§ 31. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений
Недвижимость – это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано: недра, воздушное пространство над землей, водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения, водопроводные сети и т.д. Недвижимая собственность – это интересы, преимущества и права, связанные с правом собственности на физические объекты недвижимости.
Стоимость – это экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами, услугами и теми, кто их покупает. Стоимость является оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в определенный момент времени и в определенном месте.
Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую будет иметь обладатель данного товара. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество каких-либо других вещей, сумму денег или сумму доходов, которые будет иметь имущество в будущем. В обычном понимании стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на некоторое количество товара, имущества или какой-либо объект. Объект не имеет стоимости, если не имеет полезности.
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода.
Определение стоимости формулируется каждым из участников экономических отношений (банками, страховыми компаниями, инвесторами) согласно собственным целям. Отсюда возникает целый ряд определений стоимости, таких, как балансовая, рыночная, стоимость в использовании, восстановительная, защищенная, залоговая, страховая, для налогообложения, ликвидационная, инвестиционная.
Балансовая стоимость – это стоимость основных фондов, учитываемая в балансе по данным бухгалтерского учета о наличии и движении основных средств. Чаще всего балансовая стоимость представляет собой смешанную оценку основных фондов. Часть объектов числится по восстановительной стоимости с учетом переоценки, остальные – по первоначальной стоимости приобретения.
Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.
Некоторые пояснения к данному определению стоимости:
1. Для покупателей и продавцов рынок является открытым и конкурентным, позволяет взаимодействовать достаточному количеству объектов собственности.
2. Покупатели и продавцы оцениваемой недвижимости действуют независимо друг от друга добросовестно, без искажений, сговора, мошенничества, сокрытия данных об объекте, разумно осторожны, не находятся под постоянным давлением и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.