Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования к форме сделок с недвижимым имуществом.
В частности это касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий.
Такие договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Требование о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом является обязательным, несоблюдение данного требования влечет недействительность.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально оформленной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Не редки случаи, когда недобросовестные продавцы начинают уклоняться от регистрации договора.
Покупатель просто может обратиться к продавцу с требованием о возврате неосновательного обогащения. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Однако, в данном случае покупатель просто сможет вернуть себе денежные средства, уплаченные во исполнение договора, но не будет достигнута цель, ради которой заключался договор – приобретение права собственности на недвижимое имущество, что является наиболее важным для покупателя.
На этот случай гражданское законодательство предусматривает определенные способы защиты от недобросовестных действий (бездействий) продавца.
Установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
То есть, иск о признании права собственности в данном случае будет недопустимым способом защиты нарушенного права. В этой ситуации необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации сделки.
При этом законом не предусматривается условие о том, что такая сделка должна быть исполнена до подачи искового заявления о ее государственной регистрации. Основополагающим в данном случае будет являться совершение такой сделки в надлежащей форме.
30. Оспаривание правовых актов. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Возмещение убытков, компенсация ущерба, причиненных государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами.
Нормативный правовой акт – это письменный официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение или отмену правовых норм. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение в отношении неопределенного круга лиц.