Принцип зависимости кратко можно сформулировать как стоимость конкретного объекта недвижимости, которая подлежит постоянному изменению и сама влияет на стоимость близко расположенных объектов.
Стоимость объекта недвижимости зависит от многих параметров: климатических, экологических, региональных, социальных, экономических, юридических, международных, градостроительных, технических, его местоположения и наличия транспортных и других связей.
Последние два фактора являются важнейшими с точки зрения влияния на стоимость объекта. При оценке стоимости по методу сравнимых продаж стоимость объекта корректируется в соответствии с этим обстоятельством. При использовании доходного метода арендная плата изменяется в зависимости от местоположения объекта. Величина транспортных расходов отражается на стоимости при оценке объекта затратным методом. Строительство вблизи объекта водоема, школы, торгового центра, завода по утилизации отходов по-разному будут влиять на его стоимость, увеличивая или уменьшая ее.
Принцип соответствия. Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль, уровень удобств, услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Проект застройки микрорайона должен соответствовать уровню архитектурной однородности, стилю и типу землепользования, т.е. отвечать рыночным стандартам.
Однородность и похожесть объектов не означает однообразия.
Построенные объекты должны располагаться в соответствующих районах. Например, жилью дома вдали от свалок и заводов, рядом с зелеными массивами и парками. Удовлетворительное использование земельного участка реализуется тогда, когда расположение объекта отвечает всем требованиям градостроительных норм.
Принцип спроса и предложений. Недвижимость имеет стоимость потому, что она полезна. Недвижимость только тогда полезна, когда она помогает собственнику в реализации его экономической проблемы. Спрос на определенный вид недвижимости определяется полезностью, доступностью и дефицитностью. Его также можно трактовать как желание потенциальных покупателей, обладающих возможностями приобретения недвижимости.
Предложение – это количество объектов недвижимости, предлагаемых рынком по доступным ценам. Чем больше предложений на рынке недвижимости, тем ниже цена объекта. Для покупателей и продавцов появляется возможность поторговаться, так как цены длительное время остаются низкими. Существует ситуация, когда спрос и предложение находятся в равновесии. В этом случае рыночная стоимость отражает издержки производства (себестоимость плюс прибыль).
На рынке недвижимости спрос и предложение являются эффективными только в долгосрочном плане. В короткие промежутки времени они теряют свою эффективность. Спрос более изменчив. Он легче реагирует на ставки, эмоциональные предложения, страх, финансовые колебания. Среди факторов, действующих на спрос жилья, можно отметить численность населения города, его состав, покупательную способность, уровень цен. На искажение уровня цен может оказать влияние администрация города или района своими монопольными действиями над рынком земельных участков, уровнем арендной платы и т.д.
При очень низких ценах на недвижимость в период кризисов объем строительства резко уменьшается.
Принцип конкуренции. Под конкуренцией понимают ситуацию на рынке, когда прибыли превышают уровень необходимой оплаты факторов производства, в результате чего она обостряется и снижается уровень чистых доходов.
Прибыль порождает конкуренцию, сверхприбыли стимулируют разрушительную конкуренцию. Каждый предприниматель стремится увеличить свои прибыли. И если он видит, что рядом извлекают избыточные прибыли, то он старается проникнуть на этот рынок. Избыточные прибыли – это суммы, превышающие необходимые расходы для компенсации усилий предпринимателя. Высокие прибыли ведут к росту предложений на рынке, в результате чего цены на недвижимость и доходы снижаются. Избыточная прибыль может быть разделена на два денежных потока, нормальный и рискованный, который может быть капитализирован по более высокой ставке.
Нормальная конкуренция повышает рост производства и качество объектов, избыточная же приводит к снижению прибыли всех участников рынка.
На монопольном рынке конкуренции не может быть, так как там отсутствует рыночная стоимость.
Принцип изменения. С течением времени стареют, изнашиваются здания, открываются и закрываются предприятия, меняются требования, критерии оценок, мода, стоимость сырьевых ресурсов, создаются новые технологические процессы, которые определяют новый спрос и предложение. Уровень жизни и полезность объектов также постоянно меняются.
Для регионов, городов, районов свойственна цикличность изменений. Можно выделить рост, стабильность, упадок, обновление.
Рост. Период благоприятного развития, роста доходов населения, модернизации производства, создания новых технологий.
Стабильность. Рациональное использование ранее созданных объектов. Период, когда доходы населения достаточны для нормальной жизни и они не уменьшаются.
Упадок. Снижение спроса на объекты недвижимости. Замедление, снижение объемов производства и реализации.
Обновление. Время возрождения увеличения объема производства. Рост рыночного спроса на объекты недвижимости, их реконструкцию и модернизацию.
Оценщик должен определить, на какой стадии развития находится объект недвижимости вместе с окружающей его средой, почувствовать время перемен, оценить реакцию рынка, предусмотреть будущее объекта.