Методы финансирования строящегося жилья
Т.к. вопросы из первой части перекликаются между собой, я предлагаю просто прочитать информацию из двух нижеследующих ссылок.
по этим ссылкам почти вся информация по вопросам из Части №1
http://www.old.rcb.ru/Archive/articles.asp?id=1652
http://www.cfin.ru/investor/finance_meths.shtml
1. Источники финансирования строительных проектов. Цена источников финансирования .
Выделяют несколько основных способов финансирования девелоперских проектов. Финансирование строительства объектов недвижимости может осуществляться за счет внутренних и внешних источников:
1) внутренний источник — собственные средства девелопера;
Обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств — уставного (акционерного) капитала, а также потока средств, формируемого в ходе деятельности предприятия, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений. При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.
«самофинансирование» может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.
2) внешний источник — привлеченные и заемные средства.
Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств.
Лицо, предоставившее другому лицу свои ресурсы, предполагает получить за эту услугу некоторое устраивающее его вознаграждение. Подобное имеет место и в отношении компании: привлечение того или иного источника финансирования связано для нее с определенными, как правило, имеющими периодический характер затратами: собственникам (например, акционерам) надо выплачивать дивиденды, банкам — проценты за предоставленные ими ссуды, инвесторам — проценты за сделанные ими инвестиции и др. Иными словами, источник средств чаще всего не бесплатен, потому к нему применимо понятие «цена финансирования
2. формы методы и схемы финансирования строительных проектов.
В качестве методов финансирования инвестиционных проектов могут рассматриваться:
· самофинансирование, т.е. осуществление инвестирования только за счет собственных средств;
· акционирование, а также иные формы долевого финансирования;
· кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций);
· лизинг;
· бюджетное финансирование;
· смешанное финансирование на основе различных комбинаций рассмотренных способов;
· проектное финансирование.
Финансовая схема должна обеспечивать:
· необходимый объем инвестиций;
· оптимизацию структуры инвестиций и налоговых платежей;
· снижение капитальных затрат и риска проекта;
· баланс между объемом привлеченных финансовых ресурсов и, получаемой в результате реализации прибыли.
3. Виды и условия долевого финансирования строительных проектов
Существуют 2 формы долевого финансирования проекта:
1) дополнительная эмиссия акций, существующего в виде АО предприятия, объявляемая для нужд финансирования какого-то конкретного проекта;
2) учреждение специально для реализации инвестиционного проекта вновь создаваемого предприятия с привлечением в него соучредителей, которые делают либо денежный, либо имущественный капитал в устав этого предприятия;
Первая форма редко бывает успешной и редко применяется. Вторая форма является наиболее популярной.
Целевое долевое финансирование проекта выступает в форме взносов сторонних учредителей в уставной капитал предприятия, причём такое финансирование не всегда бывает единоразовым.
Учредительный договор может предусматривать как постепенную оплату взносов, так и постепенное пополнение взноса.
Такая форма финансирования применяется для случаев, когда инвестиционный проект инициируется:
А) частными предпринимателями, привлекающими партнерский капитал;
Б) крупными многопрофильными предприятиями, желающими поправить свои дела за счёт осуществления эффективных инвестиционных проектов, с коротким сроком окупаемости.
Методы финансирования строящегося жилья
На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия:
- со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства — взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;
- с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;
- с зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.
В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку,
4. Виды и особенности кредитования строительных объектов
Развитие банками кредитования застройщиков в РФ, тормозят прежде всего такие проблемы, как:
• незаинтересованность застройщиков в кредитах;
• высокий уровень риска кредитов на строительство;
• высокие риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти;
• отсутствие у застройщиков прав собственности (долгосрочной аренды) на земельный участок, которые бы могли служить обеспечением по кредиту;
• низкая ликвидность объектов незавершенного строительства;
• низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятий строительной отрасли.
В соответствии с поправками, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации в конце 2004 г., с 1 октября 2005 г. продажа земельных участков для жилищного строительства (или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства) должна осуществляться на аукционах .
Таким образом, у застройщиков появляется возможность стать собственниками (или арендаторами земельных участков) до начала строительства. Право аренды земельного участка едва ли может стать обеспечением по кредиту, а вот право собственности на участок, рассматривается как достаточное обеспечение по кредиту.
Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства.
Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.