3. Каковы основные положения имущественного подхода к оценке стоимости объекта собственности?

Дата: 2025-06-14; Просмотры: 1

Оценка:

0.00 из 5.00 — оценок

Скачиваний: 0

Скачать

Тема. Методические подходы к оценке ресурсов предприятия.

Тема.Оценка стоимости земельного участка, зданий и сооружений.

Задание. Ответить на вопросы и изложить основные моменты в MS Word :

1. Какие функции сложного процента используется в оценочной практике?

2. Какая связь существует между функциями сложного процента?

3. Каковы основные положения имущественного подхода к оценке стоимости объекта собственности?

4. Как классифицируется информация, используемая в процессе оценки стоимости объектов собственности?

5. Какие требования предъявляются к информационной базе, создаваемой в процессе оценки?

Задача. Определить рыночную стоимость земельного участка методом техники остатка при следующих исходных данных.

Таблица – Исходные данные для расчета

Решение:

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка выполняется в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

, (1)

где – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

– текущая стоимость зданий и сооружений;

– коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

, (2)

где – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

– коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

Коэффициент возврата для сооружения со сроком экономической жизни 20 лет составляет:

Таким образом,

Исходя из формулы (2), рассчитаем чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения:

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

, (3)

– чистый операционный доход, относимый к земле;

– общий чистый операционный доход;

– чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Исходя из формулы (3), рассчитаем чистый операционный доход, относимый к земле:

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации
остаточного чистого операционного дохода от земли.

, (4)

где – остаточная стоимость земли.

Задача. Оценить стоимость земельного участка, использование которой по прогнозным данным обеспечивает владельцу получения ежегодного чистого операционного дохода в размере 25 тыс. руб. на протяжении 5 лет Коэффициент капитализации для подобных объектов недвижимости – 20 %. Текущая стоимость продажи земельного участка в послепрогнозном периоде – 56 тыс. руб.

Решение:

1. Стоимость такого земельного участка рассчитаем по методу косвенной капитализации с использованием следующей формулы:

, (5)

где – ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-й год;

– текущая стоимость реверсии (продажи в послепрогнозном периоде);

– период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Задача. Определить стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить АЗС на три колонки. Удельные капиталовложения в расчете на 1 колонку определены в размере 48780 руб. Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по месту расположения условиях позволил установить, что в течение часа на одной колонке в среднем заправляются 4 автомобиля; одна заправка в среднем равняется 20 литрам; чистый доход с одного литра бензина составляет приблизительно 0,026 руб., число дней работы АЗС – 300 дней в год при круглосуточном режиме. Планированная прибыльность от объекта недвижимости – 12 %; срок экономического жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

Решение:

1. Определим общий объем инвестиций (І), необходимый для размещения АЗС на земельном участке, который оценивается:

2. Чистый операционный доход от эксплуатации АЗС с учетом результатов анализа деятельности аналогичных объектов будет составлять:

3. Определим коэффициент капитализации с учетом возмещения инвестиций. По условиям задачи возмещения инвестиций осуществляется прямолинейным методом, а срок экономического жизни составляет 6 лет, поэтому годовой процент возмещения инвестиций будет составлять 16,7 % .

Следовательно, общий коэффициент капитализации равняется сумме ставки дохода на инвестиции и процента возмещения инвестиций, то есть:

4. Определим доход, который получается от использования сооружений, как произведение размера инвестиций на прибыльность от эксплуатации объекта недвижимости (коэффициент капитализации для сооружений):

5. Определим доход, который приходится на земельный участок, с помощью техники остатка:

6. Рассчитаем стоимость земельного участка как отношения остаточного чистого операционного дохода от земли к коэффициенту капитализации для земли. Коэффициент капитализации в данном случае равняется ставке дохода на недвижимость, потому что земля при использовании ее как базиса для размещения объектов предпринимательской деятельности не снашивается. Таким образом: