50 Какие факторы уменьшают ценность городских земель.
Положительные факторы улучшают стоимость земельных участков, отрицательные факторы уменьшают ее. Отрицательные факторы складываются в результате деятельности человека и предприятий на территории, включают такие негативные составляющие, как загрязнение атмосферы, воды и почвы, шумовые воздействия, крутые уклоны, скалистые грунты, сейсмичность, заболоченность, просадочные грунты, высокий уровень грунтовых вод и подтапливаемость.
51. Понятие оценочных зон.
Оценочная зона - единица территориального деления района,
города, поселка, сельского населенного пункта с одинаковыми
базовыми стоимостями земельных участков однородных по целевому
назначению.
52 Порядок выделения оценочных участков.
Оценочные участки определяются с учётом плотности инженерных и транспортных магистралей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. Градостроительная оценка производится в границах населённых пунктов . При выделении оценочных участков работы выполняются по следующим этапам:
1. В границах населённых пунктов выделяются территории различного функционального назначения.
2. Территория производственной зоны может быть выделена в самостоятельную оценочную зону или может быть разделена на оценочные участки в зависимости от удаления от транспортных магистралей и жилых массивов.
3. Санитарно-защитная зона может быть выделена так же в самостоятельную оценочную зону или разделена на отдельные оценочные участки в зависимости от инженерных и коммунальных сооружений.
4. Рекреационная зона может быть разделена на природную территорию и благоустроенную (с наличием транспортных коммуникаций и инженерных сетей). На территории этой зоны могут быть выделены участки уникального природного значения, а так же территории, подверженные подтоплению.
5. Селитебная зона. Сначала выделяются территории строит. зон. Затем Далее наносятся радиусы объектов повседневного обслуживания (микрорайонного значения – 300м; общегородского – 2,5км). Далее выделяются территории возможных подключений к сетям инженерной инфраструктуры.
54. Определение кадастровой стоимости земельных участков поселений.
Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:
-уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
- площади земельного участка;
- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;
- факторов местоположения и окружающей среды.
При расчёте кадастровой стоимости соблюдаются следующие требования:
1. Преемственность при проведении ГКОЗП (использование опыта и технологий оценочных работ, выполняемых в землеустроительной, природоохранной и риэлтерской деятельности с учётом практики управления земельными ресурсами)
2. Достоверность и доступность исходной информации
3. Объективность учёта существующих ценообразующих факторов.
4. Совместимость с системой ГЗК
5. Простота и универсальность использования существующего програмного обеспечения
6. Многофункциональность и иерархичность методики.
7. Адаптация подходов и методов оценки недвижимости.
При проведении расчётов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости
1. Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости
2. Данные о выкупе ЗУ под приватизированными предприятиями
3. Данные о ставках АП за ЗУ, передаваемые в аренду под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и пр.
4. Информация о стоимости продажи прав аренды.