Принцип ожидания. Это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.
Полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку от использования или последующей ее продажи получит потенциальный покупатель. Для инвестора важны величины, качество, продолжительность ожидаемого потока доходов. Необходим учет того обстоятельства, что рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем рубль сегодняшний. В этой связи необходимо делать поправку на изменение стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих денег к их текущей стоимости называется дисконтированием.
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Эта группа принципов отражает требования остаточной продуктивности (вклада), возрастающей и умножающейся доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, разделения и соединения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли. В основе стоимости земли лежит остаточная продуктивность (производительность).
Для производства любого товара необходимы затраты на оплату земельного участка, капитала (для основных фондов), труда и управления.
Понятие «земля» включает в себя совокупность земель, пространства, сырьевых ресурсов, воды, животного мира, растительности, минералов.
Капитал представляет собой деньги, необходимые для возведения зданий и сооружений, приобретения материалов, инструментов, оборудования.
Труд представляет собой объем работ, необходимый для производства товара и его доставки потребителям.
Управление – это те знания и умения, деловая хватка, управленческий талант, которые требуются для успешной организации производства.
Результаты груда по указаннным направлениям образуют добавочную стоимость. Каждая из составляющих должна быть оплачена из доходов от предпринимательской деятельности. Поскольку земля неподвижна, а труд, капитал, управление привлекаются к ней, то это означает, что сначала оплачиваются три последние составляющие, и только затем из остатков доходов оплачивается земля. Земля имеет «остаточную стоимость» или ценность только тогда, когда существует остаток после оплаты трех других факторов производства. Таким образом, «остаточную продуктивность» можно представить как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как оплачены все расходы на производство (труд, капитал, управление).
Принцип предельной продуктивности (принцип вклада). Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привлечения в него какого-либо нового фактора, но не фактические затраты на сам фактор.
Стоимость недвижимости может увеличиваться или уменьшаться в результате привлечения нового элемента. Например, новая покраска дома улучшит его вид, следовательно, стоимость его возрастает. Но если краска подобрана неудачно, вид дома будет мрачным, и стоимость его может снизиться.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Для повышения стоимости объекта требуются вложения капитала, которые дают пропорциональное увеличение прибыли. Однако этот рост идет до определенного предела, а затем размер прибыли снижается даже при росте капиталовложений. Этот принцип хорошо работает при вариантном проектировании, когда при различных конструктивных решениях и использованных материалах стоимость объекта получается различной, а на этой основе и размеры получаемых прибылей.
На земельном участке можно построить один дом, два, десять и т.д. Видимо, существует оптимальное количество зданий, при котором можно извлечь максимальную прибыль, так как при большем или меньшем их количестве снижается спрос или цена такого жилья. Данный принцип можно сформулировать так: увеличение капиталовложений приводит к увеличению прибыли лишь до определенного предела, после которого этот рост замедляется или даже останавливается.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Для принципа сбалансированности приемлема следующая формула: для объекта существует оптимальная сумма факторов, при сочетании которых достигается максимальная стоимость.
На земельном участке жилого микрорайона по расчетам предполагается построить пять или шесть магазинов. При этом прибыль и в первом и во втором случае будет равна N единиц. Поскольку риск при строительстве пяти магазинов будет меньше, то строить следует только пять магазинов.
При строительстве часто используют календарный план освоения капвложений. Если финансовых средств много, они не используются, т.е. деньги не приносят прибыли. При недостатке же средств неизбежны убытки от несвоевременного ввода объекта в эксплуатацию.
Видимо, существует оптимальный поток капиталовложений, позволяющий своевременно и в полном объеме осваивать средства без убытка для строительной организации.
Принцип оптимальных величин. Для застройки микрорайона с определенным количеством жителей требуется полный набор объектов социальной сферы. Если земельный участок велик (больше оптимального), то стоимость одного квадратного метра жилья будет снижаться, так как количество домов слишком велико и социальная сфера не будет справляться со своими обязанностями. Если земельный участок меньше оптимального, то на нем невозможно разместить объекты социальной сферы, что опять же ведет к снижению стоимости квадратного метра жилья. Согласно принципам градостроительства существует определенный оптимальный размер микрорайона со всем набором объектов социальной сферы. С экономической точки зрения его можно охарактеризовать как количество земли (имущества), необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования (разработки) в соответствии с; рыночными условиями данного региона.
Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет отчуждать и объединять имущество с целью его последующего использования и продажи. В большинстве случаев оно направлено на повышение стоимости объекта. В основу такого подхода положена теория пакета прав на собственность.
1. Физическое разделение (разделение объекта на составляющие). Например: коттедж, отдельно стоящий гараж, сарай, садовый участок, артезианская скважина.
2. Разделение по времени владения (различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права).
3. Разделение по праву имущественного пользования (полное или ограниченное право, пользование срочное, бессрочное, пожизненное, хозяйственного ведения, управления).
4. Разделение по видам имущественных прав при создании обществ (совместная аренда, акционерные общества, корпорации, контракты).
5. Разделение по залоговым правам (закладные, налоговые залоги, судебные залоги).
Экономическое разделение производится тогда, когда права на недвижимость могут быть разделены на два и более имущественных интереса, в результате чего увеличивается стоимость недвижимости.
Принципы, связанные с рыночной средой. К принципам, которые отражают рыночную среду, относятся: зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменения.