общего имущества» в МКД (соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество) путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Простите , а разве кто-то уже доказал, что упомянутое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД? Нет, не доказал!? Тогда на каком основании эти собственники должны нести бремя расходов, связанных с содержанием дома в целом?
Откуда же она взялась у муниципалитета? Ответ содержится в постановлении Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Этим постановлением жилищный фонд ВС РФ был передан муниципальным образованиям. А РФ этот фонд достался от СССР, правопреемницей которого она и является. Конституция СССР, принята на внеочередной седьмой сессии Верховного Совета СССР десятого созыва 7 октября 1977г., государственную собственность провозгласила достоянием всего совета народа. Согласно ст. 11 этой Конституции (СССР) к исключительной собственности государства были отнесены земля, недра, леса, основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, транспорт и связь, банки, имущество торговых, коммунальных и иных предприятий, жилищный фонд и другое имущество. В 1991 г. приватизировали самое «вкусное», т.е. естественные монополии, а так же ряд крупных технико-технологических комплексов государство новоявленным капиталистам отдало легко и непринужденно. А вот сплавить «невкусное» - иметься муниципальный жилищный фонд, пока не получается, несмотря на принятие Жилищного кодекса РФ явным образом ущемляющего права и законные интересы миллионов граждан России. Жилищный фонд устарел на 40%. Для начала его надо отремонтировать, а потом только передать гражданам!!!
Так вот, получив жилищный фонд, муниципалитеты населению отдельных МКД его никогда не передавали, ограничившись приватизацией отдельных квартир, а иногда и нежилых помещений. Сермяжная правда заключается в том, что муниципальный фонд и по сей день остаётся муниципальной собственностью. А это означает, что и капитальный ремонт, и управлением МКД и финансированием так называемых «общедомовых нужд» (ОДН) должны обременяться муниципалитеты.

Президент России Владимир Путин произнес слова, заявив о недопустимости перекладывания на граждан расходов по капитальному ремонту жилых домов. «ЖКХ и возможность переложения на плечи граждан капитальных ремонтов -полностью с вами согласен- это абсолютно недопустимая вещь. Это не по – честному было бы: когда –то раздали это жильё в ненадлежащем состоянии, а теперь его ремонтируйте. Это невозможно. Люди не в состоянии этого сделать»(МОСКВА, 26.12.-Риа Новости)-сказал Путин В.В. Собственников квартир нельзя понуждать к перечислению средств на капитальный ремонт МКД через «регионального оператора» уж потому, что в этом случае жители одного муниципального образования будут вынуждены финансировать содержание жилого фонда другого муниципального образования, а это некорректно.
Содержание МКД, включая плату за так называемое ОДН, ремонт МКД и в.т. ч., капитальный, так же управление домами- это, пожалуй, наиболее болезненная проблема любого муниципального образования.
Что касается оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ деликатно прописывает ПРАВО управляющих организаций получать плату за коммунальные услуги и ПРАВО оказывать такие услуги. Мы нашли этот закон № 210-ФЗ от 30.12.2004г. Так вот по этому закону ТСЖ и УК и должны приобретать коммунальные ресурсы у организаций коммунального комплекса ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННИКОВ, но не за счет собственников помещений. В ином случае такие организации становятся дэ юро поверенными, комиссионными, агентами ресурсоснабжающих организаций и утрачивают право на заключение договора управления домом (управлять домом не могут). И еще ряд интересных моментов: хотелось, чтобы УК могла выиграть конкурс на управление МКД, нужно чтобы существовал на бумаге перечень имущества конкретного дома, была известна цена его содержания, а на депозите банка были размещены средства, как подтверждение страховые обязательства УК при управлении и необходимости на приобретение коммунальных ресурсов. Так что если в УК не существует на первого, ни второго, ни третьего какие основания у УК, содержать не переданное ей в управление имущество и предъявлять собственнику затраты на содержание имущества дома, которое он УК не передавал? Никаких !

Статья 982 ГК РФ. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе. Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпри нятых действий, даже если одобрение было устным.

Статья 983 ГК РФ. Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе. Действия в чужом интересе, совершенные после того как тому, кто из их совершает, стало известно, что они не одобряют заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.
Если вы одобряете действия управляющей организацией в вашем интересе- платите, сколько вам нарисуют в платежке. Если не одобряете – не платите.
Ежемесячно мы с вами оплачиваем примерно половину от всей суммы коммунальных платежей по строке «Плата за содержание и ремонт» .Однако этого самого содержания долгие годы не заметно.
К сожалению мы не используем наше право требовать от коммунальщиков исправить те или иные проблемы, например, в подъездах. В КоАП есть даже статья 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов», за нарушение которой предусмотрен штраф до 50 тыс.рублей и 7.23 «Нарушение нормативов обеспечения коммунальными услугами» со штрафом до 10 т. рублей. Контролирует все это Управление ЖКХ (оно есть в каждом городе). Роспотреб надзор и естественно прокуратура. Именно они и заставляют МУПы все привести в порядок.

Что нам обязаны обеспечить коммунальщики если мы согласились оплачивать их «услуги» ?

  1. Сильный напор воды в доме должен быть круглосуточно (пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг),
  2. Вода всегда должна быть чистой, без запаха и вкуса (СанПиН 2.1.4.1074-01),
  3. Температура горячей воды должна быть не ниже 60 градусов и не выше 75 (СанПин)2.1.4.2496-09),
  4. Не допускается перепады и скачки напряжения в электросети (ГОСТ 13109-97),
  5. Коммунальщики обязаны обеспечить бесперебойное отведение бытовых стоков (если проблемы связаны с канализацией) (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг),
  6. Система отопления и вентиляции не должна способствовать образованию плесени (СанПин 2.1.2.2645-10),
  7. Коммунальщики обязаны своевременно закрывать надписи и отмывать грязь со стен (п. 3.2.8 Правил и норм тех. Эксплуатации жилого фонда),
  8. Лампочки и разбитые светильники обязаны заменить коммунальщики (п. 4.8.14 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда),
  9. Разбитое или грязное окно коммунальщики обязаны незамедлительно привести в порядок (п. 4.8.14 Правил и норм тех. Эксплуатации жилого фонда),
  10. Коммунальщики обязаны регулярно подметать и мыть полы (п. 1.8 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда),
  11. Почтовые ящики и замки в них должны ремонтировать коммунальщики (Приказ Минрегиона № 45 от 01.06.2007),
  12. Любые дефекты балкона коммунальщики обязаны устранять немедленно (п. 4.2.4.2. Правил и норм тех. Эксплуатации жилого фонда),
  13. Любые дефекты ступеней подъездной группы должны устраняться коммунальщиками (п.4.8.4 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда ),
  14. Любые надписи и загрязнения на фасаде дома коммунальщики обязаны закрашивать или отмывать ( п. 4.2.1.9 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда),
  15. Любые дефекты фундамента коммунальщики обязаны устранять незамедлительно (п. 4.1 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда),
  16. Стыки бетонных плит должны быть качественно герметизированы (п. 4.10.2.9 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда) ,
  17. Протечки крыши коммунальщики обязаны устранять немедленно (Приложение № 2 к Правилам и нормам тех.эксплуатации жилого фонда),
  18. Разрушение козырька или парапетов должно устраняться немедленно (п. 4.2.4.2 Правил и норм тех.эксплуатации жилого фонда).

Заявления на устранение этих и многих других недостатков пишутся в свободно форме. При их невыполнении уместно обратиться в прокуратуру. Эффект будет 100%

Четыре основные причины, чтобы признать управляющую компанию незаконной:

  1. Отсутствие у Управляющей компании лицензии на продажу жизнеобеспечивающих ресурсов (газ, вода и т.д.)
  2. Отсутствие у Управляющей компании акта передачи на право оперативного управления доли общего имущества многоквартирного дома между собственниками жилого помещения (квартиры) ООО Управляющая компания.
  3. Отсутствие договора на управление общего имущества дома, подписанный между собственником жилого помещения и ООО «Управляющей компанией с условиями ответственности за сохранность доли общего имущества, с ценой его содержания доли общего имущества, перечень имущества».
  4. Отсутствие свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома.

Запросите эти ходатайства в УК или в суде (если дойдет дело). Увидите ничего не предоставят.

А на основании чего же МЫ должны платить?

ВЫВОД: Государство обязано было оформить передачу общего имущества МКД, как это и предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ст. 218 там указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждения этого имущества. Но такого договора, который бы служил юридическим подтверждением принадлежности собственникам помещений права на общую долевую собственность дома, как это и определено ГК РФ, не имеется. О том, что МКД, построенные еще при советской власти, относились к общенародной собственности (пока Верховный совет РФ не передал их фонд в собственность муниципальных образований) речь шла. Вернуться к этой теме побудило решение федерального Арбитражного суда. Дальневосточного округа (ФАС). Своим постановлением от 15.09.2009г. № Ф03- 4758/2009 ФАС подтвердил, что жилищный фонд и в самом деле относится к муниципальной собственности. В силу п.4 и п. 6 ст. 16 ФЗ (от. 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»), - поясняет ФАС,- содержание муниципального жилого фонда, организацию в границах городского округа электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения топливом так же отнесены к вопросам местного значения. Остаётся заметить, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли- продажи жилья подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. А теперь вывод, который имеет далеко идущие последствия. Собственникам квартир в МКД так называемое «общедомовое имущество» документально никто не передавал. Этот мутный термин был выдуман, скорее всего, чтобы сокрыть то нас то, что приватизация касалась отдельных помещений. В процессе приватизации они из муниципальной перешли в личную собственность. Что же касается остального имущества, то оно по прежнему остаётся в муниципальной собственности. И это вполне логично, ведь главная задача муниципалитета сводится к жизнеобеспечению населения, его основу которого составляет жилище. Из сказанного следует, что население не должно затруднять себя содержанием МКД, поскольку оно должно оставаться уделом собственника, то есть муниципального образования в целом.