Ликвидационная стоимость – денежный эквивалент, который получит владелец объекта в случае ликвидации предприятия.
При упорядоченной ликвидации предприятия, распродажа активов идет в течение разумного периода времени с тем, чтобы получить высокие цены (на отдельные объекты до 2-х лет).
При принудительной ликвидации продажа имущества производится быстро, часто на одном аукционе, по низким ценам.
Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой цену, которую может заплатить инвестор за имущество, чтобы удовлетворить преследуемые или инвестиционные цели. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от эксплуатации собственности. При этом инвестора интересуют такие факторы, как риск, объем финансирования, налоги, повышение и снижение цены на объект в будущем.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, позволяющий передавать права собственности, устанавливать цены, перераспределять территории между конкурирующими видами использования земли и ее улучшений (зданий, сооружений, насаждений). Чтобы свести интересы покупателей и продавцов, на рынке работают агенты по операциям с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страховщик, юрист.
Рынки недвижимости для различных регионов или районов значительно отличаются друг от друга. Каждый земельный участок уникален. Он может использоваться для строительства, иметь сельскохозяйственное, промышленное назначение. Эти отличия обусловлены также экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе, устанавливаемой местными властями.
Эффективный рынок должен характеризоваться:
– отсутствием централизации;
– наличием стандартизированного товара;
– отсутствием сезонных колебаний объемов продаж и цен;
– простым финансированием;
– минимумом юридических требований и ограничений;
– отсутствием контроля со стороны местных властей.
Выполнить все названные условия весьма сложно, поэтому рынок недвижимости несовершенен. Кроме того, сделки с недвижимостью носят скрытый (частный) характер. В государственных институтах при регистрации заносятся зачастую не все данные или они не точны. Цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда соответствует уплаченной. Оценщику весьма сложно собрать сведения о реальных ценах. Иногда сделки совершаются при недостаточной информации, по слухам, а потому цены бывают завышены или занижены. В связи с этим к анализу рыночных данных следует подходить весьма осторожно и без эмоций.
На рынке недвижимости колебания спроса и предложений происходят медленно. Объекты специфичны, а поэтому покупателей бывают единицы. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно. Здания строятся медленно, они долговечны. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
В то же время спрос может резко колебаться. Например, если в небольшом городке построить фабрику, то появится большой спрос на жилье.
Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости.
Экономические принципы оценки. Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в четыре группы:
1. Основанные на представлениях пользователя.
2. Связанные с землей, зданиями и сооружениями.
3. Связанные с рыночной средой.
4. Наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Принципы пользователя. Среди принципов, основанных на представлениях пользователя, можно выделить следующие.
Принцип полезности. Заключается в том, что любой объект недвижимости только в том случае имеет стоимость, если он полезен потенциальному покупателю для реализации его замыслов. Например, использование здания для производства новой продукции и улучшения финансового состояния. Кроме того, объект может служить удовлетворению чувства гордости или психологической потребности, использоваться для реализации определенной экономической функции.
Принцип замещения. Это максимальная стоимость недвижимости, определяемая наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая недвижимость (собственность) эквивалентной полезности.
Этот принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости: прямого сравнительного анализа, затратного, доходного. При использовании метода прямого сравнительного анализа: этот принцип свидетельствует о том, что расчетливый покупатель не заплатит за недвижимость больше минимальной цены, запрашиваемой за другой объект недвижимости такой же полезности.
При затратном методе этот принцип можно сформулировать так: реальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить (с учетом временного фактора) за землю и строительство на нем нового объекта с той же полезностью.
Для доходного метода принцип замещения гласит следующее: стоимость имеет свойство устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, приносящего доход замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равножелаемую величину чистого дохода при приемлемом уровне риска.
Если имеется несколько объектов недвижимости одинаковой полезности, то наибольшим спросом будут пользоваться объекты с более низкой ценой.