Обязательства по передаче имущества в пользование
Договор аренды. Общие положения. Субаренда.
Договор ссуды.
Договор аренды. Это договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование за определенную плату. При этом плоды, доходы, продукция, полученные арендатором, являются его собственностью.
Объектами аренды могут быть:
земельные участки;
здания, сооружения или их части;
предприятия;
оборудование;
транспортные средства;
другие непотребляемые вещи.
Форма договора – письменная, если договор заключается на срок более года и если в нем участвует юридическое лицо. В договоре должна быть дана четкая характеристика имущества, сдаваемого в аренду. Если это аренда с последующим выкупом (переходом права собственности к арендатору), то договор заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи.
По общему правилу аренда недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.609).
Срок договора определяется сторонами. Согласно старому ГК это было существенное условие договора (если срок в договоре отсутствовал, то он был уничтожен), теперь же это факультативное условие. То есть договор аренды может быть бессрочным, хотя для отдельных видов аренды закон требует определения срока либо сам устанавливает предельный срок, как, например, для проката.
Стороны в каждом конкретном случае вправе сами устанавливать не только срок, но и процедуру расторжения договора. Если же эта процедура не установлена, то действуют диспозитивные восполняющие нормы ГК (сторона – инициатор расторжения предупреждает контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца).
Арендодатель и его обязанности
Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником. Арендодатель обязан:
1)предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (п. 1 ст.611 ГК)
2)передать арендатору принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат качества), если договором не предусмотрено иное. Если это обязательство нарушено, то арендатор вправе потребовать его исполнения либо расторжения договора и возмещения убытков;
3)отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он и не знал об этих недостатках. При обнаружении недостатков арендатор вправе (один из вариантов):
удержать сумму понесенных им расходов, связанных с приведением в порядок имущества;
потребовать непосредственного возмещения расходов на устранение недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы;
потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Примечание. Арендатор обязан удовлетворить одно из этих требований либо согласно ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК произвести замену имущества, если такое возможно. Он не отвечает только за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора или были обнаружены арендатором во время осмотра;
4)производить за свой счет капитальный ремонт имущества. Если это не соблюдается, то арендатор вправе (один из вариантов):
сам провести капремонт и взыскать его стоимость с арендодателя либо вычесть ее из арендной платы;
потребовать уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.