3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени.
4. Оплата сделки производится теми способами, которые приняты на рынке.
5. Покупатель использует типичные условия финансирования, которые не влияют на цену.
Рыночная стоимость – это стандарт, который не всегда достижим. На рыночную стоимость оказывают влияние:
– вынужденная продажа;
– неинформированность сторон о состоянии рынка;
– неверная информация о техническом и финансовом состоянии собственности;
– особые условия финансирования.
При оценке недвижимости необходимо знать вероятную цену. Если стоимость – это мера того, сколько покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность, то цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках (причем затраты не всегда равны стоимости).
Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы издать объект, сходный с оцениваемым. На определенную дату оценки затраты могут быть выше или ниже стоимости. Стоимость недвижимости включает не только стоимость физического объекта, но и все права, связанные с ней, потенциальное использование земли в соответствии с ее географическим, социальным, экономическим положением.
Стоимость в использовании – это стоимость собственности для конкретного пользования или группы пользователей, которые, может быть, и не выставляют ее на открытом рынке. Такую собственность, которая удовлетворяет специфическим требованиям владельца, называют еще субъективной собственностью.
Потребительская стоимость, даже очень старого специального здания, может быть очень высокой, если в нем размещается уникальное технологическое оборудование. К тому же временные здания имеют низкую потребительскую стоимость.
Восстановительная стоимость определяется мерой издержек, расходов в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, с теми же архитектурно-планировочными решениями, материалами, технологией, качеством работ. Остаточная восстановительная стоимость (с учетом износа) характеризует копию здания, имеющего те же недостатки, износ, дефекты, повреждения, которые наблюдались и у оцениваемого объекта.
Восстановительная стоимость основных фондов при переоценке – это стоимость воспроизводства имущества, аналогичного данному, в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность и схожие технические характеристики. Ее определяют исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен, расценок на строительно-монтажные работы, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на воспроизводство (строительство) объекта эквивалентной полезности, того же функционального назначения (аналога) с использованием новых подходов и требований нормативов к архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, материалам, технологии строительства, качеству работ. По существу, определяется стоимость функционального аналога здания. Залоговая стоимость используется при ипотечном кредитовании. Банк, выдавая кредит, в договоре ставит условия, что в случае невозврата кредита он забирает имущество, чтобы не почести убытки. Залоговая стоимость обычно принимается ниже рыночной. При продаже по низкой цене банк не будет нести убытки.
Страховая стоимость определяется для объектов, подверженных определенному риску уничтожения (пожар, землетрясения и т.д.). Базой для страховой стоимости являются восстановительная стоимость или стоимость замещения здания. По ним определяются величины выплат страховых взносов и процентов.
Себестоимость для налогообложения определяется экспертами-оценщиками для юридических, физических лиц при продаже и покупке имущества по рыночной стоимости. В настоящее время предприятия платят налог на имущество в зависимости от остаточной восстановительной стоимости основных фондов.